昆明市保障性住房租賃市場現狀與對策分析

(云南財經大學城市與環境學院 云南 昆明 650000)

昆明市保障性住房租賃市場現狀與對策分析

湯玉劉永升周文平高明月

(云南財經大學城市與環境學院云南昆明650000)

隨著我國人口城鎮化，城市人口貧困和住房保障問題日益明顯突出，本文以昆明為例，通過租戶和管理者2個角度設計調查問卷，探究保障性住房在申請和租用過程中存在的問題，并根據調研結果提出相應的解決建議，有利于縮小保障性住房租戶實際居住情況與預期的差距，提高租戶的滿意度，促進昆明市主城區公租房健康發展，構建和諧社會。

保障性住房；租戶；滿意度

一、引言

昆明，是云南省省會城市，截止至2015年，全市常住人口667.7萬人。其中200多萬為農業人口和流動人口。不管是本地的戶籍人口，或是外來的常住人口，其中很大一部分人都存在住房問題，或不能獨立解決住房問題。面對日益攀高的房價，不僅是那些靠取得政府最低生活保障維持生計的群體，就連一些城市高知識分子、國企白領、甚至公務員都是一個巨大的壓力。

二、調研的技術方法和問卷設計

(一)樣本選擇

本次調研于2017年6月初啟動，分別對公租房中的普惠園、福澤雅苑、人和新居、盛惠園、子君村和怡香天苑和廉租房中的翠峰花園、德惠小區、福虹家園、華福苑、華景苑和呈貢廉租房，共12個社區進行調研。選擇這些社區進行調研的主要原因是這些小區的建設較完備；在建成時間上有一定的跨度，既有投入使用早的，又有近兩年建成的；同時還包括規模最大的建設項目，在樣本的選取上具有典型性。

(二)問題設計

本次調研的問卷，從9個不同的方面進行了設計。包括申請人基本情況調研、整體改善(滿意度)調研、申請分配過程滿意度調研、內部使用(滿意度)調研、支付能力調研以及管理層調研。

(三)補充提問

考慮實際情況，不同的小區會存在不同的問題，且有些問題未必在問卷中有涉及，因此通過補充提問的形式，有利于更好的了解住戶的實際情況。

三、昆明市保障性住房滿意度分析

本次調研保障性住房針對租戶共發放720份問卷，收回有效問卷626份，有效率達87%，其中廉租房319份，公租房253份。針對管理人員共發96份問卷，收回有效問卷92份。調研對象基本情況如下：

表1 滿意度調研抽樣人群基本信息情況

本輪調研中，住戶普遍反映：從整體上來說，對保障性住房從申請、分配再到入住滿意度較高，廉租房滿意率達93%，公租房滿意率達91%；廉租房不滿意率0%，公租房不滿意率達1%。且100%的廉租房和公租房住戶表示保障性住房切實改善了他們的住房支出。

在內部使用方面，調研發現：1.大部分租戶對保障性住房內部使用情況基本滿意，廉租房有33%的租戶選擇了非常滿意，有64%的租戶選擇了滿意，公租房有22%的租戶選擇了非常滿意，有60%的租戶選擇了滿意。2.房屋質量存在普遍問題，以廉租房小區最突出，其中72%的受訪者在居住的過程中遇到房屋質量引起的問題。

在物業管理方面，調研發現：1.租戶對目前廉租房社區管理滿意度評價較低。僅26%的租戶滿意度較好。2.公租房租戶滿意度高于廉租房。3.社區管理和服務上較為突出的問題：衛生差、小區公物維修不及時、養寵物等缺乏管理、安全隱患、停車混亂和社區工作人員不負責等。

在支付能力方面，調研發現：租戶對于保障性住房的租金承受能力較強，廉租房81%的租戶表示能承受，公租房80%的租戶表示能承受，因而可以發現，保障性住房的租金設定契合中低收入者的收入水平，能有效的緩解中低收入者的住房壓力。

管理人員管理方面，調研發現：社區管理人員對于社區的管理存在一定的困難，房屋質量問題以及租戶的配合程度都阻礙了管理者的管理。因此，單方面的責備租戶或者是社區管理人員都是不客觀的，如何建立一種租戶協議，使租戶能夠加強租房自律性和道德約束性，才是提升保障性住房管理的根本路徑。

四、小結

通過實地調研五華區、盤龍區、西山區、官渡區和呈貢區，獲知保障性住房租戶的居住現狀，以及管理人員的相關訴求和對未來的展望。可以發現，租戶對于保障性住房的滿意度較高，且廉租房整體滿意度高于公租房，而公租房的硬軟件設施普遍優于廉租房。此外，結合補充提問的內容，可以從以下3方面改進保障性住房的運營管理。

政府：需要將傳統媒體與新媒體手段相結合，加大宣傳力度方便群眾更加便捷、快速的了解有關公租房的相關政策；繼續簡化公租房分配、入住和審核等相關政策；保障房的質量監控需要嚴格把關；對社區管理者做好監督。

社區管理者：需加強公租房相關管理工作的規范性和服務意識，切實對存在問題進行整改，不斷促進居民自治水平的提高。

社會各界：法院、新聞媒體、公安部門聯動管理和監督公租房社區管理工作；在交通方面，須與交通部門相協調，在公租房周圍設立多條公交線路，在讓保障家庭方便出行的同時，減輕租戶一部分的經濟負擔。

從租戶和管理者2方面探究，多角度分析改進措施，有利于縮小保障性住房租戶實際居住情況與預期的差距，提高租戶的滿意度，促進昆明市主城區公租房健康發展，構建和諧社會。

[1]劉俊英.保障房建設與運營中的困境與出路——來自河南的調查[J].商丘職業技術學院學報,2015(1):29-31.

[2]蹤程,閆浩,陳立文.住房品質、公共物品供給與保障房居民福利[J].經濟問題,2017(2):51-55.

湯玉，女，云南財經大學城市與環境學院研究生，主要研究領域：城市經濟與房地產；劉永升，男，云南財經大學城市與環境學院研究生，主要研究領域：區域經濟學；周文平，女，云南財經大學城市與環境學院研究生，主要研究領域：城市經濟與房地產；高明月，女，云南財經大學城市與環境學院研究生，主要研究領域：人口、資源與環境經濟學。