從共有產(chǎn)權(quán)房與租售同權(quán)看樓市走向

林鴻鈞

隨著廣州和北京兩個(gè)一線城市相繼發(fā)布樓市新政，租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房引發(fā)熱切關(guān)注，政策發(fā)布后的樓市走向成為重點(diǎn)討論的話題。

今個(gè)7月中下旬以來，兩項(xiàng)重磅樓市政策引發(fā)市場(chǎng)熱議。7月18日，廣州發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《工作方案》）；8月3日，北京起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》），并公開征求意見。由此，租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房成為廣受人們關(guān)注的話題。

對(duì)于廣州率先提出的“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租售同權(quán)”筆者認(rèn)為，在招生名額有限的情況下，即使是購房家庭也要通過比較購置時(shí)間來確定進(jìn)入名校就讀的機(jī)會(huì)。因此，此辦法主要針對(duì)引進(jìn)優(yōu)秀人才的子女就學(xué)設(shè)置，普通大眾以租房獲得名校入學(xué)資格的希望不大。此政策可能會(huì)引起優(yōu)秀學(xué)區(qū)租金的短期上漲，但隨著進(jìn)入名校的希望落空，租金將會(huì)回落。

此外，《工作方案》提出成立租賃發(fā)展投資公司，未來商業(yè)用房也可以作為住宅出租給個(gè)人，這無疑將增加租賃用房的供給，可在一定程度上應(yīng)對(duì)因租購?fù)瑱?quán)，而放棄購房改為租房所增加的需求。但同時(shí)，房產(chǎn)租賃公司的發(fā)展可能形成局部壟斷租賃房源。此外，要得到租售同權(quán)資格，租賃合同需通過政府平臺(tái)繳交稅費(fèi)，此前不報(bào)稅的個(gè)人房東也會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給房客。因此，今后房租的上漲率很可能超過CPI，與收入增長(zhǎng)率相當(dāng)。相對(duì)于受政策抑制的房?jī)r(jià)，未來幾年的房租漲幅很可能高于房?jī)r(jià)漲幅，使得房租收益率提高。

而北京發(fā)布的《暫行辦法》則提出將用地性質(zhì)由劃撥改為出讓，并完全按照商品房進(jìn)行開發(fā)，銷售均價(jià)低于同地段價(jià)格。共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭。共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)新北京人（穩(wěn)定就業(yè)的非北京籍無房家庭）的分配比例將不少于30%。共有產(chǎn)權(quán)房允許出租，租金與政府代持機(jī)構(gòu)分配。共有產(chǎn)權(quán)房購買滿5年后，購房人可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)房以部分產(chǎn)權(quán)或100%的自住使用權(quán)，可降低購房者的首付款與貸款的負(fù)擔(dān)。購房者前期出價(jià)相對(duì)較低，有助于降低購房成本，后續(xù)隨著購房能力的提高，可繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。

長(zhǎng)期來看，北京市的房?jī)r(jià)取決于人口流入與商品房的用地供給。2016年，北京市常住人口僅增加2萬人，商品房用地的供給連續(xù)幾年減少，共有產(chǎn)權(quán)房的推出將進(jìn)一步減少商品房的供給，對(duì)不符合條件的購房者而言，在供給有限的情況下，城區(qū)內(nèi)商品房并沒有太大下跌空間。endprint