基于DEA模型的沈陽市公租房項目績效評價研究

◎楚國威 任家強 張敏

基于DEA模型的沈陽市公租房項目績效評價研究

◎楚國威 任家強 張敏

本文選取沈陽市7個公租房項目為評價單元，通過多元線性回歸模型確定土地成本、配套設施為輸入指標，租金差值、綜合滿意度為輸出指標，運用數據包絡分析法（DEA）對各評價單元進行績效評價，得出7個公租房項目的綜合效率為0.771，效率較低的原因主要包括：一是資金的投入在一定程度上存在閑置；二是投入和產出達不到均衡以及投入結構不完善等因素。

公租房績效DEA

公租房，即公共租賃住房的簡稱。作為我國保障性住房體系的重要組成部分，自2009年被提出以來便得到社會的普遍關注。近年來，在中央政府的政策引導下，各地政府紛紛開展公租房的規劃建設，超額完成了中央政府的目標任務。然而，由于我國公租房概念提出時間較短，公租房建設相關制度還不夠完善以及各地經濟社會發展不同等原因，導致各地區公租房項目建成后的配租質量存在很大區別，存在不同程度資源浪費和產出不足的現象。如何通過對公租房項目績效考核分析出造成項目效率低下的原因，并有針對地采取相應措施提高公租房項目績效，是現今我國公租房項目建設中的重要問題。

本文以沈陽市為例，在現已配租的公租房項目中，根據項目所在區域分別選取7個項目作為評價單元。以項目的產出績效考核為導向，運用DEA模型分析方法進行績效評價，根據得出的效率值分析差異，總結出導致部分沈陽市公租房項目效率低下的原因，并提出具有指導性和實踐意義的建議，以促進沈陽市公租房項目持續高效發展。

一、DEA模型

數據包絡分析（Data Envelopment Analysis，簡稱DEA）自1978年由著名運籌學家查尼斯等學者提出以來，作為一種不用估計參數和權重就可評價多組評價單元相對效率的方法，被廣泛應用在不同行業、企業制度的相對有效性評價分析中。在DEA所有的模型中，C2R模型和BC2模型是最基本和最常用的模型，分別測量評價單元的綜合效率和技術效率，由綜合效率和技術效率的比值可得評價單元的規模效率。因此，本文將以C2R模型和BC2模型為基礎，從綜合效率、技術效率以及規模效率結果對沈陽市公租房項目的效率進行評價。

二、效率評價指標體系的建立

（一）評價單元的選擇

從沈陽市各區選擇具有代表性的已配租的公租房項目為研究對象，從而評價沈陽市公租房項目效率。最終選取地鐵麗水新城、地鐵鳳凰新城、地鐵惠民新城、地鐵惠生新城、八棵樹惠民家園、克儉小區、中海城共7個公租房項目作為評價單元。

（二）投入產出指標的選擇

1.產出指標的選擇。公租房項目是以解決住房困難群體為主要目的的國家福利工程。公租房項目租金與周圍市場租金的差值是政府公租房項目福利的具體體現，小區居民對項目的綜合滿意度能直觀反映公租房項目效率。因此，本文將公租房項目效率考核的輸出指標確定為綜合滿意度和租金差值。

2.投入指標的選擇。根據已有的相關文獻，總結得到5個投入指標，分別為：土地成本、建設資金、建筑面積、土地面積、配套設施。本文公租房項目的投入指標從這5個指標中進行篩選確定。我國城鎮商品房住宅投資成本中，土地成本約占總投資構成的20%-50%，近年來更有進一步上升的趨勢，土地成本已經成為一個住宅項目建設投資中最重要的部分。本文因公租房建設資金難以查詢，選擇土地的投入成本代替建設資金。建筑面積、土地面積指標與土地成本存在明顯關聯性，故舍去建筑面積、土地面積指標，最終確定投入指標為土地成本和配套設施。

三、沈陽市公租房項目的效率分析

本文以DEA的C2R模型和BC2模型為基礎，投入指標與產出指標數據來源于沈陽市土地交易中心、房天下網站、58同城以及高德地圖和調查問卷統計結構，運用DEAP2.1軟件處理沈陽市7個公租房項目相關數據，進行以投入為導向的VRS分析，結果見表1。

表1 公租房項目效率評價結果

表中，“drs”“irs”分別表示規模收益遞減、規模收益遞增，“—”表示規模收益不變。由表1計算結果可知，沈陽市已配租公租房項目的綜合效率的平均值0.771。在7個項目中，綜合有效（綜合效率等于1）的3個，分別為：地鐵鳳凰新城、地鐵惠民新城、地鐵惠生新城。這3個項目構成了沈陽市公租房項目的效率前沿面。

技術有效而規模無效的項目為地鐵麗水新城和克儉小區，其純技術效率等于1，規模效率小于1。表明這2個項目已經處于技術前沿。單從技術上分析，項目的投入可以獲取最大產出，但是效率依然未達到最高，原因在于投入規模不合理，需要通過具體分析計算其投入規模是冗余還是不足后，通過減少或增加投資規模才能達到最高效率。而剩下的2個項目純技術效率和規模效率都小于1，即其純技術效率和規模效率都無效，項目在技術和投入規模兩方面上都存在不足，需要進一步改進。

地鐵鳳凰新城、地鐵惠民新城、地鐵惠生新城3個項目的規模效率等于1，說明這3個項目的投入處在最合適的規模下，規模收益情況不變；八棵樹惠民家園項目處在規模效益遞增情況下，需要增加投入規模才能更有效率；地鐵麗水新城、克儉小區、中海城3個項目規模效益遞減，需減小投入規模以提高效率。

四、結論與建議

通過DEA效率分析和投影分析，總結出導致沈陽市公租房項目運行效率不高的主要原因如下。

（一）個別項目投入過剩

個別項目投入冗余情況十分嚴重。針對這種情況，沈陽市應做好公租房項目的選址與規劃工作：首先，應當控制土地成本的資金投入，避免高溢價率的土地成交；其次，在公租房項目建設期間，注重配套設施的建設，全面提高使用效率，優化各項資源的配置。具體的規劃指導措施包括：政府在進行選址時，應當成立專門的組織機構，加強協調和管理，編制專項的工作性計劃，強化公租房的建設任務；公租房項目的選址應當建立多元化的模式，對可供選擇的地址進行科學的分析和研究，以目標為導向，結合約束條件的限制，規范整個選址進程的開展工作，確保公租房項目的居住條件。

（二）個別項目產出不足

以八棵樹惠民家園為例，租金差值產出不足率高達44.57%，租金差值產出不足較為嚴重。對此，沈陽市需制定合理的租金定價機制，由于沈陽市各區經濟發展不均衡，應當因地制宜，結合現階段沈陽市公租房項目的實際發展狀況，作出相關的可行性研究，從而制定出適合沈陽市公租房項目可持續發展的租金價格（在公租房租金低于同地段租賃房的市場價格的前提下），促進公租房市場全面健康發展。

（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）

責任編輯：宋爽

注：本文系遼寧省社科規劃基金（項目編號：L15BJY018）部分研究成果