基于REITs模式的地產融資問題及對策研究

蘇彬彬

【摘要】本文借鑒相關土地融資的國內外研究成果，選取了極具代表性的REITs融資模式，對其國內外的創新方式進行梳理與歸納，根據其優勢結合中國的實踐經驗，探討國內引進REITs的可能性，通過對地產的研究來說明REITs制度對地產行業的健康發展具有重大促進作用，進而希望監管部門能夠加快引進REITs制度的步伐，發揮出REITs融資功能的優勢，加快地產金融結構的調整，促進我國地產金融市場的發展。

【關鍵詞】土地融資；REITs；融資工具

1、引言

根據國內外相關理論研究表明，作為一項重要的創新型金融工具，REITs最早產生于美國20世紀60年代初，由美國國會創立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在過去的十年中，當中國人奔波于各個城市樓盤的售樓處，排隊囤房，以買房作為房地產投資的唯一途徑的時候，當中國人的高凈值人群爭相追逐房地產信托，而普通民眾處于既無力買房也無法到達房地產信托門檻的窘境的時候，美國人卻在愜意的用一種更加穩定、自由的方式，參與不動產投資，分享其價值增長帶來的收益，這就是REITs。

本文借鑒美國全國房地產投資信托聯合會對其所作的定義是：房地產投資信托基金是一種籌集眾多投資者的資金用于取得各種收益性房地產或向收益性房地產提供融資的公司或商業信托機構。香港《房地產投資信托基金準則》將房地產投資信托基金定義為擁有并運營可以產生收入的房地產項目的公司，這些房地產項目一般包括住宅、商鋪、寫字樓、工業地產等，除此之外有些REITs也從事房地產融資的活動。

2、土地融資存在的問題現狀分析

2.1地產企業融資自主權缺失

國內房地產企業的融資不是依據市場規則來進行，政府利用行政手段分配金融資源的影響依然存在，各級政府過多的介入房地產企業融資環節，頻繁的干預導致企業喪失部分融資自主權。由于房地產行業對GDP的增長貢獻所占比重非常大，地方政府都將地產行業視為當地經濟的支柱之一，因此會積極鼓勵銀行向地產公司貸款，并施以相關優惠政策來促進房地產公司的融資，這種過分縱然可能會進一步催生出房地產泡沫。當房地產行業過熱導致房價過高，嚴重影響國民經濟的健康發展，政府可能就會干預信貸市場，這種環境下的房地產企業正常融資需求可能都無法都到滿足。因此，房地產金融體系的改革勢在必行，小幅度的技術性調整已遠達不到要求，應該從改變制度上著手，降低政府對房地產金融資源的壟斷，讓企業有更多的融資自主權，這樣才能形成一個有效健康的市場競爭體系。

2.2房地產企業融資體系不健全

健全完善的金融體系就是把資金從資金的富余者手里轉移到需要資金的人手里，轉移到更能有效運用資金的人手里，跨地區匹配風險收益，跨區域匹配風險收益，在這個匹配的過程中，我國的金融體系現在最大的缺陷就是存在配置上的斷裂，不同地區、不同期限的資金來源與需求的配置的斷裂，使得有的資金沒有出路。有的好項目找不到資金，缺乏有效的融資形式、缺乏多元化的融資選擇，缺乏個性化的服務，沒有發達市場常有的資產證券化、股權和債券融資、房地產基金等等適應不同風險收益狀況的項目的融資渠道，只能單一依靠貸款這種形式，貸款一緊縮，全行業必然受到過大的沖擊。這是非常低效率的體系，這種狀況是難以完成支持房地產市場健康發展的使命的，需要進行更一步的改進，完善房地產融資體系。

2.3房地產企業融資渠道單一

我國房地產企業的融資結構明顯依賴銀行貸款，之所以出現房地產企業融資對銀行貸款過分依賴，主要是由國內金融市場結構決定的。

首先，我國銀行體系是房地產行業最大的資金供給者，目前國內地產公司上市融資受阻，信托融資成本較高，其他創新融資模式發展不成熟，這種局面決定了銀行貸款仍然是房地產融資活動最大的資金來源。其次，中國金融體制市場化程度還不高，過剩的居民儲蓄資金無法找到合適有效的方式對房地產市場進行直接投資，因此這些龐大的資金只能進入銀行體系，在房地產發展需要大量資金時，銀行才會將這些居民儲蓄存款貸給房地產企業。最后，房地產利潤率一直保持高位運行，銀行體系吸收的大量存款為了追求高額利潤，也會偏向對房地產企業進行放貸。最近十年房地產市場快速發展，對銀行貸款的需求也很大，絕大部分的項目貸款質量也比較高，因此銀行會主動增加對房企的貸款供給。

3、REITs中國本土化發展的建議

我國發展房地產投資信托基金事關重大，直接關系到國家房地產穩定和金融安全。所以要打有準備之戰，設立之前應做好考察研究工作，并組織專業技術團隊學習和借鑒國際先進經驗，尤其是香港市場的REITs發展經驗。具體有如下相關建議：

首先，建立健全法律體系和規章制度。歐美REITs發展的歷程表明，完善的法律和稅收制度決定了REITs的演變和發展。中國REITs至今未能推出的主要原因是缺乏政策法規配套與相關稅賦優惠措施，因而建立完善的法律體系，確保交易的公平、公正、公開和透明，是推動REITs良性發展的先決條件。其次，加快培育房地產投資信托組織機構的建設。房地產投資信托必須具備嚴密的組織機構，包括管理委員會、監督機構以及具體運行操作機構。借鑒國外經驗，并結合我國現實的金融體制，我國應建立由商業銀行房地產信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產投資信托公司等組成的多元化投資機構體系。由房地產投資信托公司等金融機構具體負責操作運行，由保險公司對開發項目開立擔保信用狀，還要組建大批房地產評估機構和房地產證券等級評估機構。最后，加緊培育機構投資者。隨著中國證券市場機制的健全和管理制度的完善，待其發展到一定階段，應吸收國外先進經驗，允許養老基金進入包括股票、公司債券在內的整個證券市場組合投資，但應以長期投資為主，使其成為主要的機構投資者，房地產投資信托將為其開拓嶄新的獲利空間。REITs既是一種房地產投融資工具的創新，又是一種房地產投融資制度的創新。它不僅提供了一種適應大眾投資者的房地產直接投融資制度，而且彌補現行的房地產信貸融資制度的缺陷，拓寬我國房地產業發展的資金來源，促進中國房地產投融資的證券化進程。因此我國有必要加快引進REITs制度，充分發揮REITs對房地產行業發展的促進作用。