恒大告別舉債擴張

王玉光

中國地產界知名的“快公司”中國恒大正在經歷一次歷史性的戰略轉型，“高負債”、“高杠桿”將成為它的舊標簽。

當土地儲備規模達到2.76億平方米、比排名前5家房企的總和還多時，一向喜歡在業績發布會上臨時宣布上調“年度銷售目標”的中國恒大（HK.3333），這次卻首次向股東做出了“降低負債”的承諾。

8月28日，中國恒大（HK.3333）發布2017年度半年業績，多項核心指標仍居行業榜首。其中，上半年實現合約銷售金額2440.9億元，同比增長72.2%；營業額1879.8億元，同比增長114.8%；凈利潤231.3億元，同比增長224%。

截至2017年6月30日，中國恒大公司總資產規模已達14930億元，總借貸6735億元，現金余額2699億元，凈負債率240%，凈負債率比上年底大幅下降近一半。

恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞向股東承諾：未來一年，公司凈負債率由240%降至140%，未來兩年降至100%，三年后則平穩保持在業界公認的70%合理區間。至于銷售規模，他表示，之前預期的2017年實現4500億元銷售目標“不會刻意追加，但料定會超額完成”。

高負債雙刃劍

在中國房地產企業謀求規模化快速擴張的過程中，高負債向來是把“雙刃劍”。市場景氣、行情上揚之時，善用財技、適當增加杠桿，用一塊錢做幾塊錢的生意，企業的負債就變成了土地，土地增值，又變成了資產。在過去中國房地產處于“黃金時代”的20年間，一些善用這套資本邏輯的區域型地產商借以迅速實現全國布局，恒大便是其中的佼佼者。

雖然屢因高負債而遭受國際投行和媒體輿論的詬病，也曾因為房地產周期性政策調控而陷入對賭危機，但最終事實證明，恰是恒大老板許家印敢于冒險、善于洞見、關鍵時刻能夠辨清大勢、把握機遇的企業家精神，才成就了今日恒大的行業翹楚地位。

自2009年上市至今，恒大的銷售規模年均增長幅度均超過30%，近兩年更是高達50%以上。萬科用了4年時間實現年度銷售額從1000億元向2000億元的跨越，而恒大僅用了兩年。它比萬科晚成立12年、晚上市18年，卻最終在2016年趕超萬科，創業20年就躋身世界500強企業。這其中最大的秘密就在于：過去20余年間，恒大敢于高負債拿地，土地的溢價增值又將“歷史的債”變成了“今天的財”。

截止2017年6月30日，中國恒大公司2.76億平方米土地儲備原值為4576億元，據國際知名咨詢顧問機構世邦魏理仕評估，這些土地當下的估值約為9059億元，增值4483億元。假設將這些土地增值額計入權益，恒大的凈資產負債率實際上僅為65.5%。

然而，這種用高負債換來的原始積累，走到今天似乎已經不可持續。土地增值變得緩慢平穩，樓盤銷售受各種限制性政策打壓，“暴利”已不復存在。與此同時，資金成本卻不斷上升，債權融資利滾利、息上加息，迫使負債企業不斷借新償舊、拆東補西。更有甚者，像當年的綠城和今日的萬達一樣，要被迫變賣項目資產，求收購，斷腕求生。

正是目睹業內所發生的一切，當“輕資產”成為王健林、潘石屹等地產大佬的口頭禪時，恒大也不得不去認真總結思考：作為銷售規模突破3000億、沖刺5000億的地產龍頭企業，今后該如何實現高負債的軟著陸，確保未來持續發展？

2017年初，恒大著手啟動“轉型”戰略，明確企業將由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變；在發展模式上，將由以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變。

業內分析人士認為，恒大的這一戰略轉型，意味著這家一貫注重“增量”發展的快公司，開始步入注重“存量盤整”的成熟與理性期，今后其商業風格將發生重大變化。

三大措施降負債率

記者了解到，截至目前，中國恒大在全國總計有719個項目，分布于223個城市，其中一二線城市項目占比約為72.6%。

據公司半年報顯示，除了凈利潤大幅上漲至231億，上半年恒大實現核心業務利潤273億，同比大增249.6%；歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%；股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。

在公司總裁夏海鈞看來，此次恒大之所以能交出有史以來最好的半年報，正是“戰略轉型成效顯著”的最有力證明。

恒大上半年實現利潤大幅增長，一方面得益于銷售高增長帶動的營業收入大增。公司近兩年不遺余力打造精品項目，不斷提升產品附加值，以及統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式和極強的成本控制能力等等傳統優勢。

另一方面，則與其行之有效的降負債策略密切相關。

據了解，自恒大開始實施“規模+效益”的發展戰略轉型以來，“保持規模適度增長的同時注重增長質量，降負債、去杠桿”成了必然選擇。年初制定的低負債、低杠桿、低成本、高周轉“三低一高”發展模式轉變，其核心就是大幅降低負債率。

2017年上半年，恒大為籌備回歸A股上市，成功引入兩輪共計700億元戰略投資，并在5月-6月份迅速還清1129億永續債，此一舉便實現公司資產負債率下降至75.5%。

據恒大集團首席財務官潘大榮向記者透露，截至今年年末，恒大資產負債率預計將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

為實現降負債率目標，恒大目前已著手實施三大措施：一是計劃未來三年實施土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備；二是恒大地產計劃進行第三次引進戰略投資者，引入戰投資金300億-500億元；三是進一步降低成本，提升產品品質，增加產品附加值，增強盈利能力，增加凈資產。

業內分析人士認為，伴隨許家印大刀闊斧堅定實施戰略轉型，恒大高負債、高杠桿的時代將逐漸成為過去時，“由大做強”、“有質量地增長”將成為這家地產龍頭企業新的戰略抉擇。

而在中國房地產結束長達20年的黃金增長期，且金融嚴監管成為當前大趨勢的背景下，恒大的轉型實踐，無疑給那些但求規模、不重效益“身體虛胖”的大公司上了生動的一堂課。endprint