建材存儲商品價格波動對房地產企業的影響分析

張德春

內容摘要：隨著經濟的快速發展，建材存儲商品價格會出現一定的波動。本文通過分析建材存儲商品的價格波動原因，從房地產價格、房地產企業資金鏈、建筑工期及房產質量以及商品房價格的穩定性四個方面入手，指明建材存儲商品的價格波動對房地產企業的影響，并提出了房地產企業應對“價格波動”的策略，即實施建材儲備戰略，推行建材精細化管理策略以及簽訂合理、明確的“承建”合同。

關鍵詞：建材存儲 價格波動 房地產企業

引言

由于影響價值規律的因子比較多，比如供給關系、商品價值等，各種商品價格的波動頻率也會比較明顯。而建材存儲也屬于諸多商品中的一類，最近幾年由于受到國際金融危機的影響，國內商品價格波動相對較大，由圖1可以看出，2016年國內熱軋圓鋼價格存在一定波動性，這些建材的價格波動嚴重影響房地產行業的健康發展，怎樣采取合理措施應對建材存儲商品的價格變動，是當下房地產企業亟需深入分析和探討的話題。

據調查資料顯示，建材存儲商品價格信息主要由以下幾個方面構成：建筑工程主要材料的參考價格、預拌混凝土的參考價格、瀝青混凝土的參考價格、建工工程主要材料的參考價格、市政工程主要材料的參考價格、安裝工程主要材料的參考價格、綠化工程主要材料的參考價格。通過上述七種建材存儲商品價格信息可以了解到建材存儲價格的波動狀況及變化走勢。較之于建筑行業而言，建材存儲商品價格的波動對房地產行業有著直接的影響效用，因此，國家對建材存儲商品價格的宏觀調控也直接關乎到房地產行業的健康發展。建材存儲行業是建筑行業的衍生品，故而把好建材存儲行業的關，才可以更好地推動房地產行業的發展。本文從建材存儲商品的價格波動要素出發，探討其對房地產企業的影響，為房地產行業可持續性發展提供理論指導，具有一定的參考價值。

建材存儲商品價格波動的原因

建材存儲商品價格變動是在多種元素合力作用下出現的。因為近年來我國對外開放程度的不斷加深，在國外期貨市場與國內廠家銷售規劃的雙重影響效用下，建材存儲商品的價格會有一定程度的波動，從行業上而言是“轉角市”。通常而言，在市場自動調節作用下，此類價格與需求不均衡的態勢會慢慢恢復到常態，但從本質上而言，建材存儲商品的價格波動還有其他一些原因。

首先，現階段國內諸多高標準建材原材料均依靠進口，但受到國外反傾銷因素的影響，我國零售產品的出口會被國外產品聯合夾擊，國內一些知名企業均被列入國外反傾銷名錄中去，此外，諸多國外進口商開始提高原材料市場價格，在生產成本提高的情形下，國內建材生產商被迫調整建材出廠價格，來應對市場挑戰。

其次，原油價格的波動。原油價格不斷波動（見圖2）最直接的后果就是使運輸費用不斷變化。較之于其他產品，建筑材料從原材料采購到最后成品，一般不會在同一地域進行，故而運輸費用的變動在一定程度上導致建材價格的波動。業內相關人士指出，建材中主要三大材料如果出現大幅度波動，就會連鎖帶動裝修用料價格的波動。

再次，地域市場環境要素也會影響建材存儲商品的價格波動。產品在市場中出現價格波動的主要原因在于關系的不穩定，在區域市場中更為凸顯，從某種程度上而言，地域市場對建材存儲商品的價格有最終決定作用。某個時間段中房地產項目的增減狀況直接影響當地建材存儲商品的市場價格波動，而地域建材市場價格又比較容易被人所操控。從另一個角度來看，在建材存儲商品的價格波動中牟利的諸多材料商，他們一方面獲得的是產品剩余價值，另一方面由于建筑施工產業在材料購買中因供求市場變化和人為提升建筑材料價格的影響，致使施工企業建筑成本出現變化。

最后，國家宏觀經濟政策的影響。國家支柱產業為建筑產業、制造產業、物聯網信息產業等，但現階段我國經濟增長依舊需要依靠建筑產業帶動，與建筑直接關聯的產業眾多。當前國內建筑產業的資金來源主要集中在國家投資，具體體現在各大城市的房產業開發、市政建設工程、交通運輸網絡建設等項目上。倘若國家對經濟增長加以控制，一定會影響建材存儲商品的價格。比如說2003年，國家出臺相關政策支持房地產行業發展，但是到2015年， 央行5次降息降準進行房產限購，一直延續到2016年出臺正式“限購令”，這種政策的直接后果是房地產價格的增長，進而使得相關建材行業的價格大幅度上漲。國家扶持與限制房地產業發展的重要原因在于：國家經濟快速發展需要房地產業的帶動，但鑒于我國房地產業發展速度過快，沒有與別的產業結成合理的經濟循環圈，所以又對房地產工程項目加以限制。這些國家宏觀經濟政策的更改，在一定程度上影響房地產建筑用材的價格波動。

建材存儲商品價格波動對房地產企業的影響

從當前國內宏觀經濟發展情況上來看，由于受國際金融危機的影響，我國依舊處于通貨膨脹周期中。從微觀上來看，鑒于商品價格波動的慣性，建材存儲商品的價格走勢可能會持續一定時期，但是由于當前國內對房地產行業的調控力度不斷增強，以后可能會使房地產建材存儲的需求量下降，價格也隨之降低。故而在當前大環境下，建材存儲商品的價格會不斷上升，但會受到國家對房地產調控的影響。

（一）影響部分房地產價格

建材存儲商品的價格波動，直接影響房地產企業的工程造價，進而會影響整個市場的房產價格。比如說，當前建材存儲商品的價格不斷上漲，直接增加了房地產企業的工程造價。據調查顯示，由于建材存儲商品的價格上漲，憑借固定合同的房地產企業普遍提升建筑成本，房地產企業的利潤空間被削減，于是房地產企業就會通過提升房屋售賣價格來彌補虧損。房地產業界人士也宣稱，由于主要建材存儲材料的價格全面上漲，直接增加房地產工程項目成本，致使整體房地產工程造價上漲，房地產企業平均利潤降低3%-5%已成定局，房價高居不下也是由此造成的，上漲的房價與市場購買力不匹配，造成諸多房地產企業面臨“售房難”的尷尬局面。

（二）影響房地產企業資金鏈

從總體上而言，盡管當前國內房地產企業具有一定的利潤空間，但對于一部分房價偏低、建筑成本在房價中所占比重偏大、價格上漲空間較小的地區來說，房地產企業需要自行承擔建材存儲商品的價格波動帶來的影響。在房產建筑業的投標采取量價分離之后，建材存儲商品的價格波動對房地產企業資金鏈的影響較大。倘若建材存儲商品的價格下跌，在一定程度上降低房地產企業的工程造價，為企業節約大量成本開支，企業就會有充足資金，降低資金壓力，這在一定程度上幫助企業解決了因資金不足所帶來的諸多問題。但是如果建材存儲中的價格上漲，就會使得房地產企業工程成本費用增加，再加上因為建筑材料供應緊缺，建筑材料生產企業普遍要求房地產企業先款后貨，進而加劇了房地產企業資金鏈緊張的危機。尤其是一些中小型房地產企業資金鏈還有可能出現斷裂，一系列問題就會出現，比如說企業償還工人工資的能力降低，就會帶來拖欠農民工工資以及其它材料款項的新問題，在一定程度上加重了企業“還欠”的工作難度，給社會帶來一些新型不穩定因子。endprint

（三）影響建筑工期及房產質量

當建材存儲商品的價格出現波動時，一些房地產企業為應對漲價高峰的風險，開始有意減慢施工進程或者是選擇停工，致使房產建筑工期拖延，出現一些“半吊子”工程或“馬拉松”式工程；另一些地區由于房地產企業無法承擔建材存儲商品的價格波動，要么暫停工程，要么延緩進程，等待建材存儲價格降低之后再開始正常生產，此類消極行為直接關乎建筑承包合同的按時履行。而房地產企業不但不追加投資來分擔建材價格上漲的損失，還會以建筑企業延誤工期為借口而拒付工程款項，使得生存困難的建筑企業步履維艱。在這種情況下，有些建筑商開始以次充好，減料偷工，壓低建筑用料的標準及房產項目的國家標準，嚴重影響房地產工程建設質量。

（四）影響商品房價格的穩定性

當前，國內商品房價格受到諸多要素的影響，建材存儲商品在商品房價格構成要素中所占的比重差別比較大，建材存儲商品的價格波動會影響商品房價格的穩定性。建材存儲商品的價格上漲對商品房價格的影響具有一定的地域性。一般房地產市場相對比較活躍的地域，建材存儲商品價格上漲能夠刺激購房者的心理預期，進而提升房屋需求量，使房價不斷上揚。比如北京、上海、廣州等國內一線大城市，商品房的市場需求量一直高居不下，房產價格也不斷上漲，價格依舊具有一定的上漲空間。近年來，受建筑用地與建材價格持續上漲的影響，這些地區商品房價格平均上漲幅度都超過了20%。其他地域雖然沒有這些城市房價上漲的快，但也是穩中有漲，且漲價幅度有進一步加大的趨勢。

房地產企業應對價格波動的策略

（一）實施建材儲備戰略

實施建筑材料儲備戰略，能夠幫助房地產企業有效應對建材存儲商品的價格波動帶來的危機，同時還可以幫助企業解決在規避風險時因材料補給不暢或價格不平穩致使房地產企業運營困難的問題。故而，房地產企業可以通過實施建材儲備戰略，應對建材存儲商品的價格波動問題，具體可以通過以下方面實施：一方面，與建筑材料生產廠家訂立穩定的采購價格，共同分攤建材價格波動的市場風險，讓建筑材料生產廠家作為房地產企業間接的材料儲備倉庫；另一方面，在建材存儲商品的價格走低時，需要大量采購原材料，進行自行儲備。房地產企業自行儲備建筑材料將提升材料倉儲費用及二次運輸成本，故而房地產企業需要結合自身儲備戰略計劃，做出詳細的技術經濟比對。再者，一體化建設，出資建立建筑材料采購能夠獲取質優價廉的建材貨源。

此外，房地產企業進行建材采購與儲備戰略過程中還需要注意以下幾個問題：第一，不能孤立地從供需維度對待建材存儲中的價格波動，需要參照當前政治經濟環境的變化狀況，深層探究建材存儲商品價格波動的本質原因，長遠地看待問題；第二，大量搜集有關建筑材料價格的市場訊息，探討建筑材料供應鏈各個重要環節的成本構成，以及各供應鏈環節變化對建材生產成本的影響效用；第三，成立獨立化材料采購基金，建構獨立化財務監督管理機制；第四，鑒于建筑材料的運輸費用，需要結合房地產企業所在區域的市場需求來確定建材儲備量，將區域戰略儲備作為主導，各企業也需要考慮區域性建材聯合儲備模式；第五，房地產企業需在各地域之間建立內部建材儲備信息交流途徑。

（二）推行建材精細化管理策略

盡管建材存儲商品的價格波動已逐步成為扼殺房地產企業創新能力的“瓶頸”，但較之于粗放化管理而言，建材存儲商品的價格波動所造成的效益改變能夠核算，但是管理模式粗放所造成的效益虧損卻難以彌補。以某房地產企業項目部門為例，部門主管采取的是“一手抓”的管理模式，而其他管理者對項目進程不管不問，導致整個項目在管理進程中問題百出。例如單是拌合站就向企業超產超報3000多立方的混凝土量，而土石方施工則多報出3萬多方。較大一部分項目部門對施工進程中的材料動態成本不能實施掌控，為房產項目虧損種下禍根。所以，房地產企業在建材管理上需要推行建材管理精細化策略，具體可以從以下幾點入手：

第一，建材管理精細化。精細化管理就是依據系統論理念，對所涉及房地產工程的各類要素實施全流程、無間隙化管理，進而實現環環相扣的管理鏈條。依據技術范式與操作流程的要求，優化管理各施工工序技藝，克服各環節中的質量缺陷，從精細化管理整體工程建材質量到精細化管理建筑施工，最后到房地產的精細化，建材管理精細化應該成為房地產企業在質量、安全、工期等方面建設管理的主導路徑。第二，利用互聯網信息技術推動建材管理精細化。為了提升房地產建材管理水平，實現房地產建筑工程的信息化管理，需要借助互聯網信息技術完成項目管理。經由對相關數據的搜集、整理和分析，建構建材項目信息化管理體系，為房地產企業提供有關建材價格等信息，進而保證企業能夠應對建材存儲中的價格波動所帶來的風險。

（三）簽訂合理、明確的“承建”合同

房地產企業承建合同的履行周期比較長，而且具有一定的風險性與多變性，為了降低因建材存儲商品的價格波動等外在要素導致的糾紛問題，需要企業簽訂合理、明確的“承建”合同。在訂立“承建”合同條款過程中，需參照房地產工程的投資規模狀況、技術復雜性以及工期時長等諸要素確定“承建”合同的計價模式和合同形式。例如，對于一些規模比較小、技術簡單、工期片段的房地產企業而言，需要簽訂固定總價合同條約；對于工期時限較長、難以預知通貨膨脹的房地產企業而言，可以訂立調值總價合同條約。在條件變更時需要清晰雙方責任，在現實施工進程中，對建材存儲商品的價格波動所引起的風險需要找出原因展開分析，并加以區別對待。假如說建材存儲商品的價格波動致使實際施工進程中所發生的費用超出投標報價書中所預期的費用，而非房地產企業主觀原因所造成工期拖延，應該由房地產業主來承擔。

參考文獻：

1.鄭忠華，邸俊鵬.房地產借貸、金融加速器和經濟波動—一個貝葉斯估計的DSGE模擬研究[J].經濟評論，2012（6）

2.任澤平.能源價格波動對中國物價水平的潛在與實際影響[J].經濟研究，2012（8）

3.周志春，李征，毛捷.房地產業周期與經濟周期的互動關系研究—來自中國的經驗證據[J].南京大學學報（哲學·人文科學·社會科學版），2010（6）

4.徐會軍，唐志軍，巴曙松.我國房地產價格增長周期波動的實證分析[J].上海財經大學學報，2010（2）

5.唐志軍，徐會軍，巴曙松.中國房地產市場波動對宏觀經濟波動的影響研究[J].統計研究，2010（2）endprint