淺談關于土地房屋征收中的若干問題

竇紅利

摘 要：2011年，國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》并施行，在新的條例下，由征收帶來的矛盾糾紛呈顯著下降趨勢，但在實際操作中，還存在諸多問題。本文主要闡述了在房屋征收中存在的問題，并提出了一些對策，以供參考。

關鍵詞：房屋征收；問題；對策

隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，我國的城市建設步伐也明顯提速，伴隨著舊城棚戶改造，在房屋的征收過程中也暴露出了一些問題和矛盾，不僅制約了房地產經濟的發展，也影響了人們正常的工作和生活，也給社會造成了不安定因素。因此，對房屋征收過程中的一些問題進行探析，具有十分重要的現實意義。

一、各類房屋在征收中的矛盾分析與解決

（一）出租房屋

《房屋征收條例》第二條明確規定了是對征收房屋所有權人給予的補償。在實際情況中，所有權人與使用人處于分離狀態，這是典型的租賃行為，征收時就應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有人的合法權益，二是保護承租人的合法權益。它涉及補償安置和解除合同兩個法律關系。這兩個法律關系表面是獨立的，但實際是關聯的，所以在處理時應當同時考慮。為了達到良好的社會效果，被拆遷人在獲得貨幣補償之前，必須對承租人進行補償。如果被拆遷人選擇產權調換的，應另給承租人提供其他租用房屋。

（二）抵押房屋

所謂抵押房屋，就是設定了抵押權，依照法律規定已由被征收人作為履行債務擔保物的房屋，這類房屋未經抵押權人同意，被征收人不得擅自做出處分。而在實際生活中，以民間借貸居多，雙方文字為據，大部分忽略了抵押登記制度的存在，這類房屋就為征收時埋下了矛盾。一種情況，抵押房屋拆除補償完畢后，債權人才得到消息；另一種情況是債權人在征收補償實施前已得到消息，但沒有公認的法律依據，被征收房屋的債務人又不予以配合而造成的債權得不到實現。以上這兩種情況，要求征收人站在公平的立場，協調雙方矛盾，告知雙方應有的責權，通過掌握的雙方具體情況具體分析，解決糾紛，不使矛盾進一步激化。

（三）房屋用途

制定合理的房屋用途認定標準，正確認定被征收房屋的用途，是解決好房屋用途爭議的前提條件。在新的征收補償條例中，對于房屋用途的界定沒有具體提及，而在《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條提到一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準，但在實際征收調查中，其用途是與權屬證書不符的。

圍繞房屋用途的爭議不僅在征收當中難以回避，而且在目前社會活動中也是一個難以回避的法律意識問題。一方面在相當的人群中，現代法律意識尚未被接受，人們還習慣于按老經驗、老習慣辦事。另一方面新的經濟市場決定了法治的新原則，而征收人不能對“法無禁止，便是權利；法無授權，便為侵權”充分理解。前者是充分保障市場主體的行為能力，保障房屋經濟效益最大化，如房屋所有人將房屋用于法無禁止的領域是其權利，其實際用途只要不違法，就應當被承認；后者是嚴格要求社會管理者在行使行政管理權時，必須有法律的授權，從制訂政策辦法到具體的執行都要受到嚴格的控制。也就是說被征收房屋用途的界定要由專業部門而非實施征收的部門。

（四）查封房屋

在征收實踐中，作為征收人應當努力盡到合理的義務，要摸清楚被征收房屋是否已被法院查封。如果已被法院查封的，一般應當采取貨幣補償的方式，將補償款存放到征收主管部門，以等待法院最后執行。

二、依法行政，人性征收

（一）正確運用調解手段，有效化解訴訟矛盾

當前，調解是社會效果最好的矛盾化解方式，征收中涉及的方面關系比較多，容易造成矛盾，少數征收單位責任意識淡薄，工作人員素質良莠不齊，工作方法較簡單粗放，缺乏耐心、熱心和責任心。征收中遇到困難挫折，有時過分強調訴訟，依賴法院強制執行。某些案件法院強制執行后，往往以消極的態度對待被征收人，后續的思想教育，安置補償等工作脫節，形成案了事沒了，從而造成上訪案件，并給下片征收乃至整個地區征收工作帶來負面影響。所以征收單位要有大局意識，要有充分的預見性，對上訪戶、釘子戶要有一個統一的有效的解決辦法，不要讓矛盾形成“蝴蝶效應”，既加大了法院的后續工作，又影響了社會穩定。

（二）提高辦事效率，做好公共服務工作

在征收中要保護被征收人的合法權益，有權利必有救濟，無救濟不成其權利。救濟制度的缺失不容忽視。征收人也應適時轉變工作重心和工作方式，從征收參與者的身份走出來，做好房屋征收的服務與協調工作。現場安排司法救助和專業咨詢服務人員，減少被征收人盲目咨詢或由于咨詢不對口而跑冤枉路，不能正確運用法律而損害了自身利益后激化矛盾：這邊房屋征收實施者以現金獎勵的方式激勵被征收人達成征收協議，那一邊對有糾紛需要訴訟解決的被征收者，按照民法普通程序進行訴訟，激化矛盾，容易出現過激行為。在人性化，靈活務實解決問題的今天，我們應專門為由征收引起的訴訟開辟綠色通道，或者成立房屋征收裁決機構，迅速有效地化解矛盾。

綜上所述，房屋的征收工作是一項復雜而艱巨的工作，其與國民經濟的發展、社會的穩定有著密不可分的關系，稍有差池便會給社會帶來巨大沖擊，因此，一定要做好房屋征收工作中各個階段的準備，尋找最優方式盡早解決存在的矛盾，減少“釘子戶”“上訪戶”，為我國經濟的發展和社會的穩定營造良好空間。

參考文獻：

[1]張振良.城市拆遷中的若干問題及解決辦法[J].中國法制網，2009.endprint