房地產投資項目經濟評價問題研究

【摘 要】在我國經濟體制改革進程不斷深入的現階段，房地產行業隨之實現了極大程度的發展，且房地產項目的投資與開發也已經成為經濟社會發展過程中的重要內容，特別是在房地產市場日趨復雜的背景之下，對于房地產投資項目的經濟評價工作也提出了越來越高的要求，針對其過程中存在的問題采取有效對策，是促進房地產行業健康發展的基礎保障。

【關鍵詞】房地產；投資項目；經濟評價；問題

一、前言

房地產作為國家的剛需消費項目，在近幾年中已經實現迅猛的發展，隨著房地產市場復雜性的日益增大，使得房地產投資項目的經濟評價工作面臨著一定的挑戰；與其他產品相比較而言，房地產項目在投資開發上具有其自身鮮明的特點，又進一步加大了項目經濟評價工作的難度。基于此，本文首先對房地產投資項目經濟評價中存在的問題進行了簡要分析，之后總結了在經濟評價中應注意的問題，旨在促進房地產行業的健康發展。

二、房地產投資項目經濟評價中存在的問題

房地產投資項目經濟評價工作中存在的問題集中體現在以下幾方面：

1.對經濟評價工作缺乏正確的認識

對房地產投資項目開展必要的經濟評價是做出正確決策的重要依據，且經濟評價工作在房地產市場開放之初就被引入，然而，無論是地方政府、開放商，還是業內人士，都忽略了經濟評價工作的重要性。

2.經濟評價內容不合理，方法不科學

經濟評價工作的開展需要緊緊圍繞房地產投資項目，其目的在于服務開放商，然而，為了牟取利益，在評價內容上往往會進行隨意更改，對各個方面并沒有進行深入的調查研究，且評價方法的采取也較為單一，使得評價結果的科學性無法得到保證。

3.經濟評價尚未建立有效機制

一方面，經濟評價工作中的主觀色彩較為強烈，將失敗原因歸結于不可控的外界因素，進而導致決策失誤；另一方面，缺乏有效的市場分析，忽略市場調研數據的作用；另外，對于項目中存在的不確定性因素也沒有予以重視，使得投資風險加大。

4.經濟評價工作人員素質較低

從我國房地產行業的實際發展情況來看，其工作人員較多，但是專門從事經濟評價工作的專業人員較少，且負責經濟評價的工作人員的綜合素質較低，在開展經濟評價工作時的主觀性較強，同樣影響了評價結果。

三、房地產投資項目經濟評價中應注意的問題

1.建立完善的經濟評價體系

房地產投資項目經濟評價工作的高效開展應依托于完善的經濟評價體系，這對于提高經濟評價的合理性、科學性和可行性具有十分重要的意義。首先，要對經濟評價的內容予以明確，對經濟評價的指標予以規范和細化，包括盈利能力、資產情況、收支水平等；其次，要對經濟評價的形式予以完善，實現經濟評價和經濟評估二者之間的有機結合，充分考慮專家的意見，從而增強決策的科學性；再次，對經濟評價軟件予以合理的選用，站在整體的角度上開展經濟評價工作。

2.重視對關鍵要素的影響分析

房地產投資項目經濟評價工作的開展還應該對關鍵要素予以高度的重視，明確關鍵要素有哪些，并對關鍵因素和不確定因素的變化情況予以實時的關注，從根本上對房地產投資項目的風險程度予以把握。例如，在對整體財務分析評估體系予以建立時應立足于整體盈利預測、總體資本投入和資本資產配置情況以及自主資金投資回報率這三個方面。同時，圍繞項目投入和產出類關鍵要素對整體盈利的影響進行彈性分析。另外，還要分析項目潛在的期權價值等。

3.充分發揮市場調查的作用

房地產投資項目經濟評價工作應注意的問題還體現在充分發揮市場調查作用的層面之上。科學的分析和系統的論證是經濟評價中的基本環節，為了保證決策的正確，在分析之前需要開展大量的實踐調查，對市場情況予以較好的把握，如項目的社會環境、交通環境、人文環境、商業環境和發展前景等，對獲取到的數據資料進行細致的分析和處理，在此基礎之上對投資項目進行經濟評價，從源頭降低投資風險。

4.加大經濟評價人才隊伍培養

加大人才隊伍的培養是提升房地產投資項目經濟評價水平的另一有效對策。其一，應使得經濟評價工作人員正確的認識到經濟評價的重要性，及其所占據的地位；其二，對經濟評價工作人員開展必要培訓，使之掌握科學的評價方法，提高其使用經濟評價軟件的能力，制定切實可行的方案；其三，要進一步完善人才引入機制，如激勵機制和福利待遇等，從而提高其工作積極性。

四、結束語

綜上所述，房地產投資項目的經濟評價一方面與經濟效益的獲取具有直接的聯系，是決策敲定的重要依據；另一方面，經濟評價是政府部門對房地產項目開展審批的重要參考，是金融機構審批貸款的條件之一，經濟評價的結果甚至會影響到社會經濟的發展。因此，應該進一步明確房地產投資項目開發經營的特點，對其經濟評價工作中存在的實際問題予以透徹的分析，在此基礎之上對應注意的問題予以全面的把握，從根本上推動房地產業的可持續發展。

參考文獻：

[1]劉帥. “營改增”對房地產開發項目投資經濟評價的影響[J]. 科技經濟導刊，2016，（18）：211.

[2]吳雪峰. 我國房地產項目經濟評價存在的問題與對策分析[J].商，2013，（15）：238+235.

作者簡介：

馬慶（1975—），男，籍貫：江蘇省徐州市人，漢族，職稱：經濟師，本科，研究方向：房地產經濟、工程項目投資。