房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

張璐璐

摘 要：人們?nèi)粘５墓ぷ鳌W(xué)習(xí)和生活等各個(gè)方面都離不開高質(zhì)量的房屋建筑。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，核心工作就是項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制。我們只有對此提前重視，才能保證房屋建筑的質(zhì)量和企業(yè)的良性發(fā)展。將項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制簡要來說，就是工程本身看成有機(jī)結(jié)合的整體，通過各種渠道收集信息，綜合調(diào)控整項(xiàng)工程，運(yùn)用科學(xué)先進(jìn)的技術(shù)，進(jìn)而達(dá)到工程項(xiàng)目的最終要求，滿足人們的需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)； 項(xiàng)目管理； 難點(diǎn)探討；

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的必要性

通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目最關(guān)鍵的部分，即建筑工程的質(zhì)量，最根本的決定方即為開發(fā)商。開發(fā)商能否保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量從根本上決定了工程的種種方面。具體一點(diǎn)闡述，如果開發(fā)商有著出色的質(zhì)量管理意識(shí)，那么就能保證在工程施工的每個(gè)階段進(jìn)行良好的質(zhì)量控制。首先，在施工的設(shè)計(jì)階段，能積極的參與到設(shè)計(jì)方案中，對設(shè)計(jì)方案提出建議并加以監(jiān)督，其次在施工的準(zhǔn)備階段，能夠控制建筑原材料的質(zhì)量，確保沒有粗制濫造、通工減料等現(xiàn)象，并且對相關(guān)的施工設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行有效的監(jiān)督，不走形式主義，不僅要看重設(shè)備的質(zhì)量，也要考慮到設(shè)備的實(shí)用性和方便性。再次，在施工的實(shí)施階段中，要身體力行的參與到施工的現(xiàn)場中，時(shí)刻保證每個(gè)現(xiàn)場、每道工序都有專門的技術(shù)人員監(jiān)督和指導(dǎo)。最后在工程施工完成后，要從每個(gè)細(xì)節(jié)出發(fā)，檢驗(yàn)施工的質(zhì)量，完美收尾整個(gè)施工項(xiàng)目。另一個(gè)方面，導(dǎo)致林林總總的房地產(chǎn)工程的質(zhì)量高低不同的一個(gè)因素就是政府監(jiān)管部門的工作不到位。部分政府監(jiān)管部門的工作人員身在崗位不作為，以公庇私，對施工單位不進(jìn)行及時(shí)周密的監(jiān)督管理，導(dǎo)致了許多建筑工程的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的有效質(zhì)量控制，離不開政府相關(guān)監(jiān)管部門科學(xué)有效的督導(dǎo)。只有動(dòng)用政府合理的行政處理，才能減少開發(fā)商和施工單位的種種違規(guī)行為，保證建筑行業(yè)整體環(huán)境的良性發(fā)展，保證人民群眾的生活需求，提升建筑工程的總體質(zhì)量。

2現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析

通過對相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者實(shí)踐來看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)一般有以下幾個(gè)方面：

2.1缺乏完善的市場調(diào)查

在缺乏完善的市場調(diào)查情況下盲目地開發(fā)項(xiàng)目對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，完善的市場調(diào)查不但能夠使得開發(fā)企業(yè)通過相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確掌握當(dāng)前所在地區(qū)房地產(chǎn)諸如價(jià)格、購房人群結(jié)構(gòu)、需求以及不同區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀等實(shí)際情況，同時(shí)更重要的是使其可以借助于調(diào)查所形成的項(xiàng)目開發(fā)前期市場可行性報(bào)告判斷是否進(jìn)行開發(fā)。然而實(shí)際情況卻不容樂觀，部分開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前由于受到諸如樓市發(fā)展情況過于樂觀、節(jié)約市場調(diào)查費(fèi)用等因素所影響，致使他們不做或者只做簡單的項(xiàng)目前期市場調(diào)查便盲目決定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如此一來極有可能產(chǎn)生房產(chǎn)項(xiàng)目與購房人群定位錯(cuò)誤、售價(jià)過高等情況，進(jìn)而致使企業(yè)因所開發(fā)房地產(chǎn)銷售不利而經(jīng)濟(jì)效益大幅下降。

2.2缺乏完善的建筑質(zhì)量管理體系

俗話說：“質(zhì)量就是生命”，特別是當(dāng)前人們對于品質(zhì)追求不斷提高，加之房地產(chǎn)作為他們重要的日常起居場所，對其質(zhì)量有著更高的要求，因而這都要求開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須嚴(yán)控質(zhì)量關(guān)。然而根據(jù)筆者對此研究發(fā)現(xiàn)，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)總體處于不斷規(guī)范和完善的局面，但是從目前不斷爆出的房地產(chǎn)質(zhì)量問題來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量仍然無法令人滿意。筆者認(rèn)為導(dǎo)致這一問題頻發(fā)的重要原因在于缺乏完善的建筑質(zhì)量管理體系，如此一來不但致使建筑企業(yè)在所開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制上存在著諸多不足，同時(shí)也會(huì)造成項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管力量缺失，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量無法達(dá)到相應(yīng)要求以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益因此而下降。

3 項(xiàng)目管理問題的解決措施

3.1 落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查工作

市場調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目十分重要的一項(xiàng)工作，開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)好項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)查。房地產(chǎn)開發(fā)企調(diào)查工作可分為以上兩點(diǎn)進(jìn)行，首先房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場調(diào)查結(jié)果要精準(zhǔn)，必須將其的定位做好，比如所開項(xiàng)目屬于高端定位，還是改善型定位，購房者定位是富豪還是普通人群亦或高層白領(lǐng)等，這些都需要在所調(diào)查的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)上來確定。其次，開發(fā)企業(yè)在獲得準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)以后，依照經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究這兩個(gè)不同方面出發(fā)制定市場可行性報(bào)告。以此報(bào)告中的經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)要充分考慮項(xiàng)目的投資與回報(bào)，然后組織專業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格論述，保證建筑企業(yè)在此項(xiàng)目中獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系

鑒于質(zhì)量管理體系的重要性，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實(shí)現(xiàn)：①結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；②由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。制定獎(jiǎng)懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，反之則施以扣發(fā)績效或獎(jiǎng)金處罰。通過該機(jī)制有效提升各級管理人員工作積極性，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；③完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計(jì)圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理；為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制，及時(shí)向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理需要理論上項(xiàng)目管理的相關(guān)知識(shí)和實(shí)際中的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，這樣才能是項(xiàng)目管理工作更科學(xué)、更合理、更有效。在當(dāng)今時(shí)代，房地產(chǎn)開放行業(yè)的競爭頗為激烈，優(yōu)勝劣汰，適者生存，只有抓住機(jī)會(huì)，做好項(xiàng)目管理的質(zhì)量工作，才能不被時(shí)代和人民所淘汰，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

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