物業(yè)管理模式的反思與再造研究

何樹廷

摘要：物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，彰顯出房屋管理模式的專業(yè)化、社會化。但到目前為止，已有30年歷程的發(fā)展，我國并沒有形成物業(yè)管理專屬的市場，也不具備相對成熟的管理模式與制度。如果不盡快探討出滿足我國國情，順應房屋管理的物業(yè)管理模式，不僅我國的物業(yè)管理難以邁向繼續(xù)發(fā)展的道路上，并且還會因為缺乏健全的管理體制與模式，誘發(fā)出眾多的社會問題。因此，業(yè)界人士必須對此予以高度的重視。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；管理模式；反思與再造

隨著我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展，正符合住房市場化的改革需要，彌補了單位制住房解體之后管理住房產(chǎn)生的真空，逐步形成主要以企業(yè)為主導物業(yè)管理的一體化模式，也培育人們物業(yè)服務的消費觀念。因此，基于潛藏的相關(guān)問題，本文梳理物業(yè)管理很多年以來實踐的基礎(chǔ)上，對我國已有的物業(yè)管理模式中存在的不足進行分析，并提出有利于物業(yè)發(fā)展的建議。

一、分析物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)管理主體存在的錯位

物業(yè)管理其實就是業(yè)主們所實施的一種共同的管理，業(yè)主掌握著物業(yè)的所有權(quán)。但是，我國物業(yè)在逐漸發(fā)展的過程中，業(yè)主的主體權(quán)利與地位長期以來遭到漠視，物業(yè)管理的相關(guān)活動成為了物業(yè)管理企業(yè)的主導者，《物業(yè)管理條例》更加明確了業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)企業(yè)單一的管理方式。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理當中嚴重存在著主體角色錯位的現(xiàn)象，這樣在客觀層面上致使社會錯誤的認知了物業(yè)的管理模式，制約了業(yè)主自由行使物業(yè)管理方式的決策權(quán)與選擇權(quán)，同時，還存在著業(yè)主怠慢了與實施共同管理物業(yè)的權(quán)力、并未履行相關(guān)義務所留下制度方面的缺口。

（二）缺乏有效的物業(yè)服務市場機制

在物業(yè)管理市場的層面上，顯然賣方就是物業(yè)服務公司。因為物業(yè)所提供的服務含有集體性，因此其屬于準確的公共物品范圍，任何單一業(yè)主都無法決策其的價格，換而言之，只有全體業(yè)主或是具有代表性的業(yè)主才屬于真正的買方。但是在當前物業(yè)管理的市場中，真正的買方業(yè)主大會在大多數(shù)住宅區(qū)并未成立，嚴重致使物業(yè)管理的市場仍然處在有賣無買的狀態(tài)。在此種狀態(tài)下，就算物業(yè)服務企業(yè)不重視自身服務水平的進一步提高，也能實現(xiàn)賺取暴利及生存，這樣導致物業(yè)管理企業(yè)整體上嚴重缺乏較強的市場競爭力與積極進取的動力，最終限制物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏有效的物業(yè)管理體制

近年來，物業(yè)管理存在的矛盾日益明顯，由于管理誘發(fā)的糾紛層出不窮，出現(xiàn)的群體、暴力等事件已經(jīng)對建設(shè)住宅區(qū)的和諧與生活秩序造成一定的影響，而產(chǎn)生這些問題的源頭就是并未實行相應的物業(yè)管理模式與制度。如果不及時進行制度的改革，進行物業(yè)管理模式的再造，定會阻礙房屋的可持續(xù)管理。

二、再造物業(yè)管理模式

要想實現(xiàn)物業(yè)管理再造，需要建立在政府以及有關(guān)事業(yè)單位與業(yè)主大會共同努力的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務企業(yè)進行更加全面監(jiān)督、管理、指導。

（一）加強指導

在我國的物業(yè)管理企業(yè)中，政府部門以及有關(guān)事業(yè)單位需要掌握好指導職能。首先，政府部門應該確定行業(yè)的規(guī)定及物業(yè)管理企業(yè)的職能范圍，以此促使其正確的運轉(zhuǎn)；其次，對于物業(yè)管理企業(yè)在管理中存在的不合理之處，政府部門應及時提出，以此來確保業(yè)主的相關(guān)權(quán)力；最后，相關(guān)部門應定期開展對全體工作人員與物業(yè)服務企業(yè)管理者的培訓工作，利用學習豐富的知識促使員工的工作效率與知識理論的儲存進一步提高，以此來保障執(zhí)行全新的管理模式。

（二）加強監(jiān)督

在落實新型物業(yè)管理模式的過程中，為了防止出現(xiàn)太多問題，需要通過政府部門及有關(guān)部門與業(yè)主大會共同進行監(jiān)督。具體可以從以下幾方面著手：

其一，全面監(jiān)督物業(yè)管理的主體權(quán)利。通過以上我們了解到物業(yè)管理企業(yè)主體存在錯位方面的問題，業(yè)主應有的所有權(quán)都被物業(yè)管理企業(yè)所取代。因此，監(jiān)督方應確保業(yè)主的合法權(quán)益，以此回歸物業(yè)服務企業(yè)的角色，成為物業(yè)服務的供應者，進而提高物業(yè)管理的效果；

其二，提高對物業(yè)管理服務的監(jiān)督力度。由于，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務與政府所提供公共服務的交叉部分，極易導致政府部門的缺位與物業(yè)企業(yè)的越位現(xiàn)象。因此，監(jiān)督物業(yè)管理服務主要是面向兩個方面，由此可見，業(yè)主的監(jiān)督提到更加重要的地位。一方面，在實際監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的同時，不可以與原有的服務宗旨偏離，回歸服務中心，進而保障為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，另一方面，對政府履行自身承擔的責任進行嚴格的監(jiān)督，共同為物業(yè)服務營造良好的環(huán)境。

（三）加強管理

在管理物業(yè)企業(yè)方面，政府及相關(guān)部門要想再造物業(yè)服務企業(yè)的管理模式，必須強化管理物業(yè)服務企業(yè)，不管是日常工作、實際業(yè)務操作，還是在處理應急事物方面，都要加強力度進行管理，以保障物業(yè)管理企業(yè)依法實行。

三、結(jié)束語

總之，通過對我國物業(yè)管理模式的反思，并且從政府部門與業(yè)主的角度提出相應的再造建議，我們相信只要在日常的物業(yè)管理流程中對以上幾點加以關(guān)注，我國物業(yè)管理企業(yè)的服務水平定會邁入新的層次，同時加強落實居民的主動管理的權(quán)以及行使權(quán)。

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