加息之后的加拿大房價走勢

夏欣怡

如果有在加拿大留學、生活、移民、置業和投資的計劃，不妨未雨綢繆，適當兌換一部分加元以備不時之需。如果還有更多預算，則可以考慮抓住加息之后的房市震蕩期，布局加拿大的房地產市場。

加拿大央行7月12日宣布加息，將隔夜貸款利率從0.5%調高至 0.75%。這會對加拿大的經濟和房價造成什么樣的影響呢？

經濟周期和加息周期

任何一個級別的經濟體，都會存在經濟周期。經濟周期指隨著經濟的發展，經濟活動所經歷的有規律的擴張和收縮的過程。經濟周期通常會分為復蘇、繁榮、衰退、蕭條4個階段。

通常來說，在經濟復蘇階段的后半場，由于經濟增長已漸趨繁榮，為了抑制過于旺盛的投資需求，延長經濟的上升周期，一個國家的中央銀行會宣布加息。從此時開始，該國就進入了加息周期。而在經濟衰退的后半場，由于經濟景氣度已漸趨蕭條，為了挽回日益降低的經濟增長率，一個國家的中央銀行會宣布減息。從此時開始，該國正式進入減息周期。加息周期往往會覆蓋一個經濟周期復蘇期的后半場、整個繁榮期和衰退期的前半場；而減息周期往往會覆蓋一個經濟周期衰退期的后半場、整個蕭條期和復蘇期的前半場。

右表是中國上一輪加息周期和減息周期的時間表，親身經歷過那段歲月的讀者朋友們應該不難發現：在中國的上一輪加息周期中，股票、房產連番上漲，迭創新高；在中國的上一輪減息周期的前半段，即2007年12月21日—2008年12月23日，股票、房產連番下跌，市場一片蕭條，在中國的上一輪減息周期的后半段，經濟雖有所恢復，但股市仍然處于低位運行狀態，直到現在股市還沒有回復到2007年的高點。

加拿大的加息周期和房地產走向

加拿大的經濟周期和加息周期也與中國類似。7月12日，加拿大央行聲明：“央行對加拿大經濟增長愈來愈有信心，因為本國經濟不僅在各地區，而且在各行業均表現良好。根據對未來經濟前景的展望，央行認為加拿大不再需要過于低息的貨幣刺激措施?！币簿褪钦f，加拿大央行認為加拿大經濟正處于強勁的經濟復蘇之中，經濟增長已漸趨繁榮。

加息之后，會對加拿大樓市產生什么影響呢？筆者的看法是：加息之后，加拿大樓市會短期震蕩，甚至下跌，而中長期來看，依然會上漲。

短期震蕩的原因

加息之后，對于買房者來說，在進行房屋貸款評估時，需要有更高的收入才能買下合適的房產，部分加拿大居民可能會因此而擱置購房計劃；而對于需要償還房貸的已置業者來說，增加的房貸利息則會加大他們的還款壓力，部分人或許會因為不堪忍受而出售房產。以上經濟壓力還會影響人們的心理預期，這都會使房價失去上漲動力，甚或轉為下跌。

中長期上漲的原因

第一，此次加息政策出臺之前，2016年10月，在加拿大范圍內已經進行了一次貸款壓力測試。當時加拿大銀行的5年期房貸固定利率，其特別優惠利率約為2.5%。而加拿大央行所進行的貸款壓力測試，則對那些首付比例低于20%的買家，進行了標準提高到4.64%的壓力測試。換句話說，就是這部分買家，雖然他們實際繳納的房貸利率仍為2.5%，但通過測試，這些高危人群能確保在貸款利率提高到4.64%的情況下，依然輕松還貸。加拿大央行的這次加息，是在壓力測試實施了9個月以后才宣布，因此，加息雖然增加了房貸，但長遠影響不大。

第二，加息周期往往在一個經濟周期復蘇期的后半場開始。加息周期開始，說明加拿大經濟已經從低谷中走出，正處于不斷上升之中。加拿大央行當時的說法也證實了這一點，“央行對加拿大經濟增長愈來愈有信心，因為本國經濟不僅在各地區，而且在各行業均表現良好”。在經濟上升的途中，買家的收入增長通常會超過因加息而導致的房貸還款額增長。長遠來看，買家對加拿大房產市場的投入會不斷增多，從而引發房市的上行。

第三，此次加息雖然只增加了0.25%，但卻是一個加息周期重新啟動的重要轉折信號。這意味著加元相對其他國家的貨幣將會看漲。包括人民幣在內的其他外幣資產，有兌換成加元、流入加拿大市場進行投資的尋利沖動。例如，加元兌人民幣，已經從2017年6月最低1加元兌換5.02元人民幣，漲至2017年7月21日的1加元兌換5.37元人民幣。資金進入加拿大之后，會有相當大的一部分流入房地產市場，從而引起房市上漲。

加息之后溫哥華的房價變化

下面以加拿大上一輪加息周期中，溫哥華獨立屋市場的價格變化來說明房價的變化問題。

上一次加拿大的加息周期從2010年5月31日開始，2015年1月20日結束，一共持續了大約4年半的時間。從2010年6月1日開始，溫哥華獨立屋價格在79萬～81萬加元之間盤旋了半年之久，然后在加息周期正式啟動一周年的2011年5月，上漲到了89萬加元。在此次加息周期終點的2015年1月，溫哥華獨立屋均價則突破了百萬加元，達到了101萬加元，見下圖。

進入21世紀后，加元與人民幣的兌換價格，歷史上最高曾達到約1加元兌換8元人民幣，歷史上最低則約為1加元兌換4.5元人民幣。在目前加拿大加息周期再次啟動的情況下，加元存在持續上行的可能性。如果未來自己有在加拿大留學、生活、移民、置業和投資的計劃，不妨未雨綢繆，適當兌換一部分加元以備不時之需。如果還有更多的預算，則可以考慮抓住加息之后的房市震蕩期，布局加拿大的房地產市場。endprint