房地產行業財務風險分析與防范措施

蔡楚微

近十年來，改革開放帶動我國市場經濟的蓬勃發展，我國的房地產業也蒸蒸日上，機遇伴隨著風險。由于我國房地產起步晚、管理混亂，房地產企業大部分都有著較高的資產負債率，一旦出現財務問題，其產生的后果巨大。因此，對我國房地產企業財務風險現狀分析，為防范我國房地產的財務風險提出理論依據，促進房地產業的穩定發展。

一、房地產業財務風險現狀分析

1.籌資渠道單一。我國房地產企業籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產最主要的融資渠道，房地產的開發資金有超過70%源于銀行信貸，房地產泡沫風險大部分由銀行承擔，幾乎所有的其他行業都與銀行息息相關，牽一發而動全身。因而，改變這種以銀行為主導的房地產融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產負債率偏高。企業在經營過程中，負債率過大將會加大房地產企業的風險，如果資金流出現問題，企業會出現經營困難、縮小規模甚至是破產等后果。所以大部分企業的負債率應該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業資產負債率都高達近80%，就不難想象那些規模較小的公司了。大多企業都保持一個高負債率的原因就是因為當這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負債利息很低甚至沒有，像預收款項和應付款，相當于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產企業有可能會承擔不起高額的利息費用。

3.資金回籠慢。房地產行業不同于普通的制造業和服務業，涉及到建筑的設計建造、銷售售后，它的經營過程都比較長，從前期審批、規劃、投標購買土地的使用權以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業就需要不斷地投錢進去，并不會取得收益，所以說房地產的資金回籠慢。另外由于現在的銷售策略幾乎所有地產企業都是實行分期付款的，雖然企業也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產行業是超高的利潤。在這種利益的驅使下，才會出現國內現在“全民炒房”的熱潮。房地產企業更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現在“鬼城”已經屢見不鮮了。

二、房地產企業財務風險的成因

針對房地產的財務風險成因，我們可以從內部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業內部的原因。①行業特性。房地產這個行業很特殊，需要比汽車行業還多的前期資金投入，需要僅短于醫藥行業的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩定以及應收賬款的回收，房地產存在著各種不確定。這些都會給地產行業的財務狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結構不合理。我國房地產商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產商發展起來，大半要歸功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產商財務上的依賴性。經統計，我國大部分房地產的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現在已經有一些地產領頭羊開始向證券市場融資轉變，但是還需要很長的路程。而如果企業一直保持這樣的情況，從企業到銀行無論哪一方出現了問題，都將引起巨大的財務危機。

2.企業外部的原因。①政策環境的抑制。房地產與社會的各行各業息息相關，從房地產起始階段，國家很是關注，從起始時期的大力支持，到地產過熱時候的貨幣財政政策的干預，都表明了房地產是政府眼中的焦點。所以，房地產業的情況還與該時間段的政府政策導向有關。國家干預有廉租房建設、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產商的銷售量。另一方面，作為房地產商最重要的是土地，國家土地政策發生變化，房地產的經營肯定也會發生變化，如果土地開發區價格變得太高，開發商的成本必定升高，然后企業就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務風險的。綜上所述，國家政策是房地產業的風向標，國家政策會影響房地產的發展。②經濟環境低迷。經濟低迷的時候，每個行業都會受到影響。每個國家甚至地區都有它自身的發展周期，當當地處于發展周期的上升階段時，房地產行業也會跟著繁榮，當發展到了峰點，超出當地所能承受的，就會衰退下來，最先受到沖擊的都是房地產。房地產由于資金占用期長回收慢的特點，經濟環境低迷對房地產行業會造成很大影響。③市場環境供需不合理。市場經濟的根本就是經濟活動是由市場來影響發展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經濟的發展，國家對房地產行業的重視，房地產出現了嚴重的不合理現象。像北京、上海、深圳等國內數一數二的城市，房子明顯供不應求，而一些二三線城市，卻隨著房地產行業的過熱，出現了供大于求的現象。許多房地產商并沒有長遠眼光，只聚焦于高檔房產與豪宅的投資開發，形成了浪費閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費人群。結果是，地域差異、產品開發單一造成的供需不合理會造成企業的財務風險。

三、房地產企業財務風險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產企業開展經營活動的起始就是籌資，而籌資方式決定了風險防范水平。企業可以利用發行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業無力承擔高額的利息費用，發行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔。三是房地產企業最好實現并且最有用的是發行債券，雖然我國限制房地產企業發行債券。相對于銀行信貸發行債券具有明顯的優勢，最重要的就是利率低，而且穩定，可以很大程度上降低房地產企業的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業的償債壓力更小；四是可以打破房地產企業銀行信貸籌資的單一模式，優化融資結構。尤其當政府要抑制房地產企業過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產企業必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業才能存活下去，而對于那些新興企業迎接的只有毀滅。

2.降低資產負債率。企業為了獲得更多的效益，會進行很常見的負債經營。但是如果負債經營不合理，就會造成很高的財務風險，越是單一不合理負債越容易出問題。企業可能為了短時間的擴張不管自身的資本結構而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負債與長期負債的平衡，也就是合理安排負債結構，如果能把短期負債控制在一定的范圍，是企業所能承擔的，然后再借的適合企業長期發展的長期負債，能很大程度上降低財務風險。

3.加強資金回收管理。對于企業來說，現金流代表著競爭力，所以說應收賬款的管理一定要做好，盡快收回賒銷賬款，減少企業的壞賬損失。另外，房地產的發展總是與國家政策的風向有關，在這個不斷變化的時代，企業想要獲得更多的競爭力，就需要更加完善富有競爭力的戰略。企業可將眼光投向一些二三線城市，還有一些發展好的城鎮，其實潛在市場更大，而且這也更加符合國家的政策，會在一定的程度上獲得國家的扶持。還有產品種類的多樣性，普通住宅才是最大的市場，像廉租房更加是迎合政府的政策。而且，房地產業并不僅限于做房子，房子只是主營，企業可以將一部分資金去做其他的業務，整合上下游供應鏈。

（作者單位：江西財經大學）