從共有產權房與租售同權看樓市走向

林鴻鈞

隨著廣州和北京兩個一線城市相繼發布樓市新政，租售同權和共有產權房引發熱切關注，政策發布后的樓市走向成為重點討論的話題。

今個7月中下旬以來，兩項重磅樓市政策引發市場熱議。7月18日，廣州發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《工作方案》）；8月3日，北京起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），并公開征求意見。由此，租售同權和共有產權房成為廣受人們關注的話題。

對于廣州率先提出的“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租售同權”筆者認為，在招生名額有限的情況下，即使是購房家庭也要通過比較購置時間來確定進入名校就讀的機會。因此，此辦法主要針對引進優秀人才的子女就學設置，普通大眾以租房獲得名校入學資格的希望不大。此政策可能會引起優秀學區租金的短期上漲，但隨著進入名校的希望落空，租金將會回落。

此外，《工作方案》提出成立租賃發展投資公司，未來商業用房也可以作為住宅出租給個人，這無疑將增加租賃用房的供給，可在一定程度上應對因租購同權，而放棄購房改為租房所增加的需求。但同時，房產租賃公司的發展可能形成局部壟斷租賃房源。此外，要得到租售同權資格，租賃合同需通過政府平臺繳交稅費，此前不報稅的個人房東也會將稅費轉嫁給房客。因此，今后房租的上漲率很可能超過CPI，與收入增長率相當。相對于受政策抑制的房價，未來幾年的房租漲幅很可能高于房價漲幅，使得房租收益率提高。

而北京發布的《暫行辦法》則提出將用地性質由劃撥改為出讓，并完全按照商品房進行開發，銷售均價低于同地段價格。共有產權房的供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭。共有產權住房對新北京人（穩定就業的非北京籍無房家庭）的分配比例將不少于30%。共有產權房允許出租，租金與政府代持機構分配。共有產權房購買滿5年后，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。共有產權房以部分產權或100%的自住使用權，可降低購房者的首付款與貸款的負擔。購房者前期出價相對較低，有助于降低購房成本，后續隨著購房能力的提高，可繼續從政府手中回購相應產權。

長期來看，北京市的房價取決于人口流入與商品房的用地供給。2016年，北京市常住人口僅增加2萬人，商品房用地的供給連續幾年減少，共有產權房的推出將進一步減少商品房的供給，對不符合條件的購房者而言，在供給有限的情況下，城區內商品房并沒有太大下跌空間。endprint