房地產投資決策分析要點

韓娟

【摘要】房地產投資具高風險性，關于房地產投資決策的研究主要集中在方法探究及影響因素分析方面，沒有充分考慮項目的盈利問題。本文通過對某房地產項目的申請報告進行關鍵信息提取，用定性分析和定量分析相結合的方法，分析了房地產投資決策階段的要點，為房地產項目的投資決策提供了一種新的方法。

【關鍵詞】房地產投資決策分析

房地產業作為現階段國家快速發展的支柱產業之一，具有較高的附加值。盡管地產行業被“唱衰”已久，但在城鎮化的大趨勢下，投資房地產依舊能夠為投資者帶來可觀的收益。然而，房地產投資具有一次性投入大、回收周期長、難變現、難轉移等特點，因此房地產投資的投資風險也相對較大。目前，關于房地產投資決策的研究主要集中在方法探究及影響因素分析。任何投資行為的目標都是實現盈利，房地產投資也不例外，但是地產投資決策面臨的海量信息和不確定性因素多等問題，使得決策結果難以預測。本文通過對某房地產項目的申請報告進行關鍵信息提取，用定性分析和定量分析相結合的方法，分析了房地產投資決策階段的要點。

本文所選的地產項目位于北京市門頭溝區石龍街區，具體四至范圍是：東至濱河東路、西至濱河路南延、南至門城泰安路、北至門城雅安路。本項目開發建設內容為商業、辦公寫字樓及社會停車場庫等配套設施。項目總建筑面積為151340m2。宗地總用地規模為49762m2，建設用地規模為33986.97m2，代征地規模為15775.03m2；建筑控制規模110290m2，其中辦公92990m2、商業17300m2；綜合容積率3.45；建筑控制高度：商業金融80米；綠地率30%，建筑密度40%；擬建地下建筑規模41050m2，地下為機動車庫、自行車庫、設備用房及人防等。項目投資期始于2014年，同年進行預售。根據目前掌握的銷售情況及項目財務狀況，可推測該地產項目的投資決策正確。

1、項目的定性分析

1.1投資背景分析

項目投資背景分析分為國家規劃背景分析、地產產業政策背景分析、行業準入背景分析三個方面，從宏觀角度進行定性分析論證。

國家規劃背景分析以《北京城市總體規劃（2004年-2020年）》為主要依據，該文件明確了北京的城市發展目標和主要職能，即強化首都職能，增強北京的綜合經濟輻射帶動能力：推進郊區城市化進程，實現城區與郊區的統一規劃；統籌區域發展，協調好京津冀地區以及北京城區與郊區、南城與北城、平原地區與山區的發展規劃。總體規劃中提出的城市空間發展策略中，市域戰略轉移：逐步改變目前單中心的空間格局，加強外圍新城建設，中心城與新城相協調，構筑分工明確的多層次空間結構：村鎮重新整合：加快農村地區城鎮化步伐，整合村鎮，推進撤鄉并鎮、遷村進鎮，提高城鄉人居環境質量，構筑城鄉協調發展的空間結構。總體規劃明確在北京市域范圍內，構建“兩軸一兩帶一多中心”的城市空間結構。兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、該區的“西部發展帶”。同時，在“兩軸-兩帶-多中心”城市空間結構的基礎上，形成中心城-新城-鎮的市域城鎮結構。新城是在原有衛星城基礎上，承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產業，帶動區域發展的規模化城市地區，具有相對獨立性。規劃新城11個，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶和本項目所在門頭溝區。

本項目用地入市交易后可解決該區域商業、辦公寫字樓的需求問題，也可為周邊居住組團的老百姓提供一定規模的商業及生活配套設施。本項目的開發建設可為該區新城及周邊地區提供和諧舒適、高品質的商業、寫字樓及配套設施供給。

地產產業政策背景分析。《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中指出：要充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。《通知》還指出，要控制高檔商品房建設，各地要根據實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。

具體針對北京市的中高端寫字樓租售市場，金融、制造、IT、高科技及專業服務類企業為主要的需求驅動力，其需求合計占成交的80%以上。內資企業占主導力量，但是外資企業的需求正逐步上升，占到40%以上。北京市的甲級寫字樓租賃市場，以CBD、金融街及望京地區為代表，2013年第四季度的租金已達到每平方米每月人民幣313元，且空置率總體趨穩，約為4.4%。

本項目主要建設內容包括商業、辦公寫字樓及社會停車場庫等配套設施，本項目的建設正是在全面貫徹國家房地產政策的基礎上，推動北京市房地產體系的建立，進一步緩解北京西部地區商業、辦公寫字樓等配套設施供給不足的現狀，完善該區新城的產業發展，符合國家、北京市及該區相關產業政策的發展要求。本項目的開發建設符房地產相關產業政策，能夠促進北京市房地產市場的健康發展。符合北京市提倡“加強區域開發分類指導，在首都功能核心區、城市功能拓展區、城市發展新區和生態涵養發展區四類功能區域劃分的基礎上，對各區域內的開發建設，依照功能定位的總體要求和現實基礎條件，分別實行優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發”的指導精神，有利于加大該區新城區域高端商業、辦公寫字樓等配套設施的供給。

行業準入背景分析。本項目開發公司為經過北京市工商行政管理局登記注冊的合法單位，取得企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書，具備符合行業準入條件。本項目建設內容主要為商業、辦公寫字樓及社會停車場庫等配套設施，該項目現已取得相關政府批復文件。在相關行政許可批復下，該商業金融及社會停車場庫用地項目的開發建設在行業準入方面是符合相關規定的，并已取得階段性成果。

1.2項目性質確定

本項目的辦公部分定位為大型企業辦公、小規模企業辦公、科研辦公、SOHO辦公；商業部分定位為商業旗艦店、體驗式商業街、綜合超市。大型企業辦公：高端配置，舒適空間，以較高性價比吸引大型企業入駐，減小企業運營壓力，降低企業運營成本的同時，將企業留在當地發展；小規模企業辦公：利用該區新城和S1磁懸浮軌道交通區域的區位優勢，以較低的門檻為高科技及文化創意等創業型企業搭建平臺，努力建成該區新城的高科技、文化創意類創業孵化器。體驗式商業街：為辦公人士提供商業休閑空間，提供周邊人群及新城輻射范圍內商務聚集點的完善商務配套。商務會議、商務中心等服務型商業的全面進駐，給企業更多的交流空間。完善區域商業配套，構建一站式服務辦公區，聚集該區新城周邊人群，改善城市面貌，通過商務商業及休閑商業的有機結合，填補區域配套空白。園區景觀：園區景觀本著該區新城的區域定位，結合該區京西南高端商務辦公的經濟定位，將綠化升級為辦公園林景觀，結合項目的空間布局，成為區域商務及商業辦公及休閑中心。

本項目公建建筑整體布局規整統一，商業以底商、裙房商業業態為主，呈裙房圍合型，辦公部分以規整的長方體形式與底商有機結合，形成既有小圍合，又相對獨立的建筑組團。交通組織充分結合用地現狀特征，以最經濟便捷的方式有效的組織人行與車行。商業、辦公寫字樓的車流開口在周邊市政道路中部均衡布置，內部盡量布置單向車流，與外部交通銜接的主要出入口向雅安路、濱河東路方向開口。建筑立面設計，商業部分合理利用商業動線規劃靈動多彩的立面風格，與辦公寫字樓簡潔的外立面線條相區分，有機組合形成上下不同格調的構圖，新穎獨特又有韻律，保證了均好性，同時又遮陽，節能環保。高層辦公部分以現代寫字樓的設計手法處理，簡約而不簡單，大方美觀。本項目機動車停車位1103輛，商業、寫字樓按不低于100輛/萬m2配建。機動車主出入口擬設置于地塊周邊市政道路的中部，盡量避開市政路的交叉路口，整個綜合體項目基本實現人車分流。該項目規模適中，擬整體建設，不分期開發。

2、投資決策定量分析

2.1開發成本計算

本地產項目開發成本包括：土地費用、工程費用、工程建設其他費用、預備費和財務費用。經估算，本項目總投資為256132萬元，其中土地費用187460萬元（包括3%的契稅稅5460萬元），工程費用48580萬元，工程建設其他費6115萬元，管理費用1094萬元，預備費2735萬元，財務費用10148萬元。該項目建設所需要的全部建設資金均由公司自籌解決，目前該項目的地價款及契稅共187460萬元已支付完成。公司依托自有資金和上級公司的雄厚實力，已將該項目實施所需的全部建設資金籌集完畢，專項用于某商業金融及社會停車場庫用地的開發建設。

結合商業、辦公寫字樓用房建設需求、地塊價值、和工程建設需要排序，整體開發順序由北向南，建設周期約為36個月。項目建設階段資金投入按照建設進度安排，預計分為三個階段投放資金，分別占比72%，14%和14%。

2.2項目收入計算

2.2.1項目預計單價測算

根據項目自身特點、檔次及產品定位等因素，選取周邊區域類似四個項目案例進行比較分析。利用市場參照比較法，以周邊區域類似檔次項目作為參考案例，通過比較分析自身區位條件、環境因素、建設標準和產品定位等多方面因素，并結合目前房地產市場行情及商業地產項目的市場發展趨勢，隨著該區新城及該區軌道交通的規劃建設發展，該區域房地產升值潛力較大，預測售價如下：

商業用房（綜合體低層商業）整售均價為38000元，平方米，寫字樓（擬整層對外銷售）銷售均價為35000元/平方米。根據本項目掛牌文件、出讓合同等文件規定，社會停車場庫用地為可出讓，規劃無建設內容，建設單位按照停車場標準建成后交由社會專業停車公司運營，暫定日常運營費用與停車費收益相抵，不在收入預測范圍之內，暫不作細致計算。

2.2.2項目總體收入測算

根據預測項目銷售單價及項目的施工進度計劃，按謹慎性原則，保守預測該項目商業及寫字樓兩項業態銷售計劃及收入共計391205萬元。經測算本項目利潤總額201232萬元，所得稅50308萬元，稅后凈利潤為150924萬元。稅前全投資利潤率為24.7%，稅后全投資利潤率為18.5%。

2.3經濟效益分析

1、基準內部收益率。參考房地產開發項目內部收益率的平均水平，考慮到該項目的商業、辦公擬整體、整棟或整層銷售，確定本項目基準內部收益率為12%。

2、項目全投資財務現金流量。以全部投資為計算基礎，從現金流量角度進行財務指標分析測算，計算結果如下所示：項目財務內部收益率為15.83%，大于基準收益IC=12%；項目財務凈現值（1C=9%）為39486萬元，大于0；靜態投資回收期2.07年，動態投資回收期為2.27年。

經以上初步分析測算，本項目在財務上是可行的。

結論：

盡管從經濟指標上定量論證了該項目的可行性.同時也從項目投資背景和項目性質方面進行了定性的投資決策分析，但還要通過敏感性分析對項目的抗風險能力進行評估。通過對主要風險因素中的建設成本、銷售價格、銷售進度進行敏感性分析后顯示，該項目的抗風險能力是較強的。