封閉小區街區制化物業管理障礙性因素評價研究

葉劍鋒

【摘要】中央城市工作會議提出新建住宅要推廣街區制。本文聚焦于封閉小區街區制化物業管理的障礙性因素，經訪談、調研和指標篩選，最終選取26項障礙性指標來構建評價模型。后運用MATLAB軟件，進行矩陣運算，提出障礙性因素各層次評價的特征值與特征向量，最終提出各因素的權重值。根據評價結果提出對策建議。

【關鍵詞】街區制；公共秩序管理；設備實施管理

1、概述

2016年2月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，中國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。封閉小區要實現街區制化，需要克服許多障礙性因素，本文的研究聚焦于封閉小區街區制化物業管理的障礙性因素，即封閉小區街區制化對物業管理企業而言存在哪些障礙性因素。應對街區制化，物業管理企業需要面對許多障礙性因素。本文從公共秩序管理、環境管理、設施設備管理、前期物業管理等四個主要方面，較為全面和系統地對封閉小區街區制化的障礙性因素進行分析。

2、指標篩選

封閉小區街區制化物業管理障礙性因素評價研究，須構建評價體系。以封閉小區街區制化物業管理障礙性因素評價作為目標層。一級指標選取公共秩序管理、環境管理、設施設備管理和前期物業管理。其中一級指標人員出入管理，選取物品出入管理，非機動車出入管理，禮賓服務，巡邏、門崗服務，治安防范服務管理，客戶服務，消防管理范圍，動火安全管理，車輛出入管理，車輛停放管理為二級指標。一級指標環境管理，又選擇室外公共區域的清潔，公共區域管道疏通服務，垃圾收集與處理，公共構筑物出資，公共構筑物養護與維修，綠化日常管理，綠化翻新改造，衛生蟲害防治為二級指標。一級指標設施設備管理，又選擇消防登高平臺，消防安全疏散出口，滅火器材，雨水系統，閉路監控系統，門禁系統，巡更系統，道閘系統，紅外報警系統，公共照明設備出資，公共照明設備保養及維修為二級指標。一級指標前期物業管理，又選擇可行性研究階段早期介入，規劃設計階段早期介入，承接查驗，工程質量保修，入住服務管理，裝修管理為二級指標。

在初始指標選取的基礎上對物業管理行業的從業專家、管理者等進行一輪交談和問卷篩選。對每項指標選取十分重要、重要兩項占全部選項的比重統計于最后一列。取選取率在80%以上的指標作為封閉小區街區制化物業管理障礙性因素評價的指標。篩選后，指標見評價模型部分。

3、評價模型構建

3.1評價模型構建

在上表的基礎上，進行評價模型構建，評價模型構建層次結構，見下圖1評價模型層次結構所示。

在評價模型構建的基礎上，為運用matlab軟件進行特征值和權重向量的計算

封閉小區街區制化物業管理障礙性因素評價的決策目標下面的準則層公共秩序管理B1、環境管理B2、設施設備管理B3、前期物業管理B4的權數為（0.24，0.1，0.6，0.06）；公共秩序管理B1的目標，人員出入管理C1、物品出入管理C2、非機動車出入管理C3、巡邏門崗服務C4、治安防范服務管理C5、消防管理范圍C6、車輛出入管理C7、車輛停放管理C8八項的權數為（0.09，0.06，0.04，0.03，0.23，0.02，0.29，0.24）；環境管理B2的目標，室外公共區域的清潔C9、公共區域管道疏通服務C10、垃圾收集與處理C11、公共構筑物養護與維修C12、綠化日常管理C13、綠化翻新改造C14、衛生蟲害防治C15七項的權數為（0.21，0.08，0.48，0.07，0.05，0.03，0.07）；設施設備管理B3的目標，雨水系統C16、閉路監控系統C17、門禁系統C18、道閘系統C19、紅外報警系統C20、公共照明設備出資C21、公共照明設備保養及維修C22七項的權數為（0.03，0.18，0.30，0.20，0.11，0.07，0.10）；前期物業管理B4的目標，承接查驗C23、工程質量保修C24、入住服務管理C25、裝修管理C26四項權數為（0.11，0.40，0.04，0.45）。

4、對策建議

通過各項指標對整個封閉小區街區制化物業管理障礙性因素評價的決策目標層的總排序權重結果來看，排序最前的三個指標為門禁系統C18、道閘系統C19、閉路監控系統C17。現行典型門禁系統有小區、組團、單元、入戶等幾道門禁系統，街區制后，小區甚至組團的門禁系統將失去意義。街區制后需要探索一套新的門禁體系，既能實現現行門禁系統的功能效用，又能滿足街區制開放式的要求。道閘系統可以對進出小區的車輛實現良好的管理，街區制后，原小區內部道路將對外開放。街區制后是否還需要道閘系統或是完全取消。作者的建議是采用智能道閘系統，可以對外完全開放滿足街區制開放式要求，但也要實現智能自動及錄像等功能。閉路監控系統現行在小區的主要與必要位置都設有監控，并在控制中心實時顯示。街區制后，封閉小區內諸多監控將面臨各外來人員合法進入難以區分的困境。建議對策為將閉路監控系統的核心放在單元入口及內部、停車場以及必要的出入口位置。