光耀集團資金管理問題與完善措施

常金曉

目前，房地產行業發展的強勁勢頭已呈現出削弱態勢，在這種不利環境下，如何維持自身的發展實力、避免不利環境的影響迫在眉睫，而保持競爭力的關鍵在于有效管理資金的來源和資金的使用。本文以深圳光耀地產集團有限公司為例，在對光耀地產集團的資金管理狀況進行簡要說明的基礎上，分析光耀集團在資金管理方面存在的主要問題，并針對出現的主要問題提出合理的解決方案，旨在借光耀集團在資金管理方面存在的具有普遍性的問題，希望我國其他存在類似的問題房地產企業得以借鑒，進而健全房地產企業的資金管理模式。

一、光耀地產集團的資金管理現狀

1.多方位投資，耗資巨大，收入平平。光耀集團投資領域廣泛，涉足建筑、物業、金融、教育等多個領域。2009年，光耀集團開始擴張發力，項目版圖圍繞珠三角、長三角、環渤海三大經濟圈逐步展開，總部也在之后遷至深圳，目前已逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個城市，根據光耀集團官方資料顯示，截至2012年底，光耀集團累計開發面積逾400萬平方米，土地儲備已超過1000萬平方米。2012年6月，光耀地產與韓國JDC公司、DK集團簽署協議，投資30億元用于開發韓國濟州島的“中國城”旅游度假項目。光耀集團為了發展天津團泊湖項目，2013年年底向韓亞銀行申請了一筆8500萬元的半年期貸款。光耀集團為發展各項工程項目，投入大量資金，但到目前為止，有很多項目被爆停工、停售及延期交樓，遠遠沒有達到預想的收益。

2.巨額民間借貸，訴訟案頻繁。為了達到快速擴張的目的，光耀集團進行大量了民間借貸，這些民間借款利息高，舉借時間長。從2011年開始，光耀集團民間借貸總額已達20億元，占總融資額的三分之一，且其借款期限遠高于一般企業民間借貸的期限，僅利息總額就高達20億元。截至2014年6月，光耀集團就面臨4起訴訟糾紛，當事人分別為周勃、張文勛、葉國權、周瑞坤，涉案金額分別為6000萬元、1.3億元、1500萬元、3000萬元，借款期分別為120天、3個月、3個月、2年。具體民間借款案件詳情如表1所示：

光耀集團不能償還到期借款本息，被法院判決歸還被借款人借款本金及利息。在法院判決之后，光耀集團仍無力償還這些債務，因此被列入“全國失信被執行人名單”，喪失了企業信用，使其在面臨資金風險時缺少了一條有力的脫困途徑。

二、光耀地產集團資金管理存在的主要問題

資金管理是企業財務管理活動中最重要的部分，它關系到一個企業的生死存亡。高效的資金管理既能保證企業平穩快速發展，又能維持企業自身的利潤，保障企業未來的競爭優勢；松散的資金管理不僅會影響企業的正常運轉，降低企業收益，甚至會導致企業破產。光耀集團的發展過程中出現了嚴重的資金缺乏問題，通過研究光耀集團的資金管理措施，總結以下光耀集團資金管理上出現的主要問題。

1.快速擴張，危機重重。光耀集團投資領域廣泛，涉足建筑、物業、金融、教育等多個領域。2009年，公司開始大規模擴張。目前已逐步拓展至深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個城市，總開發面積超過356萬平方米，儲備用地近900萬平方米。光耀集團不僅在國內大規模擴張，還將視野探伸到國外。2012年6月，光耀集團與韓國JDC公司、DK集團簽署協議，投資30億元用于開發韓國濟州島的“中國城”旅游度假項目。

光耀集團的快速擴張需要大量資金支持，一旦資金供給出現斷裂，項目工程將無法開展或無法繼續開展，會給企業帶來嚴重損失。快速擴張過程中已完成項目由于市場下行銷售低迷，造成庫存堆積嚴重，企業資金回籠受阻，影響企業正常運轉。

2.高息融資，上市公司“被擔保”。在銀行信貸越來越謹慎而無法滿足光耀集團高速擴張的情況下，民間借貸則成為了光耀集團快速融資的一條捷徑。盡管光耀集團聲稱其在2010-2012年資產負債率分別為45.7%、50.3%、55%，均低于行業平均水平，但是其表外積累的高息民間借款已經令其不堪重負了。從2011年開始，光耀集團民間借貸總額已達20億元，占總融資額的三分之一，且其借款期限遠高于一般企業民間借貸的期限，僅利息總額就高達20億元。截止2014年6月，光耀集團正面臨的借款訴訟糾紛就涉及4起，借款本金分別為1500萬元、3000萬元、6000萬元、1.3億元，至今仍有20億元本息未還。巨額的高息融資使得光耀集團負債累，高額的利息吞噬了公司大量的利潤，致使法院凍結了相關資產，很多在建項目工程不得不停工，欲實施項目不得不延期開展，企業運行舉步維艱。此外，由于欠款未還，光耀地產集團被中國人民銀行廣州分行列入失信被執行人名單，不予以滿足融資需求，不增加援信額度。

3.市場單一，遭遇瓶頸。光耀集團成立于惠州，而惠州市是各大房地產集團紛紛匯集的城市，惠州市房地產市場一直處于高庫存和高空置率的狀態，而且惠州市房源銷售嚴重依賴深圳、東莞等地的購房者，這些外地的購房者占總購房者的50%以上。受購房者來源的限制，房產在惠州的銷售逐步遭遇瓶頸。

4.競爭激烈，市場下行。開發商商業運轉的大部分資金來源于業主的按揭款，但是資金回籠的難度卻較以往不斷加大。第一，銀行信貸收緊，貸款的限制條件增多，業主很難從銀行拿到按揭款。第二，銀行利率上浮，購房者觀望態度嚴重。第三，由于限購限貸政策的頒布和首套房貸款利率優惠的回調趨勢，房產的銷售量大幅下降。

惠州市是開發商云集的城市，大型房地產開發集團如恒大、碧桂園、華潤等都紛紛進駐此地，競爭異常激烈。不僅如此，光耀在天津、臨沂、威海等地的銷售業績也大幅下滑。可見，面對如此激烈的競爭，光耀集團的市場份額逐漸減少，慘淡的銷售業績使光耀集團庫存增多，資金回籠難度加大，進一步影響其開發樓盤、拓展市場。

三、針對光耀地產集團提出改善資金管理的對策

資金是房地產企業生存和發展的命脈，資金鏈的安全與否關系到企業能否實現可持續發展，更關系到國民經濟能否安全運行。優化資金管理，降低資金鏈風險，提高資金鏈風險管理水平，對任何資金出現問題的企業來說都迫在眉睫。針對光耀地產集團資金管理方面出現的主要問題，提出以下解決方案。

1.合理進行投資決策，避免盲目投資。由于投資房地產具有時間長、耗資多、范圍廣、風險大等諸多特點，資金鏈出現問題的可能性就遠遠高于其他行業，對房地產企業的長期發展影響巨大。當光耀集團面臨多項投資決策時，應該進行可行性分析。可行性分析的第一步是充分做好前期的市場調研，了解市場的供求狀況、價格機制，預測市場的發展前景。第二步則應該仔細研究所投資項目的各項信息，包括項目類型、投資時機、資金需求量、投資的利潤率、投資回收期、實施的難易程度等，從而對投資項目進行準確定位。第三步，也是最為關鍵的一步，應該準確應用投資模型對項目所需資金量進行測算，針對測算出的資金需求量，考慮光耀集團是否具備承受能力，重點考慮是否需要進行外部融資，如果進行外部融資，將來的盈利水平是否高于資本成本。經過一系列的調查研究和分析，光耀集團應該盡可能準確地做出投資決策，確保資金的合理投入量和資金的盡快回籠。

2.融資渠道多元化，避免走入“死胡同”。銀行信貸是房地產企業獲取資金最安全也是最主要的途徑。在我國，社會信用環境較差是不爭的事實，盡管銀行壞賬情況有所改善，但是企業惡意騙貸、逃避銀行債務的現象仍然較多，導致銀行不良貸款數額巨大，所以很多企業為了獲取資金都在向銀行傳遞其擁有良好信譽的信號。光耀集團失敗的一點在于它破壞了企業和銀行之間的相對信任的資金借貸關系，這種雙贏的合作關系一旦破裂，就限制了企業持續融資的能力，要想再讓銀行貸款給企業，融資成本會大大增加。因此，光耀集團要盡量恢復企業信用，積極尋求和銀行繼續合作。除了和銀行合作之外，光耀集團還要尋找其他融資方式。例如，盡量尋求一些資本成本合理的長期融資，因為房地產企業項目工程時間長，短期融資在工程完工之前就已經到了償還期限，此時資金尚未回籠，無法償還債務，容易造成債務拖欠。對于資金需求巨大的項目，光耀集團可以實行多個企業合作開發，分散融資風險，實現多贏。需要注意的一點是，無論采用何種融資方式，都要合理分配債務融資和權益融資的比例，將資本結構保持在安全水平上。

3.實施資金預算管理，提高資金使用效果。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度可以識別資金的使用風險，提高資金的使用效率。光耀集團作為大型房地產企業，實施資金預算管理尤為重要，通過編制資金預算計劃，把握日常資金收支，營造良好的資金使用氛圍，做到事前預算、事中控制、事后反饋，既可以保證在適度的范圍內有效使用資金，又可以防止過度投資甚至資金鏈的崩潰。

4.創新盈利模式，提高盈利水平。一般而言，房地產企業獲得利潤主要有兩種途徑：一是通過土地的自然增值來獲得利潤；二是通過住房市場上房屋的價格上漲來獲得利潤。然而，這樣的盈利模式有兩個主要風險：一是房屋的價格受諸多因素影響，這就導致其核心利潤來源不穩定；二是購買土地和建造房屋需要耗費大量資金，企業資金供給不足以及資金的占用量過大都可能導致其資金鏈斷裂，使企業面臨破產的危機。因此，如何打破傳統的盈利模式、實行創新經營對競爭激烈的房地產企業來說已經刻不容緩。

四、結語

資金是企業經營活動的命脈，順暢的資金鏈是各開發商順利經營的最為重要的保障。資金管理是企業管理活動的核心內容，它關系著企業的發展前景和生死存亡。光耀集團由于快速擴張、盲目購殼、高息融資、違規擔保等原因而遭遇資金危機，資金鏈幾近斷裂，企業瀕臨破產。可見，房地產企業實施行而有效的管理機制，擁有對財務風險的警覺性，確保資金鏈與產業鏈的和諧統一至關重要。[基金項目：遼寧省普通高等教育本科教學改革研究項目“大數據時代管理會計課程建設與改革研究”（編號：UPRP20140331）。]

（作者單位：東北財經大學會計學院）