淺析銀行開展司法拍賣房產抵押按揭貸款業務的現況與前景

葉琳

由于經濟自身運行周期規律及我國產業快速升級換代導致的“資源錯配”，銀行不良貸款規模不斷攀升，涉及不良資產處置的壓力也逐年加大。司法拍賣，即法院委托拍賣公司公開處置債務人財產以清償債權人債權，是銀行處置不良資產的重要途徑之一。據統計，在司法拍賣所有拍品中，房產數量最多、價值最高，這與銀行在授信過程中普遍看重房產作為抵押物有關。另一方面，與房產相關的交易又離不開銀行按揭貸款的支持。因此，銀行開展司法拍賣房產（以下簡稱“法拍房”）抵押按揭貸款業務，不僅是銀行對按揭貸款一個細分市場的業務拓展，也是對促進法院訴訟資產價值變現、提高結案效率的重要支持，更是對充分發現銀行不良資產價值、化解不良貸款、維持金融系統穩定、優化社會資源配置等，都具有非常重要的社會意義。

一、“互聯網+”助力司法拍賣快速變革

過去傳統的法院訴訟資產拍賣（簡稱“司法拍賣”），一般是委托拍賣機構在專門的產權交易所進行，由于信息傳播途徑少、公眾知曉度和參與度較低，導致流拍率較高、溢價率較低，不利于包括銀行不良資產在內的訴訟資產的快速變現。順應“互聯網+”的時代變革趨勢，從2012年淘寶網成功開展第一次司法網絡拍賣以來，到2017年1月1日起最高人民法院指定淘寶、京東、人民法院訴訟資產網等5家司法拍賣網絡服務平臺，全國司法拍賣由交易所全面轉向網絡拍賣，大大提升了司法拍賣的信息公開范圍和競拍過程透明度。涉及房產的司法網絡拍賣，與之配套的線下服務、按揭貸款服務也亟待變革跟進，否則就會出現公眾只圍觀不下手的“看熱鬧”局面。

以“北京三中院關于房產司法網絡拍賣情況的調研報告”為例，在2016年北京三中院10件房產拍品中，實際成交率僅50%，這與當時北京樓市的火熱形成強烈反差。其中主要原因之一，就是成交金額超過300萬元的房產拍品，由于法院要求買受人在競拍成交后很短時間內全款付清，在缺少銀行按揭貸款支持的情況下，公眾只能望房興嘆。

二、銀行“法拍房”按揭貸款業務發展相對滯后

相對于競爭激烈甚至白熱化的一手房、二手房按揭貸款市場，“法拍房”按揭貸款市場無疑是一片藍海。一直以來，銀行普遍對“法拍房”按揭貸款細分市場保持謹慎觀望的態度。在過去傳統的“法拍房”交易中，由于司法拍賣流程的專業性強、信息公開透明度低，容易滋生圍標等非法牟利的“暗箱操作”問題，即 “法拍房”競買人往往不是最終買房自住的市民，而是普遍存在中介和炒家圍標套利情況。中介和炒家的還款主要來源于房產短期內的再次出售變現，屬于抗風險能力較弱的高風險客群，不是銀行按揭貸款的主要目標客戶。這是過去銀行不愿進入“法拍房”按揭貸款細分市場的主要原因。

隨著司法拍賣互聯網平臺的信息公開透明化，“暗箱操作”問題將得以大幅度改善，競買人受眾擴大且客戶群分散，有利于降低貸款風險。但是，銀行發放“法拍房”抵押按揭貸款還存在更大的疑慮。因為大量“法拍房”存在“瑕疵”，例如債務人不配合騰房、因債務人“資不抵債”買賣稅費需買受人全擔、過戶時隱形稅費高企（如未交土地出讓金、拖欠物業費等）、買賣不破租賃（原房主甚至存在簽訂長達20年的惡意租賃協議等）、執行回轉（在案件執行中或者執行完畢后，據以執行的法律文書被法院或其他有關機關撤銷或者變更的，執行機關對已被執行的財產重新采取執行措施，恢復到執行程序開始時的狀況的一種救濟制度）等問題，“法拍房”買受人以及給予按揭貸款支持的銀行都面臨較大的風險。

三、 “法拍房”按揭貸款業務模式

為了提升“法拍房”的成交率和結案率，為了加快銀行不良資產的處置變現，法院與銀行也積極進行“法拍房”按揭貸款業務合作，目前已有多家銀行試點開展“法拍房”按揭貸款業務。主要有兩種業務模式：

（1）階段性擔保+“法拍房”按揭。競買成功后，符合國家限購限貸政策規定的買受人自籌首付款，同時向銀行申請按揭貸款，用于支付法院競買款項。由于發放貸款時，“法拍房”尚未辦理過戶及抵押手續，銀行需要引入第三方擔保機構做階段性擔保，買受人需支付相應的擔保費。在辦妥“法拍房”過戶及抵押手續后，銀行解除第三方擔保機構的階段性擔保責任。業務流程概括如下：

競拍成交→申請貸款→第三方階段性擔?！y行發放貸款、支付法院→辦理房產過戶及抵押→階段性擔保責任解除

這種業務模式類似于購買一手房按揭貸款的業務流程，在一手房建設封頂而開發商未辦齊產權證及抵押等手續之前，一般由開發商承擔相應的階段性保證責任。在辦妥抵押登記后，銀行解除開發商的階段性擔保責任。開發商一般不會單獨收取貸款客戶的擔保費用，而是針對全款購房的客戶有一定比例的優惠。

（2）全款支付+“個人置換式購房按揭”。“個人置換式購房按揭”（俗稱“補按揭”）是近年來銀行二手房按揭貸款市場上的一個創新業務品種。一般的二手房按揭貸款是成交過戶之前，買賣雙方一起到銀行面談面簽，銀行審查房產交易的真實性、交易房產的評估價值、以及買方的還款能力，預先給出買方貸款承諾或貸款意向。在買賣雙方辦理首付款交割、及二手房過戶和抵押手續后，銀行將貸款直接支付給賣方。這種方式需要賣方配合，且賣方同意先辦理房產過戶、后收到銀行貸款部分的尾款這種交易流程。為了滿足部分二手房交易雙方希望全款支付、快速過戶的需求，由買方自籌資金（一般是個人借款或民間機構墊資）全款支付給賣方，辦理房產過戶后，買方憑借款合同、買賣憑證、近期過戶證明等，到銀行申請“個人置換式購房按揭”貸款，用于歸還因購房而欠下的債務，銀行辦妥房產抵押登記之后，發放貸款并直接支付給第三方債權人。因為是在房產交易過戶之后買方到銀行補做的按揭貸款手續，因此俗稱“補按揭”。該貸款產品完全適用于“法拍房”項下的按揭貸款，區別僅僅是“法拍房”的賣方是法院、以及司法拍賣成交形式的不同。 “法拍房”項下“補按揭”業務流程概括如下：

競拍成交→第三方墊資→全款支付法院→辦理房產過戶→申請銀行貸款→辦理房產抵押→銀行發放貸款、歸還第三方墊資債權人

與第一種業務模式比較，第二種業務模式買方不需要支付階段性擔保費，但需要承擔相應的第三方墊資利息。

比較上述兩種業務流程，“法拍房”按揭貸款申請都是在競買人參加競買并且競買成功后開始向銀行申請貸款的，因此需要競買人承擔按揭貸款沒有獲得批準的資金風險。為尋找更多的符合銀行貸款條件的購房人參與競拍，促進拍賣成交率，在競拍前，部分銀行甚至為意向客戶提供有保留的貸款資質預審查服務。隨著“互聯網+金融”的發展，司法拍賣網絡平臺也可以在線對競買人提供貸款資格預審的服務，高效篩選出符合競買及貸款條件的目標客戶。

四、“法拍房”線下服務亟待革新

目前，“法拍房”交易已全面轉向最高法院核準的5家司法拍賣網絡平臺進行。法院與銀行在“法拍房”按揭貸款業務上積極展開合作。隨著有公信力的網絡平臺信息公布、公眾參與熱情提高、銀行按揭貸款支持跟進的發展趨勢，傳統的拍賣機構也不得不轉型為線下服務機構。而促進“法拍房”市場交易率進一步提升的關鍵環節，就是盡可能完善對“法拍房”價值的實地調查、專業評估、及所有可能存在的瑕疵和交易稅費的信息公示。這需要對線下調查服務機構進行嚴格的資格培訓準入，以及對調查服務機構因不盡職調查而發生風險須承擔相應責任的懲罰制度。

此外，為確保房產買受人的權益，解決競買人和貸款銀行的后顧之憂，還須對拒不騰房的被執行人、惡意虛假租約的認定處理、發生執行回轉的風險補償等出臺統一執行標準、加大執行力度。

綜上所述，司法拍賣房產抵押按揭貸款業務的發展，對競買人來講，是提供司法拍賣配套服務、緩解買受人資金壓力的客觀需求；對銀行業務發展來講，是對司法拍賣這一細分市場的開拓創新；對法院來講，是提高司法拍賣公信力和透明度、提升訴訟資產處置結案效率的有力支持；對整個金融系統來講，是盤活不良資產、化解不良貸款、優化資源配置的進步改善。相信未來在市場機制及銀行、法院、拍賣調查機構等社會參與各方的積極努力下，司法拍賣房產抵押按揭貸款業務將獲得迅速發展，并大力提升司法拍賣公正、透明、高效、優質的嶄新局面。endprint