論商品房預售制度的完善

高 華

（300000 人人行科技股份有限公司 天津）

論商品房預售制度的完善

高 華

（300000 人人行科技股份有限公司 天津）

隨著房地產市場的不斷開發，商品房的銷售日益呈現出火爆的現狀。為了能夠加快房地產開發的速度，許多房地產開發商在商品房尚未完工之前就進行房屋出售，這種出售方式一般指的是商品房預售。預購方通過角度定金的方式向房地產開發生進行房屋所有權的預定。房地產開發商在未來規定的時間內將商品房交付給預購方的過程。但目前，由于我國對于商品房預售這一模塊的法律法規尚未健全，在商品房的預售上出現了各種糾紛。本文通過對目前我國商品房預售制度的研究，結合我國目前的國情進行立法分析，并總結出該制度的缺陷，并提出相對應的解決對策。

商品房；預售制度；風險承擔；完善

近年來，隨著房地產市場的不斷發展，房地產預售現象也不在少見。房地產預售也就是我們常說的“期房買賣”，是房地產開發生為了回籠資金，降低開發成本所進行的融資手段。這種預售制度是全國房地產開發制度中新建的。

一、商品房預售制度存在的問題

我國實行頒布這項制度最早出現1994年的《城市房地產管理辦法》。在這個法律法規頒布以后，對于商品預售就實現了合法化。這個制度在頒布以后，目前我國超過85%的商品房都進行了預售的方式。雖然在客觀的角度上看，商品房的預售對于預購方而言，能夠在一段時間內進行資金籌備，效果相當于分期付款。對于房地產開發商而言，能夠充分利用建設資金，緩解建設資金壓力，也在一定程度上加快房地產工程建設。根據近年來，關于房地產預售所引發的糾紛問題不計其數，商品房預售日漸呈現的弊端也逐漸暴露。例如房產質量問題﹑價格差異問題﹑產權模糊問題﹑超時交房問題等等。由于整個交付時間的較長，在這段時間內房地產商處于優勢地位，不可避免的是房地產商借助這樣的優勢做出違反合約的行為。根據這樣的現狀來看，房地產預售制度延伸出來的風險承擔也逐漸擴大，商品房預售制度的積極影響逐漸減弱。目前，房地產預售制度已經成為了我們市場經濟與制度中不可避談的熱門話題。如何能夠在商品房預售的制度上進行改進，將利益點平衡起來，從而促進我國商品房預售市場的有序發展。

二、商品房預售問題的原因

1.商品房、信息的不對稱

由于商品房的建設工程量大，需要耗費的時間較長，設計的專業領域較廣。對于普通的購房者而言，這些專業的信息是很少有人知曉的。其中包含設計﹑建材﹑施工﹑消防等等工程問題，一般的消費者很難對商品的質量和成本進行評估。通常情況下以地理位置﹑市場均價﹑配套設施等公開的信息作為購房參考。在這期間，商品房商務很多信息都存在這隱蔽性。這對于購房者而言，很難通過現有的信息進行對開發商的考察與監督。特別是在現今房地產營銷開發的作用下，售樓中心為了加快購房速度，進行虛假宣傳﹑揚長避短的等信息包裝，對于購房者的利益而言是極為不利的。

2.信息獲取難度大，耗資高

根據我國現有的房地產中介代理機構的了解，目前這些機構的工作業務僅僅只在于房屋出租﹑出售等業務。并沒有進行質量監管﹑監督﹑鑒定等工作。大部分中介機構與房地產開發商之間有著利益來往，因此對于消費者的權益是無法保障的。另外由于相關的法律制度也存在一定的缺陷，沒有一個規范化的監管機構進行消費者的保護。因此，許多房地產開發商為保障自身利益，不會公開房產相關的缺陷信息出來。另外，在質量認定與糾紛處理的過程中，都需要花費高額的成本費，所以信息獲取也產生一定的阻礙。

3.政府監管不力，相關立法缺失

政府有義務對市場經濟進行監管與宏觀調控。因此，商品房預售制度的問題離不開正度的監管措施。我們目前的相關立法的實際應用性不強，立法形同虛設，這樣對于房地產開發商的監督能力也十分有限。這樣的現狀可以看出目前政府沒有發揮相關點的職能作用。對于商品房的價格監管﹑質量監管﹑虛假宣傳等問題不能夠及時的發現。消費者在面對這樣的違約行為投訴無門，若是走法律渠道，也需要花費高額的成本。

三、商品房預售制度的完善對策

1.對于政府而言

相關的政府部門應該發揮出政府的市場監管職能，以公民的合法權益為先。例如建立企業信用檔案。通過信用記錄的方式監督企業的經營管理。若是具有危害消費者權益的行為，將會記錄在案，未來這類檔案將會影響企業未來在貸款﹑信用等各類危機。誠信檔案能夠讓房地產企業經營透明化。其次，在市場監管上需要對房地產企業的質量﹑產權﹑等信息進行嚴格的核查與監督，對于一些不符合標準的房產進行嚴格處理，加強市場監控，防止違法經營現象的發生。

2.對于立法機關而言

為了能夠更好的發貨法律法規的作用，我國的相關立法機構可以借鑒國外成功的商品房預售管理辦法 ，并且結合我國的實際情況盡快修訂相關《城市房地產管理辦法》。其中管理內容最好細化到商品房信息披露，購房違約處理等各種問題。在商品房預售的流程上進行科學化定，在質量標準﹑產權問題等具體事項歸納到具體。為了方式房地產開發商對于消費者的利益侵害，立法機關需要建立相關的法制監督體系，對市場進行執法維護。

3.對于中介服務行業而言

未來房地產市場需要的中介服務行業不僅僅是在純代理的基礎上。為了能夠提高中介機構的整體水平，中介服務行業需要進行信息對稱的收集。日后，當商品房預售制度進行改革，中介市場的業務市場也需要重新洗牌。為了避免在這樣的行業競爭中被淘汰，相關的中介機構需要加強自身業務水平的提高與誠信度的加強。盡可能實現中介透明化，服務正規化的經營。

[1]李建華等.信息不對稱與房地產市場效率[J].經濟與管理,2003(02).

[2]劉桂林.房地產法律政策適用指引[M].中國法制出版社,2009.

[3]張薇.完善我國商品房預售制度的法律思考[D].北京交通大學,2008