淺談房地產(chǎn)住宅批量精裝修項目管理

張建明

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐不斷加快，中小城鎮(zhèn)以及一些農(nóng)村地區(qū)居民對于住房的要求不斷提高，這極大地促進了房地產(chǎn)的發(fā)展，同時帶動了住宅房屋精裝修行業(yè)的興起。由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史還短，對于一些精裝修項目的施工設(shè)計經(jīng)驗、設(shè)計理念還無法適應(yīng)當前市場需求，尤其是在住宅批量精裝修項目的施工管理上仍存在諸多的不足，本文就將圍繞住宅批量精加工的項目管理來探討房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理方面的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；精裝修；項目管理

中圖分類號：TU93 文獻標識碼：A

室內(nèi)裝修設(shè)計作為建筑設(shè)計的一種延伸，是建筑工程項目的一項十分重要的組成部分，近年來由于城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，房地產(chǎn)住宅精裝修項目的需求也逐年增加，這使得原本以單項工程項目為主的分包轉(zhuǎn)包模式不能滿足市場廣闊的需求，因此，以總承包模式為主的住宅批量精裝修項目在近年得以興起。本文就將以此為中心，探討住宅批量精裝修的特點，管理要求，進而更深入的從時間角度探討住宅批量精裝修項目管理實踐的問題。

1.房地產(chǎn)住宅批量精裝修項目概述

1.住宅批量精裝修項目的定義與范圍

居民住宅房屋的裝修是民用建筑設(shè)計的一項重要外延項目，包括墻體、地面、天花板以及水電的設(shè)計施工。而精裝修是相對于簡裝修而產(chǎn)生的一種概念，是指根據(jù)室內(nèi)設(shè)計師的設(shè)計和規(guī)劃，對已經(jīng)通過簡裝修而實現(xiàn)基本使用功能的房屋進行裝飾，使之形成一定的滿足住戶審美要求的房屋的一種裝修方式。精裝修要求滿足較高的設(shè)計理念和審美規(guī)則，因此要求較高。而居民住宅的批量精裝修項目則是相對于以單項承包的方式的裝修作業(yè)項目而言的，批量精裝修項目往往以總承包的方式對整棟建筑物、整個樓盤甚至整個居民小區(qū)的住宅的精裝修作業(yè)項目進行承包的項目承包經(jīng)營方式。作為一項集美學(xué)設(shè)計和具體施工作業(yè)于一體的建筑設(shè)計施工項目，住宅批量精裝修項目有其特有的復(fù)雜性，又因為住宅批量精裝修的作業(yè)成果是最直接面向用戶或者說住戶的，所以直接關(guān)系到住戶的居住體驗，這也為這項工程增加了更多需要注意的細節(jié)。

2.住宅批量精裝修項目的特點

前文在討論住宅批量精裝修項目定義時就提到了住宅批量精裝修項目的復(fù)雜性，事實上這只是住宅批量精裝修項目的特點之一，這一項目還有專業(yè)性和規(guī)范性的特點。就住宅批量精裝修項目的復(fù)雜性而言，它不僅僅體現(xiàn)在與住戶的居住體驗息息相關(guān)，更體現(xiàn)在多種施工過程和繁瑣的施工工序上，尤其是一些順序混亂就會給整個施工項目帶來諸多矛盾的工序，另外由于住房精裝修作業(yè)機械化程度不高，手工作業(yè)的程度大，因此又給作業(yè)過程中的安全防護帶來了很高的要求，增加了其復(fù)雜性。住宅批量精裝修項目的專業(yè)性主要體現(xiàn)在精裝修的藝術(shù)性上，由于現(xiàn)代住房對于安全性和審美要求都較之前有了更高的要求，因此需要設(shè)計施工人員協(xié)調(diào)這兩方面因素，實現(xiàn)各方面問題的妥善處理，這需要設(shè)計施工人員具備相當高的美學(xué)素養(yǎng)和實踐經(jīng)驗，專業(yè)性極強。住宅批量精裝修項目的規(guī)范性體現(xiàn)在水電設(shè)備的分配和布置上，現(xiàn)代住宅對于水電的應(yīng)用更加多元化，強調(diào)性能優(yōu)良，功能完備，并且各電器與水網(wǎng)之間要實現(xiàn)功能上的互相配合，更重要的是保證安全，因此，施工操作的規(guī)范性要求也就相應(yīng)的得到重視，在施工操作中必須嚴格遵守國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置和標準進行操作和設(shè)計，施工必須嚴格按照標準化，選擇高質(zhì)量的工作材料，注重施工的規(guī)范性。

3.住宅批量精裝修項目的管理要求

對于住宅批量精裝修項目的管理要求，在施工過程中要注意的管理要求有項目施工人員的管理，施工項目材料的管理，項目具體施工建設(shè)的管理等，這些都是下一節(jié)將著重討論的內(nèi)容，相應(yīng)的管理要求也將在下一節(jié)進行深入的闡述，再次不作贅言。至于施工完成后對施工效果的要求，則是從安全和審美兩個層面進行要求和考察的。在安全層面，住宅批量精裝修項目的要求主要體現(xiàn)在水電的安排，要杜絕隱患，這不光是要求電線、水管以及相關(guān)建材的質(zhì)量要合格，更要求設(shè)計人員從電路設(shè)計和水網(wǎng)設(shè)計的方面合理設(shè)計，消除隱患。而審美這一層面的要求是住宅精裝修所追求的最后效果，因而深受用戶的關(guān)注。要滿足住宅精裝修項目在審美層面的要求，首先是室內(nèi)設(shè)計師要對具體房屋作出適合戶型特點且滿足住戶要求的設(shè)計方案，其次是施工人員能夠落在實際的施工操作中很好地完成對設(shè)計方案的實際表達。

4.房地產(chǎn)住宅批量精裝修項目的管理措施

4.1住宅批量精裝修項目的人員管理

由于住宅批量精裝修項目往往是是一整個建筑甚至是居民小區(qū)為單位進行總承包的項目，因此整個項目背后是一個極大的設(shè)計、施工以及工程管理人員組成的團隊，因此人員的管理是十分重要的環(huán)節(jié)。實現(xiàn)整個工程項目團隊的有序管理，不僅關(guān)系到整個施工的進程和效率，更重要的是會提高工程項目整體的施工水平。項目經(jīng)理是整個工程項目的主負責(zé)人，必須對整個施工對的人員調(diào)度有明確的規(guī)劃，而且要對施工圖紙上體現(xiàn)的具體步驟以及細節(jié)做到心里有數(shù)。設(shè)計師的工作主要是在施工項目開始之前與住戶及開發(fā)商建立聯(lián)系，根據(jù)其需求作出合理的設(shè)計并以圖紙的方式做一表達，施工過程中施工步驟及細節(jié)給出指導(dǎo)性意見。項目工程部要在具體施工操作開始之前對施工操作人員進行相關(guān)的施工操作培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容主要涉及施工操作安全事項、施工技術(shù)、工程質(zhì)量等必要內(nèi)容。

4.2住宅批量精裝修項目的材料管理

住宅批量精裝修項目作為建筑項目面向用戶之前的最后一道工序，其對整個工程質(zhì)量的要求之高可想而知，相應(yīng)的對于工具和材料的要求也是相當高的。為此，工程項目部的設(shè)計管理人員和財務(wù)部的核算人員應(yīng)做好相應(yīng)的聯(lián)系，確保工具的齊全，材料的使用量和儲存量滿足項目施工要求。

4.3住宅批量精裝修項目的技術(shù)管理

對于住宅精裝修項目的技術(shù)管理，主要是從兩個方面著手，一方面是工程項目管理人員提前對工程圖紙做以有效的把握，對于整個施工過程中的各項工藝做到心中有數(shù)，所有工序之間的關(guān)系做到清楚明白，這樣才能在整個項目施工過程中起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用。另一個方面是具體施工人員要能夠切實掌握施工環(huán)節(jié)中的每一項工藝、工序以及具體的實施細節(jié)，做到熟練掌握，把握細節(jié)，另外對于施工過程中會用到的特殊的工藝以及關(guān)鍵的工序要提前做好培訓(xùn)，以求不影響施工質(zhì)量和施工進度。

4.4住宅批量精裝修項目的質(zhì)量管理

住宅精裝修和其他項目一樣，其工程質(zhì)量決定于施工細節(jié)，而由于其成品是直接面向住戶而且是住戶長期接觸并使用的產(chǎn)品，其施工細節(jié)在整個工程項目質(zhì)量的衡量中其分量更加重。要保證施工細節(jié)，提高工程質(zhì)量，可以從兩個方面進行努力，一方面是對所有工序的施工細節(jié)進行技術(shù)交底，并做好記錄；另一方面是施工人員和管理人員即使對工序工藝進行自檢查，嚴格進行施工巡檢，并且要對已完成并檢測合格的產(chǎn)品加以保護，以確保工程質(zhì)量。

結(jié)語

綜上所述，在當前我國城鎮(zhèn)化進程不斷深入的形勢下，居民住宅的精裝修項目無疑是一項極有潛力的工程項目，而能夠以更高的項目管理水平實現(xiàn)更高效率的施工操作是精裝修項目經(jīng)營者占據(jù)市場份額的基礎(chǔ)，所以住宅批量精裝修項目的管理極為重要。

參考文獻

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