互聯網+對房地產甲供材分散招采的影響初探

郝俊

摘要：為了解決房地產公司甲供材分散招采中固有的金額小、流程繁、渠道窄、易腐敗、不透明等問題，互聯網+時代的采購平臺應運而生。其強大的資源整合能力，還為分散招采人員專業素養的提高和職業道德的約束建立了良好的平臺基礎，為降低招采成本，拓寬招采渠道，規范招采市場提供了有力保障。

關鍵詞：互聯網+ 分散招采 采購平臺

房地產公司甲供材招采中，招采金額占比重20%的零星項目，往往花費招采人員80%的精力。金額雖小，項目繁多，招采流程等工作繁瑣。如何利用互聯網針對高頻次分散招采的甲供材，節省交易費用；甲方如何才能充分了解技術和成本資料，當面對供應商時，甲方能擁有較強的主動權和話語權；甲方如何才能不斷提高招采人員的專業素養和職業道德，避免招采過程中的腐敗現象；如何節省交易時間，將更多的時間用于大金額集中招采的大型物資的招采研究。這些都是長期困擾房地產企業招采人員并亟待解決的問題。解決這些問題，才能保障招采工作的效率和質量。

一、甲供材分散招采的概念及適用范圍

（一）甲供材分散招采的概念

房地產公司（以下簡稱甲方）甲供材指的是甲方供應的建筑材料或者設備。甲供材的招采一般包括集中招采和分散招采兩種模式。大型房地產公司的集中招標采購的建筑材料或設備，一般價值高，重要程度高、產品要求高、保證供應率要求高，同時又只能依靠少數供應商供貨?；蛘呶镔Y價值特征不突出，但招采數量巨大、種類多和規格多，容易形成規模效應。一般和合作情況較好的供應商簽訂戰略合作協議，以便獲得相對穩定的質量和有優勢的價格。

而對于總價較低、標準化程度低、供應市場不成熟、技術復雜、新產品新技術或者個性化定制產品等集中招標采購之外的建筑材料或設備一般采用分散招采模式。

（二）甲供材分散招采的適用范圍

大型房地產開發公司一般規定集中采購的材料設備范圍，分散采購的范圍由城市公司或者項目上自主確定。一般以下情況適用于分散招采。

1.材料設備的標準化程度低，總價較低。分散招采適用于標準化程度低、技術要求低或總價較低的建筑材料設備。優勢在于這種招采針對具體部門、分部，響應速度較快，更能適應新產品開發的快節奏。

2.材料設備的供應市場不成熟，不易形成規模效應。僅有個別項目采用的、或技術性復雜、供應市場不成熟、差異較大的個性非標材料設備也適合采用分散招采。

甲方很多產品都是第一次用，或者用過一次不再使用，比如某無錫公司某項目售樓部的海魚缸。當時無錫市場只有一家做海魚養殖，并可以定做海魚缸的廠家，不存在規模效應，也沒辦法標準化。如果該樓盤展示效果好，可能會得到其他同類別項目的效仿。

3.引進新產品和新技術。除了個性化產品，新產品和新技術的引用也無法開展大面積集中招采，往往也是在試用或者展示效果良好的情況下，會在城市公司或者區域公司甚至全國范圍內推廣。

一般企業經常列入分散招采范圍的建筑材料設備有：

新型建筑材料設備或施工中不常使用的物資，如預應力鋼絞線、新型防水卷材、展示區大型喬木、地方臨時供應的小苗、辦公物品、樣板房軟裝，以及新產品、新技術、個性定制產品等。

二、甲供材分散招采的常規做法及弊端：

（一）采購人員親自到供應商處采購

例如苗木招采，包括喬木、灌木、草花、草皮等。由于大型喬木等往往用于示范區、展示區或小區中央景觀帶，為了提升小區檔次，對其品種、樹齡、胸徑、冠幅要求比較高，最重要的是有漂亮的樹形。為了達到預期展示效果，招采人員除了對常規苗圃考察尋覓，往往需要深入山區找樹。這種零星招采效果大于一切。特別是中央景觀區的幾棵大樹，招采人員考察確定后還無法直接購買，經常需要項目所在地地產公司負責人親自去看效果才能確定購買，進而運輸、移栽。此時的招采成本往往巨大。

此種采購方式的弊端主要有：

1.對供應商的選擇余地小，無法進行深入評估，控制能力弱，甲方很被動。由于貨源的特殊性和緊俏性，供應商往往要求甲方先付現金才允許移栽。此時合同格式都不能采用甲方的固定格式，針對付款、維保等條款，要根據供應商意見調整。

2.價格波動大，采購人員腐敗現象頻發。采購的商品不具有普遍性，樹形不同，即使胸徑相同，樹齡相同，價格都會相差很多。某重慶房地產開發公司苗木采購員采購行道樹，合同價為8000一棵，共計1000棵，合同金額為800萬元。第二年由于非供應商原因部分樹木死亡，通過甲方開具變更單的方式，由供應商補齊死亡的10棵同等規格行道樹。該供應商預算員（原簽合同的預算人員已經離職，現預算員為新員工）根據實際情況，報價800元一棵。甲方審核時，發現現報價800元一棵和原合同價存在巨大的差距。經調查發現，甲方苗木采購人員和供應商原預算人員聯合作假，并收取回扣100萬元。在集團審計監察、城市公司財務、城市公司成本系統審計、集團成本系統審計等多重審計情況下，仍然無法避免此類事件頻發。

3.采購物資質量受制于采購人員的業務水平。采購人員本人的人脈資源和其采購渠道直接相關，采購渠道和過程不透明。

4.采購成本巨大。這種分散采購的甲供材量非常少，但是非常重要，傳統情況下，在確定供應商之前必須進行考察，考察一般包括設計部門相關人員，成本招采部門相關人員，工程部門相關人員甚至審計部門相關人員，除了其他方面，單純考察成本已經非常高。

（二）供應商根據甲方要求隨時供貨

再以苗木招采為例，小苗的招采可以通過考察，在項目所在地附近確定幾個固定的供應商。除了正常的維護保養，由于季節、開盤節點、交房節點、甚至大型節假日的影響，招采數量和品種等跟隨市場營銷策略走，招采數量和品種往往比較零星。特別是在2015年和2016年房價上漲厲害的時候，開盤節點隨時調整，拿到預售證就急著開盤，并不講究節假日。供貨時間不能確定。endprint

此種采購方式的弊端主要有：

1.招采成本高。根據工程服務于營銷的理念，單次物資招采量不大，難以形成規模效益，甲方在談判時處于相對弱勢地位，從而導致招采費用增加。直接導致甲方在該部分目標成本不可控，實際成本超支嚴重，還會導致成本部門和工程部門管理混亂，工作人員工作量激增，疲于應付。

2.流程過于自由，不易監管。供應商供貨急，單次供應量少，每次的金額不大。在甲方審計管理流程上往往由于金額小，而不被重點審計。即使審計分散招采，由于面對過量的急單，為了避免開天窗的危機，臨時引進新的高價供應商供貨也是情有可原。導致分散招采流程混亂，付款著急，難以審計。

三、互聯網+時代甲供材分散招采的特點

房地產產品要求快速適應市場，根據市場政策等快速調整物業形態、產品檔次及開發節點。大宗物品多數由施工單位招采，或者甲方集中采購。甲供材中的分散采購材料設備零散卻重要。而分散招采耗時耗力，在量上達不到要求，也得不到相應的價格優勢是其固有的缺點，互聯網+時代卻能幫助分散招采實現招采過程透明、招采渠道多樣、招采人員素質不斷提升。

通過建立招采聯盟的方式，集中各大網絡或者自媒體的資源優勢。運用招采平臺打通各個房地產公司的采購壁壘。各個地產公司的招采精英在同一個平臺上共享招采資源，以及對產品的使用感受，新供應商的合作情況，一切變得透明而簡單。

有了招采聯盟，供應商無法針對每個招采商制定不同價格，沒有價格歧視，價格變得透明。過程的透明和信息的充分交換，使得采購人員沒有機會腐敗，供應商提供的產品質量均一，促使市場經濟活動的效率提高很多。

四、互聯網+時代甲供材分散招采案例

在此之前，也有利用互聯網進行招采的案例，主要針對的是大型建材的集中招采。例如創立于1999年的中城聯盟。當時確定的使命是改善信息共享、提供聯盟培訓、進行聯合招采及聯合融投資。2000年12月1日，旨在為多家房地產開發商企業提供建材招采服務的中城聯盟建材聯合招采網站構建完成。然而，盡管聯合招采是一件有益于提高招采管理效益的好事，但因為聯合招采執行層面具有頗多問題，真正的聯合招采非常少。2011年6月8日，朗詩集團、旭輝地產、萬通地產、云南俊發、河南建業、新地集團、青島天泰等7家房地產企業的招采負責人和電梯工程師齊聚于青島，通過多方洽談，成功實施了電梯項目的聯合招采。中城聯盟在聯合招采的平臺上才邁出實質性的一步。

隨著互聯網+時代的到來，更多、更強大的整合資源能力的招采平臺應運而生。

（一）中國房地產采購平臺簡介

中國房地產采購平臺（網址為：http：//cg.dichan.com/）由中國房地產業協會主辦，中房研協優采信息技術有限公司承辦，中國建筑標準設計研究院為唯一技術支持單位，以優化采購成本、提升建筑品質為宗旨，促進產業鏈對接的B to B交易平臺。在中房網、新浪地產網開設網絡入口。微信公眾號為caigoupingtai。

該優采平臺充分發揮互聯網+的優勢，聯合各大資源網站和自媒體。即：優采=易居（最大的服務機構）+新浪（最大的門戶網站）+樂居（最大信息交易平臺）+CRIC克爾瑞（最大數據研究機構）+中國房地產業協會（簡稱‘中房協”，住建部注冊，最具權威房地產協會）+新浪地產（房地產產業鏈資源整合第一傳媒）+智庫（互聯網最大的房地產在線知識分享平臺）+商學院（招采人自己的深造學堂）+人才庫（專一對口招采人的招聘網）+優采金服（解決供需雙方資金痛點）+百度地產百科+房教中國+3-祖昱（優采負責人、易居執行總裁、新易居CEO）。如圖1：優采平臺資源整合圖所示：

（二）對房地產甲供材分散招采的影響

利用互聯網+時代的資源整合優勢，分散招采瑣碎復雜的工作得到很大的助力。

1.通過該平臺，分散招采的新技術、新工藝會第一時間發布并組織招采人員培訓『學習了解新技術，參觀實際工程案例。直接解決了分散招采中，招采人員對新技術新工藝不了解，招采過程被動、無成功案例可供參考的問題；也有利于招采人員的專業知識更新積累。

2.新供應商通過該平臺報名，登記信息，并接受中國房地產采購平臺考察團的考察。平臺通過微信等方式直播考察過程，發布考察結果。該供應商數據庫是所有甲方招采人員非常重要的參考信息。直接解決了分散招采考察成本巨大的問題；同時使得不良供應商無處遁形，真實實力展示在所有招采人員的眼前。信息的透明化，也避免了招采人員和供應商聯合欺騙甲方的行為發生。

3.各房地產公司通過該平臺等級注冊招標信息，能快速得到相關供應商的反饋，直接解決了分散采購供應商渠道窄、競爭不充分的問題。各房地產公司還可以聯合在該平臺發布采購清單，公布入圍標準，邀請各供應商在線報名，接受考察并參加招標。相比以往到甲方項目所在地報名，節約了甲乙雙方的時間并大大擴大了供應渠道。各房地產公司聯合發布采購信息，更能多角度考察供應商，打破了分散招采過程中信息溝通不暢的的壁壘；聯合采購更是增加了威懾力，供應商輕易不會向采購人員行賄；聯合采購消除了企業單獨分散采購的量小、無規模效應、無價格優勢的缺點，使得價格更加透明合理。

4.通過房地產產業鏈公眾號進行供應商自媒體影響力測評，不斷促進各個供應商互相借力互相學習。招采人員對供應商的了解愈加深入，增強招標采購時的判斷力。

5.分區域建立的千人招采專業人員QQ群和五百人左右的招采專業人員微信群更是能實時分享新材料、新技術、新設備的使用感受；對各個供應商的產品質量、配合情況、售后服務等隨時掌握。

綜上所述，互聯網+時代使得陽光照到招采的各個角落，一直以來處于灰暗地帶的分散采購變得透明。通過互聯網的資源整合，流程更正規、采購渠道更寬、招采成本越來越低。通過招采平臺提供的各種培訓考察機會，采購人員的專業素養得到很大提升，職業道德得到監督。分散招采這項高協同性的工作，必將越來越規范、越來越簡單。endprint