房地產成本管理基于精益思想的研究

何玉蘭

摘要：精益思想使得日本汽車擁有質量和成本的雙重優勢，進而又發展到房地產行業甚至各個行業，文章講述了目前國內房地產市場的發展和精益思想的來源，并敘述精益思想的原則和內涵，最后提出在房地產成本管理上，精益思想應用的幾點建議。

關鍵詞：房地產；成本管理；精益思想

0前言

經過多年的發展，房地產行業逐漸呈現出理性發展趨勢，而消費者對于產品、服務的要求也越來越高。在激烈的市場環境中，怎樣更好地滿足顧客的需求，提高自身管理水平，是現在房地產行業需要解決的問題。房地產行業引進精益管理體系，用精益思想重塑房地產行業管理行為，實現房地產企業的發展。大力推進管理創新，在互聯網時代更要緊緊依靠多元化的發展思路，加快房地產行業的結構轉型，向精益房地產行業轉化。

1目前房地產市場的發展背景

經濟全球化的到來，我國房地產行業市場逐漸從賣方市場向買方市場發展，企業與企業之間的聯系也越來越密切。但是我國房地產行業的管理水平依舊不高，和國外的房地產行業相比還是有一定差距。所以要加強對房地產企業的管理水平，同時也需要政府加強對市場環境的優化。房地產的成本管理就成了房地產企業中的重點。

2精益思想的原則和內涵

精益思想從字面意思來看，“精”就是精益求精，“益”就是體現在節約成本上，只有在質量的基礎上，節約成本，才能使企業獲得更大的收益，因此，精益思想不僅是追求企業成本的最小化和企業眼中的高質量，而是最大限度地滿足客戶的需求，滿足客戶眼中的質量，提高產品的性價比。

精益思想是源于日本豐田汽車的方式，這種方式使得日本的汽車制造業呈現出質量和成本的雙重優勢，精益思想的內容大體就是利用最少的成本、人力、財力、物力甚至時間創造出最大的價值。這種模式擴展到了幾乎所有行業，比如說第三產業，運用到各個方面，將精益思想運用到各個行業的企業管理中去，拒絕成本浪費，提高產品質量。

精益思想的一個重要原則就是流動原則，時間、價值、成本都具有流動的原則，資源流和信息流是精益思想的基本單位，分為可控的和不可控的兩種，可控的有設備、材料等基礎設施，不可控的包括供應企業的供貨信息和方案等。精益思想的核心是拉動性，以顧客的需求為起點，根據市場的需求，按時完成工作任務。精益思想從字面上來講就是精益求精，零缺陷是精益思想的工作目標，節約成本，減少浪費，對質量提高全面管理水平。在施工過程中，一旦出現質量問題，就要立即停工，解決問題，從而保證工程的完美。但是從實際來看，零缺陷、完美的狀態只是很理想的一種狀態，但是努力向著這個目標前進，才能保證建筑產品永遠保持活力和質量，在為自己企業創造價值的時候，做到最好，從而達到顧客心中完美的產品。

房地產項目有工期的要求，為了能夠保障在規定的時間內實現目標，有可能就會對成本管理有一定的影響，有可能會為了趕工期盲目的趕進度，對于企業的成本有重要的影響。精益管理不僅要求保證產品的質量，更要求在規定的時間內保證質量，減少成本。

房地產項目從土地取得環節開始就要投入大量的資金和成本，資金在項目上的積壓時間和資金成本、資金的時間價值以及如何更科學、經濟的籌措項目資金，精益管理必須在項目管理的全過程和整體鏈條上全面規劃計劃，既要保障項目在各個環節的資金需求，又要降低資金成本，同時還要加速資金回收，提升資金的持有效益。

3精益思想在房地產成本管理的應用

3.1導入精益思想

根據目前房地產行業的情況，結合流程管理和方法，可以做到以下幾點：首先是要有客戶思維。對于企業來說，企業最終要面向的是顧客，一切制度和流程的存在都是為了能夠得到顧客的認可，近年來流行的互聯網思維就是把顧客擺在第一位上，密切關注顧客的需求，對于顧客的滿意程度及時做出反饋，提升顧客的認可。其次是要以人為本，精益管理的核心就是要發揮員工的積極性，提高工作效率，在有限的精力內發揮無限的價值。讓工作人員加入到團隊中去，形成良性互動，提高員工的工作能力和協作能力。

3.2鏈接房地產企業價值鏈

第一步就是要以顧客的價值需求為基礎，以企業的管理為導向，為公司戰略規劃為目標，優化企業的資源配置。為了能夠更好地保障這一過程的順利實施，就要組織專業的團隊來推進工作，在確定了價值鏈上各個要點的地位之后，針對不重要的、無價值的活動進行適當的刪除，減少不必要的資源和時間上的浪費，最終完成對企業價值鏈的重建。

3.3完善精益建造的流程

房地產行業屬于鏈條較長的行業，涉及到建筑的選址、設計建造、后期銷售等過程。由于流程的復雜，所以要對流程有一個清晰的邏輯，對當前的流程狀況進行分析，并且按照具體業務做出有效的流程圖，對房地產行業的流程進行重組的時候，要根據不同的職能特點以及不同的專業要求，細化成本公司流程、職能流程以及業務流程等，公司的流程是基于本公司的發展目標，包括發展戰略、發展方向以及風險控制等，業務流程是為了能夠保障公司流程的順利開展，包括工程施工或者其他工程的流程等，職能流程是為了前兩者能夠更好的實現，節約成本，保證效率，提高公司的運轉以及經營效益。

4小結

在精益生產的理論上升華得來的精益管理體系，普遍適用于任何一個行業的管理，精益思想是核心基礎，就是在生產的過程中，不斷的減少浪費，提高質量，提高客戶的滿意度，實現企業的價值創造。精益思想可以深入到企業運轉的任何一個環節中去，包括企業戰略制定、企業運營模式、成本的計算、采購的來源、財務計算、營銷策略等各個方面，精益思想在房地產的成本管理中，減少浪費，節約成本，以此保障生產價值的最大化，提升顧客的滿意程度，保障企業的長期發展。

歷經多年發展的房地產行業，在傳統的價值鏈下，各個部門在各司其職的管理模式下已經不能在現代競爭激烈的市場中長期發展，需要引進精益思想管理體系，真正實現房地產行業在經營理念和管理體系上的創新。endprint