房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范措施

蔡楚微

近十年來(lái)，改革開(kāi)放帶動(dòng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也蒸蒸日上，機(jī)遇伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)起步晚、管理混亂，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都有著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題，其產(chǎn)生的后果巨大。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析，為防范我國(guó)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出理論依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

1.籌資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金有超過(guò)70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國(guó)自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來(lái)源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，負(fù)債率過(guò)大將會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如果資金流出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬(wàn)科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個(gè)高負(fù)債率的原因就是因?yàn)楫?dāng)這些借款資本的利潤(rùn)率超過(guò)借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒(méi)有，像預(yù)收款項(xiàng)和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無(wú)償占用，公司樂(lè)意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)承擔(dān)不起高額的利息費(fèi)用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計(jì)建造、銷(xiāo)售售后，它的經(jīng)營(yíng)過(guò)程都比較長(zhǎng)，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購(gòu)買(mǎi)土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的時(shí)間，房子建好了并不是立刻就能賣(mài)出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣(mài)不出去；而在房子賣(mài)出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢(qián)進(jìn)去，并不會(huì)取得收益，所以說(shuō)房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷(xiāo)售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時(shí)間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤(rùn)。在這種利益的驅(qū)使下，才會(huì)出現(xiàn)國(guó)內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對(duì)為占社會(huì)大部分人口的普通群眾提供廉價(jià)房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤(pán)空置率高，另一反面很多人買(mǎi)不起房。供求矛盾就會(huì)進(jìn)一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

針對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個(gè)方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很特殊，需要比汽車(chē)行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過(guò)長(zhǎng)，到后面房屋銷(xiāo)售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會(huì)給地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)?yè)]之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)房地產(chǎn)商一開(kāi)始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來(lái)，大半要?dú)w功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財(cái)務(wù)上的依賴(lài)性。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過(guò)公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開(kāi)始向證券市場(chǎng)融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長(zhǎng)的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無(wú)論哪一方出現(xiàn)了問(wèn)題，都將引起巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會(huì)的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國(guó)家很是關(guān)注，從起始時(shí)期的大力支持，到地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)候的貨幣財(cái)政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時(shí)間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國(guó)家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項(xiàng)稅種的征收。一方面，國(guó)家頒布的交易政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)，主要是因?yàn)檫@些政策會(huì)影響到大眾的購(gòu)買(mǎi)意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷(xiāo)售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國(guó)家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)肯定也會(huì)發(fā)生變化，如果土地開(kāi)發(fā)區(qū)價(jià)格變得太高，開(kāi)發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會(huì)提高銷(xiāo)售價(jià)格，從而影響銷(xiāo)量，這都會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。綜上所述，國(guó)家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國(guó)家政策會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷。經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，每個(gè)行業(yè)都會(huì)受到影響。每個(gè)國(guó)家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點(diǎn)，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿模蜁?huì)衰退下來(lái)，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長(zhǎng)回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成很大影響。③市場(chǎng)環(huán)境供需不合理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本就是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是由市場(chǎng)來(lái)影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場(chǎng)。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開(kāi)發(fā)，形成了浪費(fèi)閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會(huì)主群體的普通消費(fèi)人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)單一造成的供需不合理會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險(xiǎn)防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點(diǎn)是利息高，企業(yè)無(wú)力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個(gè)問(wèn)題，一是股票沒(méi)有利息，只需付股利，把風(fēng)險(xiǎn)分散于個(gè)個(gè)股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實(shí)現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國(guó)限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對(duì)于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢(shì)，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長(zhǎng)，企業(yè)的償債壓力更小；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)熱而實(shí)行的各種貨幣財(cái)政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來(lái)源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對(duì)于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會(huì)進(jìn)行很常見(jiàn)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)。但是如果負(fù)債經(jīng)營(yíng)不合理，就會(huì)造成很高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，越是單一不合理負(fù)債越容易出問(wèn)題。企業(yè)可能為了短時(shí)間的擴(kuò)張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個(gè)問(wèn)題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的長(zhǎng)期負(fù)債，能很大程度上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金回收管理。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流代表著競(jìng)爭(zhēng)力，所以說(shuō)應(yīng)收賬款的管理一定要做好，盡快收回賒銷(xiāo)賬款，減少企業(yè)的壞賬損失。另外，房地產(chǎn)的發(fā)展總是與國(guó)家政策的風(fēng)向有關(guān)，在這個(gè)不斷變化的時(shí)代，企業(yè)想要獲得更多的競(jìng)爭(zhēng)力，就需要更加完善富有競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略。企業(yè)可將眼光投向一些二三線城市，還有一些發(fā)展好的城鎮(zhèn)，其實(shí)潛在市場(chǎng)更大，而且這也更加符合國(guó)家的政策，會(huì)在一定的程度上獲得國(guó)家的扶持。還有產(chǎn)品種類(lèi)的多樣性，普通住宅才是最大的市場(chǎng)，像廉租房更加是迎合政府的政策。而且，房地產(chǎn)業(yè)并不僅限于做房子，房子只是主營(yíng)，企業(yè)可以將一部分資金去做其他的業(yè)務(wù)，整合上下游供應(yīng)鏈。

（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）