“營改增”對房地產開發企業財務影響分析

吳侃

摘要：伴隨著近年來房地產業發展，房地產業的稅收機制與時俱進，經歷了重大的改革。2016年5月1日起，我國在建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等四大行業全面推開“營改增”政策的施行。對于房地產企業而言，“新政策的施行，對其財務管理帶來了好壞不一的影響。本文針對房地產企業的“營改增”所出現的問題，認真分析了“營改增”政策的實施對房地產開發企業財務管理中產生的波動，指出“營改增”方案頒布之后房產有關財務管控的方式，為房產領域與“營改增”方案貫徹后企業相關管理工作的調整提出了一定的參考意見。

關鍵詞：營改增；房地產開發企業；財務

隨著我國經濟的飛速發展，我國對稅收制度進行了改革，“營改增”政策也就順勢而生。并在2012年1月1日，作為我國稅制改革重要內容之一的“營改增”開始試點運行，自從試點的公司也越來越多，范圍也在逐漸擴大，逐步延伸到了交通運輸、鐵路運輸、郵政服務、部分現代化服務業等行業。2015年國家稅務局作出指示，“營改增”的范圍擴大到建筑業和不動產、金融保險、生活服務業。

一、“營改增”在房地產行業中的政策解析

2016年5月1日起，“營改增”在我國建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等四大行業全面推開。對這一政策的進行推廣必然會在企業生產經營上產生一定的波動作用，尤其在財務管理最容易受到影響和產生波動，為了保證財務管理工作效率的提高。就必須要認清形勢，采取有力措施增強企業的管理能力，本文針對“營改增”的政策實施對房地產企業財務管理的影響進行研究，并提出相應建議對策，希望能帶來一定的參考價值[1]。

二、“營改增”政策頒布對房產領域財務管理產生的正面影響

（一）采取“營改增”模式切實緩解了地產公司的稅務壓力

地產公司中的開發投入較大，一定會關系到土地資源、城市規劃方案、施工加裝、拆遷管理、裝修施工、供電建設、綠化管理、營銷外包、廣告宣傳以及各項成本投入。而在實行“營改增”政策后，此類投入能夠實行全方位的稅務抵扣，且可以產生相對健全的鏈條，且很大程度減輕了地產公司的稅務壓力[1]。

（二）實施“營改增”不同程度增強了房地產開發企業的資本流動水平

針對地產公司來講，資金是公司能夠政策運作的基礎，要想使企業能夠正常運行，就要避開企業財務風險，在客觀上就需要房地產企業必須要具有較強的融資能力和較強的現金流。所以，就造成了好多房地產開發企業應用了期房出售的模式，需在預售獲得資金的時候基于5%的比例進行繳稅，其稅務花費也是不少的。在“營改增”以后，針對地產的購買與早期施工方面就會形成較大數額的進項稅務。因此，房產的預售過程中，通常不需要上交或是上交很少額度的企業營業稅。

（三）實施“營改增”不同程度提高了房地產開發企業的財務核算能力

“營改增”方案頒布之前，營業稅是地產公司的主體稅率，按銷售額再乘以5%，就是需要上繳的營業稅，處理起來非常簡單。但“營改增”方案頒布貫徹后，則需地產公司針對進銷項實行詳細核算，進稅中需關聯了6%、11%以及17%幾類級別的稅率，其對地產公司財會核算水平方面提出了更高的要求。

三、“營改增”對房地產行業中的財務工作的消極影響

（一）存在稅務負擔增加的風險

由于房地產開發企業在分類上為資本密集產業，其利息投入在整體投入中的占比更高。因此，產生了利息投入能不能抵扣變成了稅額抵扣的難點。比如，地產公司的營銷稅率為11%，如果政府部門在土地資源轉讓金有關投入的稅務抵扣方面為進行具體規定，則會導致地產公司稅率抵扣出現問題，最終提升了公司的稅務壓力[3]。

（二）得到增值稅專用發票比較困難

自“營改增”自身來說，得到專用發票方可切實減輕地產公司的稅負壓力?？墒?，地產公司在支付轉讓金的時候，國土資源部門提供財政部門的發票，能否能把這樣的票據作為進項稅抵扣的憑證也是未知數。同時某些公共設施的財政投入，在總投入中的占比較大，并且有較大的風險問題，其造成了地產公司稅負水平無法確定。

（三）新政策頒布之前和之后的業務抵扣

房地產開發企業的各項建設工作都很長，“營改增”頒布推行之后，部分頒布之前的工程項目沒能完工的情況較多。若工程企業與建材購買于政策頒布之前，且未獲得專用的發票，則無法實行稅務抵扣；相反來看，如果利潤出現在政策頒布后，則要基于該稅率進行繳稅，這也會造成銳負的增加。

四、結論

通過房地產企業在“營改增”政策實施前后對財務管理問題的分析，得出了對財務管理工作帶來影響的雙重性結論，既有積極方面的，又有消極方面。所以房地產企業要積極發揮利用好政策中有利的方面，通過認真分析研判，及時合理規避存在的風險。

參考文獻：

[1]孟林革.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].商品與質量，2016（6）.

[2]陳英.分析營改增政策的實施對房地產開發企業財務及稅務管理的影響[J].經營者，2016，30（18）.

（作者單位：淄博魯中房地產開發股份有限公司）endprint