淺談營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

【摘要】營(yíng)改增稅收制度的改革對(duì)消除重復(fù)征稅、降低企業(yè)稅負(fù)，激發(fā)企業(yè)活力發(fā)揮了重大作用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)區(qū)域廣，容易受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和地方環(huán)境的影響，實(shí)行營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大。文章分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，提出了營(yíng)改增后加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理舉措。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)的稅收制度也隨之發(fā)生了重大變革。從2012年1月1日上海試點(diǎn)營(yíng)改增開始至2016年4月30日止，我國(guó)所有行業(yè)全面實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，消除了重復(fù)征稅，并將新增不動(dòng)產(chǎn)增值稅納入抵扣范圍，降低了各行業(yè)的稅負(fù)。而房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，受時(shí)間和地域的影響較大，且房地產(chǎn)行業(yè)所售商品的性質(zhì)決定了銷售單價(jià)及單位成本的波動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響是巨大的，因此實(shí)行營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理影響也就十分重大，只有了解了稅收政策并制定合理的增值稅管理制度，才能不僅讓房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)降低稅負(fù)，更是讓每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)自身都能降低稅負(fù)。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的影響

實(shí)行營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)是繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)營(yíng)業(yè)稅的繳納等相關(guān)稅收業(yè)務(wù)操作的比較多，業(yè)務(wù)比較熟悉，會(huì)計(jì)核算也比較簡(jiǎn)單，一般只涉及“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加、營(yíng)業(yè)稅金及附加”等會(huì)計(jì)科目，根據(jù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額和應(yīng)繳稅率進(jìn)行核算即可。但實(shí)行營(yíng)改增后，會(huì)計(jì)科目和核算方法等都發(fā)生了變化，增加了許多細(xì)分的科目，增值稅進(jìn)項(xiàng)的確認(rèn)、抵扣、轉(zhuǎn)出、繳納等規(guī)定復(fù)雜繁多，如果對(duì)增值稅的申報(bào)交納業(yè)務(wù)不熟悉，一方面可能會(huì)發(fā)生漏記、錯(cuò)記等問題，如果內(nèi)部控制不到位，業(yè)務(wù)部門或?qū)榱四茼樌瓿蓤?bào)銷，滿足企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的要求而去虛開增值稅專用發(fā)票；另一方面可能存在為少繳稅少開增值稅發(fā)票等違規(guī)行為，這就導(dǎo)致企業(yè)陷入稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序的影響

近年來，我國(guó)多次出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，經(jīng)歷了限購(gòu)、限貸到如今因地制宜的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀政策、市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等可謂變幻多端，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制程序也影響頗大。

首先是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的影響。企業(yè)一定要選擇靠譜的供應(yīng)商合作，以免取得的增值稅專用發(fā)票無法認(rèn)證或認(rèn)證后變?yōu)槭Э匕l(fā)票而被稅務(wù)部門要求做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估涉及財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、銷售等各個(gè)部門，特別是對(duì)采購(gòu)部門，以往房地產(chǎn)行業(yè)成本費(fèi)用支出只考慮總價(jià)款，現(xiàn)在不僅要考慮支付的總價(jià)款還需要考慮進(jìn)項(xiàng)稅額的高低以及能否抵扣的問題。比如在資金不太充裕的情況下，企業(yè)可能會(huì)選擇含稅總價(jià)低的供應(yīng)商，盡管此供應(yīng)商提供的發(fā)票不含稅金額大于其他供應(yīng)商提供的，因?yàn)槠髽I(yè)目前資金有限。這樣就需要企業(yè)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)來決定如何選擇。

其次是對(duì)信息溝通的影響。在實(shí)行營(yíng)改增之后，稅收政策發(fā)生很大變化，抵扣明細(xì)、抵扣稅率、增值稅發(fā)票的領(lǐng)取、使用、繳納稅額的計(jì)算等，這些工作都需要及時(shí)與稅務(wù)部門溝通，了解新出臺(tái)的政策以及熟悉金三稅務(wù)系統(tǒng)的填報(bào)要點(diǎn)等。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的影響

實(shí)行營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法也發(fā)生了很大的變化。在會(huì)計(jì)科目方面，營(yíng)改增后，會(huì)計(jì)科目增加了“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”，下設(shè)銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出稅額、減免稅款、轉(zhuǎn)出未交增值稅以及轉(zhuǎn)出多交增值稅等會(huì)計(jì)明細(xì)科目，而且針對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目新增了“應(yīng)交稅費(fèi)-簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目進(jìn)行老項(xiàng)目的增值稅核算。

在填報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表方面，實(shí)行營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅通過“營(yíng)業(yè)稅金及附加”在利潤(rùn)表里直接反映出來，而營(yíng)改增后，根據(jù)財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)文，將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目更改為“稅金及附加”科目，利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。由于增值稅為價(jià)外稅，在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”等會(huì)計(jì)科目下核算，并不通過利潤(rùn)表進(jìn)行反映，對(duì)凈利潤(rùn)的反映產(chǎn)生一定的影響，即在稅率一樣的情況下，營(yíng)改增后的利潤(rùn)總額將有所增加，相對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅費(fèi)用也將增加，但是總體凈利潤(rùn)還是增加的。

營(yíng)改增后，會(huì)計(jì)科目的變化要求會(huì)計(jì)信息處理系統(tǒng)同時(shí)進(jìn)行更新和完善，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)，利用互聯(lián)網(wǎng)的便利條件逐漸淘汰可以用計(jì)算機(jī)替代的重復(fù)工作，讓員工從埋頭苦干中解放出來去做更有建設(shè)性意義的工作，這樣既節(jié)省了人力成本也降低了重復(fù)工作的錯(cuò)誤率。

二、營(yíng)改增后加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）加強(qiáng)員工能力控制，促使業(yè)務(wù)人員水平與時(shí)俱進(jìn)

首先，營(yíng)改增后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員提出了新的要求，財(cái)務(wù)人員對(duì)原營(yíng)業(yè)稅政策十分熟悉，操作也很熟練，但對(duì)新實(shí)行的增值稅稅收政策、操作流程等還比較陌生。這就要求財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，在日常納稅申報(bào)過程中加深對(duì)增值稅的了解，不斷提高專業(yè)技能和水平，建立相關(guān)明細(xì)輔助臺(tái)賬以便稅務(wù)檢查以及企業(yè)自身各項(xiàng)數(shù)據(jù)的比對(duì)。

其次，要加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)多鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員自學(xué)或參加專業(yè)機(jī)構(gòu)組織的培訓(xùn)，加大對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)、增值稅的申報(bào)繳納、稅務(wù)要求等專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)工作人員能盡快掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，為公司及時(shí)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程控制，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制

實(shí)行營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)核算更加復(fù)雜，增值稅專用發(fā)票的使用也暗藏許多風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程的控制，來降低和控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在采購(gòu)環(huán)節(jié)，可能會(huì)因市場(chǎng)等原因發(fā)生糾紛等問題，這就導(dǎo)致已經(jīng)支付的款項(xiàng)無法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，無法實(shí)現(xiàn)抵扣，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量在獲得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后支付費(fèi)用。

在開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)本身就伴隨著成本的產(chǎn)生，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)成本發(fā)生的原始依據(jù)以及資料的管理，這也是土地增值稅成本抵扣的依據(jù)。

在銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取一些促銷手段，在銷售時(shí)必須注意避免出現(xiàn)視同銷售時(shí)銷項(xiàng)大于進(jìn)項(xiàng)的情形，這些都直接影響著稅款的繳納。

在納稅環(huán)節(jié)，實(shí)行營(yíng)改增后，稅務(wù)的主管部門增加了國(guó)稅局，申報(bào)的時(shí)間和內(nèi)容也發(fā)生了很大的變化，對(duì)財(cái)務(wù)人員的工作效率也提出了挑戰(zhàn)，同樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)需要報(bào)送的內(nèi)容多了，報(bào)送的對(duì)象（稅務(wù)部門）也增加了，而且同時(shí)還增加了接受國(guó)稅稽查局檢查的責(zé)任和義務(wù)。

因此只有通過加強(qiáng)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理，完善內(nèi)部控制機(jī)制，完善財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)，才能做到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及提高工作效率。

（三）加強(qiáng)納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

加強(qiáng)納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，必須科學(xué)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，及時(shí)調(diào)整和完善財(cái)務(wù)核算和操作流程，增加日常賬務(wù)與納稅申報(bào)的比對(duì)機(jī)制，防止出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二是要重視供應(yīng)商和服務(wù)商的選擇，要選擇財(cái)務(wù)管理規(guī)范，核算健全，能開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，選擇一般計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅的繳納金額是銷項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅后的差額，如果增值稅扣稅憑證不符合相關(guān)規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅額將無法從銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣。因此要防止和避免出現(xiàn)供應(yīng)商財(cái)務(wù)不規(guī)范導(dǎo)致出現(xiàn)失控發(fā)票、無效發(fā)票等情況使進(jìn)項(xiàng)稅額無法進(jìn)行抵扣的問題發(fā)生。

三是規(guī)范增值稅發(fā)票的管理和使用。要重視增值稅發(fā)票的管理，加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證及歸檔管理，在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣，并建立進(jìn)項(xiàng)發(fā)票臺(tái)賬，平時(shí)做到時(shí)時(shí)核對(duì)，月初進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)與財(cái)務(wù)賬上核對(duì)，對(duì)于已認(rèn)證未入賬或者已入賬未認(rèn)證的發(fā)票應(yīng)核對(duì)清楚并制作調(diào)節(jié)表。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響十分廣泛，從企業(yè)管理層到財(cái)務(wù)人員都要高度重視，積極應(yīng)對(duì)，完善內(nèi)部控制制度，利用政策的變化給企業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

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[3]財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)文.

作者簡(jiǎn)介：徐娟（1983-），女，陜西西安人，西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部，會(huì)計(jì)師，大學(xué)本科學(xué)歷，研究方向：財(cái)務(wù)管理。