不動產測繪數據整合利用及管理系統的建設研究

張良力

【摘 要】隨著土地、房產、林地、草地、水域灘涂等產權證書的合并，不動產統一登記的不斷深入推進，如何有效地應對不同產權測繪數據的整合和管理以及建立新的不動產測繪數據管理系統是當前不動產統一登記需要解決的難題。論文以長沙縣不動產測繪數據的整合和管理進行研究，探索不動產測繪數據的整合與利用、不動產測繪數據管理系統的建設與發展，從而為不動產統一登記的發展提供一些建議和幫助。

【Abstract】With the merger of property certificates such as land， real estate， forest land， grassland and water beach， the unified registration of real estate is deepening， how to effectively deal with the integration and management of different property rights surveying and mapping data， and establish a new real estate surveying and mapping data management system is a difficult problem to be solved in the current unified registration of real estate. This paper studies the integration and management of real estate mapping data in Changsha County， explores the integration and utilization of real estate mapping data， and the construction and development of real estate mapping data management system， so as to provide some suggestions and help for the development of unified registration of real estate.

【關鍵詞】測繪數據；不動產測繪；管理系統；建設；發展

【Keywords】 mapping data； real estate mapping； management system； construction； development

【中圖分類號】D923.2 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）08-0185-03

1 引言

不動產測繪作為一項基礎性、前期性較強的工作，對于不動產登記影響巨大[1]。由于在統一登記前各類不動產對象均是分開登記，歸屬不同職能部門， 如房屋歸住建， 土地歸國土， 造成相應對象的測繪工作也由不同機構實施，并且土地、房屋等不動產測繪的規范、標準和技術平臺不統一， 造成登記信息難以有效共享和充分應用。因此各類不動產測繪數據整合是不動產登記數據庫建設的核心工作之一[2]。 本文以長沙縣不動產測繪數據的整合利用、測繪數據管理系統的建設為例討論了不動產統一登記過程中產生的測繪管理問題。因不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行，農村土地承包經營權暫未納入不動產統一登記，以及長沙縣沒有海籍數據，本文均不予討論。

2 不動產測繪數據的現狀

不動產測繪則是指對土地、海域以及房屋、林木等定著物的測繪。隨著時間的推移，各相應職能管理部門積累了大量的不動產地理信息數據，但由于相關行業部門制定了相應的不動產調查標準[3]，測繪數據的數學基礎、數據精度、數據格式、用途、存儲方式等各不相同，數據的應用、更新等數據管理方式也不相同，使得不動產統一登記后，不動產測繪數據的整合、管理存在諸多問題，極大影響了不動產統一登記的開展。

2.1 國土測繪數據現狀

國土測繪數據種類比較多，基本上可分為基礎數據和專題數據。基礎數據有數字正攝影像圖（DOM）、數字線劃圖（DLG）等數據，構建了國土核心底層數據。專題數據有城鎮地籍數據、土地利用現狀數據、農村集體土地所有權數據、農村集體建設用地數據等數據，構建了國土專題應用數據。從歷史沿革來看，國土數據一般采用北京54坐標系、西安80坐標以及城市獨立坐標系，從2008年開始逐漸采用2000大地坐標系。從數據采集和管理軟件來看，國土數據一般為DWG格式、SHP格式、CDR格式以及WP、WL、WT格式，雖然數據格式不同，但內核仍以點、線、面形式表現。雖然國土測繪數據多樣，但用于土地登記業務的數據主要以城鎮地籍數據、農村集體土地所有權數據和農村集體建設用地數據為主。

2.2 房產測繪數據現狀

房產測繪數據種類比較少，主要有分幅平面圖、分丘平面圖和分戶平面圖。從存儲介質來看，房產測繪數據分為紙質圖件和電子圖件。紙質圖件一般為早期的房改房、單位宿舍等房產的測繪成果；電子圖件一般為商品房、保障性住房等房產的測繪成果。從坐標系選擇來看，因房產測繪精度要求一般比較高，測繪面積的波動對房產的價值影響比較大，房產測繪一般多采用城市獨立坐系。從數據采集和管理軟件來看，房產測繪數據一般為DWG以及特殊的格式。用于房產登記業務的測繪數據主要是分戶平面圖。

2.3 林地測繪數據現狀

林業測繪數據主要有全國森林資源連續調查數據、森林資源規劃設計調查數據以及作業設計調查數據等三類數據。這部分數據主要用于調查林地面積、蓄積量等森林資源情況，并分析森林覆蓋率或林木綠化率。而用于林權發證的數據則是以1：10000比例尺的地形圖數據為底圖，通過實地調查、勾繪林地小班界線并經過數據處理而形成的發證附圖。這部分數據大部分未經過矢量化處理，基本以紙質數據形式保存，對不動產測繪數據的整合價值比較弱，但其權屬信息價值非常大，是林地不動產統一登記的主要依據。endprint

3 不動產測繪數據管理現狀

3.1 單向管理、共享性弱

根據職能職責的不同，不動產測繪數據分別由國土、房產、林業、農業等行政主管部門管理，布局散亂、管理單向。因法律法規、政策、網絡、系統等因素限制，各類不動產測繪數據基本上存儲在部門局域網內，并在各部門之間物理隔絕，共享性差、關聯性弱，同時也會造成部分數據重復測繪。

3.2 各行業不動產測繪數據管理系統不一致

隨著信息化的發展，各行業主管部門相應建立了各自的測繪數據管理系統，如國土的城鎮地籍管理系統、土地利用現狀數據庫管理系統；房產部門的房產測繪系統、房產測繪成果備案系統以及房產地理信息系統；林業的林業地理信息管理系統等。這些地理信息系統一般基于ArcGis、Mapgis、AutoCAD等軟件開發，雖然部分地理信息系統底層開發平臺一致，但地理信息系統功能設置各有側重點，具有極強的專業性，并對測繪數據要求不一致，這使得各行業的測繪數據管理系統通用性弱。

4 不動產測繪數據的整合利用

4.1 數據分析、整合及利用

數據分析是通過分析國土、房產、林業、農業等部門的測繪數據現狀，選取不動產登記所需的標的數據，并分析標的數據的坐標系統、比例尺、精度等測繪信息以及數據的格式、結構、屬性信息等信息。同時根據不動產登記要求制定數據整合的參考標準和規范，數據質量檢驗標準，以及數據處理標準，為不動產測繪成果的整合利用提供依據。

不動產測繪數據的整合是將地籍測繪數據、房產測繪數據、林權測繪數據以及其他行業不動產測繪數據通過一定的規則建立一一對應的關系，并實現在統一的管理系統下管理、應用、維護。首先是在分析數據后，根據轉換規則將標的數據轉換成目標數據，并將標的數據的坐標系統、數據格式、比例尺等元數據轉換成統一的標準；其次根據數據質量檢驗標準校核數據轉換準確性，查驗數據轉換是否有屬性損失。最后，經檢驗后，目標數據符合標準則進行數據整合，形成新的數據庫，在不動產登記時直接利用；如數據不符合要求，則數據仍按原方式保存并存入不動產統一登記檔案中，以備查詢利用（圖1）。

4.2 各行業不動產測繪數據管理系統分析及利用

各行業不動產測繪數據管理系統分析是分析國土、房產、林地等測繪數據管理系統的作用和功能，并著重分析其專有功能和通用功能。同時根據不動產測繪數據的要求、標準、規范制定各行業不動產測繪數據管理系統利用的判定標準。首先判定各行業測繪數據管理系統的專有功能和通用功能在新建設的不動產測繪數據管理系統中的設置情況；其次根據不動產測繪數據整合情況，判定各行業測繪數據管理系統利用方式；最后，制定各行業不動產測繪數據管理系統退出時間表，原則上不再更新各行業不動產測繪數據管理系統和測繪數據（圖2）。

5 不動產測繪數據綜合管理

5.1 建設統一的測繪數據管理系統

建設統一的不動產測繪管理系統應充分利用現有的相關部門不動產測繪成果，集成整合目前分散在各部門的不動產測繪數據，制定不動產測繪數據整合標準和建庫技術規范，建成覆蓋全面、結構穩定、可擴展性強的不動產測繪數據庫；利用并集成各類信息技術，建成標準統一、內容全面、互聯互通的不動產測繪數據管理系統，實現土地、房屋、林地等測繪數據的統一管理，并向相關部門提供不動產登記圖形信息，實現圖文一體化。

目前，我國很多市縣已建成地理空間框架和國土“一張圖”系統。新建立的不動產測繪數據管理系統將依托局域網接入地理空間框架平臺進行服務的集成，并以OGC協議標準接口以及地圖服務方式為主從地理空間框架平臺獲取地圖數據服務，獲取的服務內容包括矢量電子地圖、影像數據、地理實體數據、地名地址數據、三維模型數據等基礎地理數據。同時通過地理空間框架平臺從“一張圖”系統獲取地圖數據服務，同時向“一張圖”系統提供地圖數據服務，實現測繪數據互聯共享。

5.2 不動產測繪數據采集、更新方式

不動產測繪數據采集、更新工作可以采用專項工作集中采集、更新測繪成果數據，如開展農村宅基地數據庫建設等專題數據庫建設；也可以依權利人申請進行單一采集、更新測繪成果。在不動產測繪數據成果整合形成統一的數據庫后，一般多采用依權利人申請進行不動產測繪數據采集、處理的模式更新數據庫，具體流程如圖3。例如在林地測繪成果整合以后，林地按照新的流程獲取測繪數據，不再采用1：10000比例尺地形圖繪制林權小班，直接采用實地測繪并通過地理空間框架獲取影像圖制作成新的權屬附圖（圖4）。

6 結論

不動產測繪數據的整合利用以及統一采集、管理、更新是不動產管理的必然趨勢，是不動產的核心工作之一。開展各類不動產測繪成果的分析處理、整合利用，初步形成一個集中管理、安全規范、數據全面的不動產測繪成果核心數據庫，是推動不動產統一登記的基礎工作，也是不動產統一登記的前提。建立完善的不動產測繪數據管理系統，構建從數據采集到數據入庫的數據更新體系、技術規范，實現國土、房產、林地等各類不動產測繪數據的綜合管理，對不動產統一登記的發展具有決定性意義。

【參考文獻】

【1】鄭金水.淺談新形勢下不動產測繪管理[J].測繪地理信息，2015，40（4）：87-89.

【2】張寅.不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合[J].測繪與空間地理信息，2017，40（4）：203-205.

【3】楊伯鋼，張保鋼.我國不動產測繪工作的現狀與分析[J].測繪通報，2016（12）：1-6.endprint