我的美國房地產投資經驗

潘勁波

2016年，筆者在北京出差，和一個資深銷售聊起如何在美國投資，談及應投資房產還是證券保險的話題，對方的觀點是，客戶自己想要的投資就是最好的投資。仔細思考，對方從銷售角度出發的觀點似乎很有道理，因為作為銷售，永遠要關注客戶的需求是什么。但是筆者認為，對客戶進行教育并給予客觀的投資建議才是專業財富管理人士的職責，客戶教育應當永遠放在第一位。本文就美國商業地產和住宅地產投資進行比較，希望能給投資者一些參考。

投資優劣勢

在美國市場進行房地產投資的優勢如下：

收入可觀 房產投資一般會產出兩部分收益：一是租金，二是資產增值。前者收入比較穩定，收入可預見，后者收益預期的可觀性通常被中國投資者看中。

永久產權 美國房產一般是永久產權，房產可傳承，遺留給子孫后代。

金融杠桿 房產投資屬于高杠桿投資，而杠桿本身是一把雙刃劍。市場好的時候，增值可觀；市場不好的時候，會先損失投資者的本金。

稅務優惠 因為有金融杠桿存在，房產又是看得見摸得著的資產，抵押房產產生的利息，可幫助投資者減稅，而房產折舊在稅務上會是一項花費，而實際上并不需要投資者真正掏錢。

心理感覺 房產和證券資產不一樣，證券資產是一張紙，這張紙可能存在銀行或投資公司，而房產看得見摸得著，投資者會覺得心里面很踏實，有一種安全感。

在美國市場進行房地產投資的劣勢如下：

不易分散投資 對于個人投資者來講，投資資產畢竟有限，幾乎不可能在不同的區域同時投資很多房產。投資一套房屋，如果沒有出租出去，那么那虧損的概率就是100%。但是如果投資者有多套房屋，僅其中一個出租不出去，那么虧損的概率就很低。從增值的角度來看也是同樣的道理，美國地廣人稀，如果投資地段不好，不僅可能不會增值，甚至會貶值。投資分散，虧損的可能性就會越小，但問題是個人投資者不可能有能力購買很多房產。

不易變現 房產投資不可能今天買，明天就賣，在美國一套房屋變現的平均時間是6個月。如果經濟形勢不好，變現時間越長，而流動性恰好是投資的一項重要考量。這幾年市場上房產變現的平均的時間是2年以上。

固定成本 美國投資房產最大的固定成本是地產稅，如果在美國居住，可以享受地產稅帶來的福利，一般地產稅越高的地區學區會更好，配套設施也會更全。但是，如果買房用來投資出租，這些福利都是享受不到的。第二大固定成本是人工費用，因為美國的人工費很高。

管理麻煩 筆者有位芝加哥的客戶在密西根買了一套房產用來出租，幫他做賬目時對兩年的稅表進行比較后發現，第一年的管理費和維護費比第二年貴了將近1萬美元。究其原因，發現是管理人1年時間里把他的房屋粉刷了3次。客戶告訴筆者，在美國買房產投資是一個圍城，城里的人想出來，城外的人想進去，特別是在房產投資經營沒有形成規模之際。

以德克薩斯州的地產為例，售價40萬美元的住宅，一個月的租金收入大約3000～3500美元，很多地產商為了吸引客戶往往會在推銷時以最高的房租價格計算投資收益。以一個月3500美元的租金為例，住宅房產一般由房東負擔地稅、維修費、保險費、中介費等。如果全年出租，除去預估的費用后，每年有2.28萬美元凈收入，投資回報率為5.7%。房產投資的優勢之一是抵押房產，利用金融杠桿。如果這個售價40萬美元的房產只付20%的首付，剩下80%由銀行貸款，假設貸款利率為5%，如果房產每月都出租，能夠為投資者帶來更高的年化收益，每年的回報率從5.7%增加到了8.5%。根據已有資料記錄，美國住宅房產平均每年增值率為3%～5%，如果按每年增值率4%計算，5年以后房產能賣到48.67萬美元，除去5%的賣房中介費，還剩約45.7萬美元。如果有杠桿的話，實際上是用8萬美元投資、5年的資本利得，賺取了5.7萬美元收益，平均年化收益率為14%，再加上每年8.5%的租金收益，平均每年回報超過22%，看上去非常誘人，這似乎是一個不錯的投資。

但是仔細分析，每月租金收入3500美元，每年凈收入6800美元，實際上6800美元的凈收益只是不到2個月的房租。如果這套房產有2個月出租不出去，那么房東一定會賠錢。還有，如果這套房屋5年后沒有增值，而是貶值20%，那么投資者將顆粒無收。

怎么樣才能降低這種風險？最簡單的方法是分散，在不同地區投資，出租給不同的租客，如果擁有多套房產，有其中一套或者是幾套沒有獲利，對投資者的影響不大。但是試想一下，有多少個人投資者，能在不同區域投資多套房產呢？

商業地產和住宅地產投資比較

目前美國商業地產規模高達10萬億美元以上，占美國國內生產總值比重的10%以上，是居民地產市場的一半，美國股票市場規模的2倍。很多投資移民的客戶都擔心到了美國如何生活，投資商業地產是獲得穩健收入的一種方式。與單純買房出租不同，商業地產的經營可以讓投資者獲得美國公司經營的經驗，融入美國主流社會。

商業地產是指除居住以外的建筑集合，像購物中心、百貨大樓、加油站、寫字樓、酒店、多戶出租住宅等，基本的買賣流程與一般的住宅并沒有本質上的不同，但是美國的商業地產投資更是獲得長期穩定收入的一種有效方式。

在世界各地，最基本的商業地產投資要素都大同小異。比如地段優勢、交通便利性、人流狀況、該區域購買消費力及城市規劃對該處地產的影響、比價、收益率等。如果是以零售業為主的各種地產，比如購物中心、百貨公司大樓等，還要考慮當前租客情況、租約情況和租金收益情況。

以零售業為例，美國市場上有上萬個商業地產，平均出租凈回報在4%～9%。一般7%～9%的回報率屬于很好的地產項目。

專業、認真地評估賣方提供的資產回報率報告非常重要。如果當前的租客是全國知名的大型企業，口碑一流，租約較長，則吸引力會更強，但相應地，報出的資產回報率會比較低，比如6%以下，反之；則應要求較高的資產回報率，如9%或更高，以抵消投資風險。

隨著美國經濟的復蘇，在美投資的中國人越來越多。美國房地產投資的吸引力主要表現在資產回報率和利息費用的利差，因此不少投資者為求穩定的收益在美發展商業，對美國的商業地產進行了投資。以上是我們整理總結的商業地產投資優勢，供對美國商業地產有興趣的投資者借鑒。endprint