房地產高庫存成因及對策

應座澤+連志龍

摘要：經過多年的高速增長，中國房地產市場已經從“增量時代”步入“存量時代”，去庫存已然成為近幾年各級政府的重要工作之一，同時去庫存也成為樓市的重要目標。多地政府工作報告中也提到“加大房地產去庫存，穩定住房等大宗消費”。同時提出并研究分析房地產的政策、影響以及策略問題，房地產庫存問題持續引起各界廣泛的關注。當前房地產發展如何適應經濟新常態，緩解去庫存的壓力，同時分析PPP模式的運用和“互聯網+”戰略所帶來的機遇和挑戰，成為新時期長春房地產業創新發展的關鍵。此外，隨著BIM技術的發展，在房地開發經營及運維管理中起著重要的作用。

關鍵詞：去庫存；互聯網+；PPP模式；BIM技術

前言

去庫存成為2016年央經濟工作會議的主要任務之一，2017年的中央經濟工作會議中提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，并連續提出一系列措施：

1.綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

2.2015年3月份的“兩會”上，李克強總理在政府工作報告中就首次提出“互聯網+”行動計劃。

3.研究利用政府和社會資本合作（即PPP模式）探討政府回購或補貼開發商存量房用于公租房或共有產權住房的合作新機制。

4.大發展推動住宅產業化和BIM技術的運用。

一、房地產高庫存的成因

中國房地產高庫存的根本原因是中國城鎮化發展過程中過度依賴土地融資，但也有城鄉土地市場分割、政府對城市土地的單邊壟斷、土地資源配置過于計劃和僵化的深層原因，導致房地產供給與需求空間嚴重不匹配，刺激了庫存的產生。

（一）高庫存是過度依賴土地融資和房地產開發的必然結果。

中國城鎮化的發展模式可以開括為三步走模式：土地城市化、工業化、人口城市化。以長春市為例：2014年長春市完成全社會固定資產投資總額39245億元，其中房地產開發投資5344億元，占比13.62%。近十年來土地出讓金占地方財政收入的比重一直保持在40%―50%以上，其中，2014年長春市土地交易金額高達142億元。稅收方面，房地產業稅收占長春市稅收的10.84%。長期以來，房地產企業成為銀行信貸投放最主要行業。隨著房地產價格的持續攀高，居民財富過度依賴房地產業，房產租金與轉讓等收入遠遠高于正常工資收入。

（二）供應上漲但需求下降

受前期房價攀高的影響，許多大型開發商囤積開發用地，房地產在建施工竣工面積穩步上漲。然而此時正是房地產需求的歷史性低點。首先是人口拐點到來，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動力人口趨于下降。其次， 人們為了改善生活環境、增加家庭收入外遷至經濟較為發達的沿海城市，如三亞、廣州、浙江等。人口的單向流動必然影響經濟的發展、導致產能過剩。

目前吉林省僅僅依靠其轄區范圍內眾多的高校和國有企業留住了少量人口，因此相比于遼寧省和黑龍江省情況較為樂觀，但人才和勞動力往東南沿海地區遷移的現象仍然十分嚴重。根據國家統計局數據，吉林省GDP增速從2013年的8.3%下降到2015年的6.5%，國民生產總值從2006年的4249.23億元穩步增長到2015年的14274.11億元。2015年吉林省經濟總量比2014年略有增長，位列全國第22位，市場表現低迷、活躍度不足， 建設投資回報率低、投資回收周期長依舊是吉林省經濟發展的痼疾。

二 、庫存現狀

長春市房屋待售面積由2005年的2402萬平方米增加到2014年的5231萬平方米，增加了2829萬平方米，增長了12倍。截至2015年1月長春市場商品住宅累計可售面積為76313萬平方米。據中國房產信息集團的數據，長春市房屋存銷比達到215，而28個中國城市的平均存銷比為132。據房地產報數據統計，2017年1—3長春市樓市數據統計，商品房新批售88.59萬平，網簽成交183.19萬平，供求比0.48：1；商品住宅新批售64.37萬平，網簽成交149..56萬平，供求比0.43：1；1—3月消化庫存85.19平，截止3月末，長春市商品住宅累計庫存796.82萬平。仍然有存在高庫存（如：圖1）。

三、房地產高庫存風險的危害

房地產庫存風險首當其沖的是金融風險，并主要積壓在銀行體系，但也有財政風險，對政府財政能力產生很大沖擊，最終也會通過產業鏈關聯作用對實體經濟產生很大的負面影響。

（一）房地產高庫存對金融體系信用的風險沖擊。如果房地產庫存不能及時有效的去化，即使不造成直接賬目損失，也將有很強的恐慌傳染性，對整個金融市場的信貸風險產生嚴重的沖擊，抬高信貸風險溢價和實際利率，致使信貸緊縮。

（二）高庫存影響土地市場低迷和樓市交易清淡，直接對地方財政能力造成嚴重的負面影響。據財政部數據，“土地出讓金”占地方財政收入的比重，從2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，原有的地方財政收入格局已不可維系。從長遠看，打破“土地財政”有利于改善地方財政收入結構，但短期內對地方財政的沖擊很大。土地財政為地區間競爭驅動的增長提供了必要的財力支持。土地財政收入下降會減弱地方政府的投資動力，也使得地方政府失去了相當部分資金來源，房地產業已經是中國經濟各產業中對地方稅收貢獻巨大的產業。

（三）房地產高庫存直接導致房地產投資嚴重下滑。2015年全國房產地產開發投資9.6萬億元，實際增速只有2.8%，其中住宅房地產投資為6.5萬億元，增速僅0.4%，雙雙創下1998年房改以來的歷史最低記錄，比2008年國際金融危機時期還要惡化很多。東北地區的房地產開發投資呈現-28.5%的負增長。房地產開發的低迷通過產業鏈關聯效應對鋼鐵、水泥及建材等產業帶來嚴重挫傷，去庫存迫在眉睫。endprint

四、房地產高庫存的解決對策

房地產高庫存給中國金融安全和經濟活力帶來嚴重威脅，處理稍有不慎，中國就有可能步日本1991年房地產泡沫危機導致20年一蹶不振的后塵，喪失改革開放20多年來的努力成果與難得的大好局面。化解房地產高庫存要多管齊下，但是根本上還是要尊重市場規律、運用價格機制來清市場的供需失衡，化解長期以來的價格扭曲。

對于房地產去庫存，除了總體上要樹立收縮產能的戰略和堅持依靠市場機制調整過剩產能的策略以外，還可以結合以下方式：

（一）充分利用“互聯網+”促進房地產業的轉型升級，加快去庫存

健全住房金融體系的平臺，完善風險管控制度。在利用“互聯網+”的平臺促進房地產企業資金融通的同時，房地產商應在控制風險的前提下，積極的利用互聯網的大數據和技術，使房地產業與互聯網金融更好的融合。當地政府應該為完善住房金融體系出臺相應的措施，保障互聯網金融在房地產業的良好運用，鼓勵房地產企業積極創新，加快產業轉型升級。金融部門應提供相應的融資支持和金融服務，支持利用互聯網解決住房融資的經營模式。

優化稅收優惠政策，鼓勵房地產企業兼并重組和轉型升級。鼓勵信譽良好、品牌較大的大型房地產企業兼并重組規模較小、開發成本高、生存壓力大的房地產企業，促進企業做大做強和轉型升級，降低稅收可有效的減少房企的開發成本，減輕其生存的壓力；對于房企的并購重組，當地政府應當出臺優惠措施，提供專項資金支持，支持房企順應市場消費需求，優化調整產品結構，創造和激發新的消費需求，提供低碳環保、多元化的高品質住房，促進房地產業的轉型升級。

利用“互聯網+”思維轉變去庫存解決方案。利用“互聯網+”的平臺推動房地產業去庫存模式，借助“互聯網+”的平臺應重視客戶需求、打造高品質的產品和服務，達到去庫存的目的。房地產開發商應從思維方式上進行轉變，真正領悟“互聯網+”的巨大潛力，從產品、用戶體驗及企業價值等方面進行全方位的思考，從源頭上將互聯網應用到房地產開發的全生命周期中，有效的解決去庫存問題。

（二）發展和利用PPP模式

PPP合作模式是政府與社會資本為提供公共產品或服務而建立的合作關系，通常合作的項目區分為增量項目和存量項目，增量項目常見合作模式有BOT、BOO、DBTO等，存量項目常見合作模式有TOT、O&M等，即便一個合作項目包括增量和存量內容，也局限于同一個項目下的不同建設屬性。房產去庫存主要手段包括控制有效供給、通過政策引導和完善公共設施配置刺激消費。長春要創新合作模式，以PPP項目促使房產去庫存，將兩者有機結合起來，可采取政府回購或補貼開發商存量房用于公租房或共有產權住房的合作新機制。

（三）BIM，房地產開發管理的一場變革

運用BIM技術，在項目的全壽命周期過程中，實施多主體協同管理和信息共享，進而實現成本的降低，變更和簽證減少，質量提高，推動住宅產業化的發展。在項目完成后，后期運營中，通過BIM實現了知識資源的共享，在物業設備管理里中發揮重要作用，可以節省信息的查詢時間。基于物聯網的與應急預案管理功能可為業主方提供設備故障發生后的應急管理平臺。

精細化管理的手段，我們總說如何進行一個科學化管理，如何去管理提升，精細化管理實際上是成本的管理、質量的管理、責任的追訴，在BIM技術當中，對這三方面是已經做了一個比較好的詮釋辦法。

參考文獻：

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[6]劉海英.“互聯網+”背景下房地產業的機遇與挑戰

[7]戴維.淺析房地產擁抱互聯網

[8]丁烈云，BIM應用與施工endprint