房地產價格認定存在的問題及對策

鄭秀鳳

摘要：房地產價格認定是價格認定工作的重要內容之一。近年來，隨著經濟社會的發展及城鎮化進程的推進，因行政征收、執法活動、國家賠償及涉案等申請房地產價格認定的數量呈逐年增多趨勢。規范房地產價格認定工作，有利于保障紀檢監察、司法和行政工作的順利進行。本文以福建省莆田市涵江區為例，通過深入調查本轄區內房地產價格認定工作現狀，分析存在的主要問題，并結合筆者多年價格認定基層工作實踐經驗，提出相關完善措施及對策。

關鍵詞：房地產；價格認定；問題及對策

價格認定，是指經有關國家機關提出，價格認定機構對紀檢監察、司法、行政工作中所涉及的，價格不明或者價格有爭議的，實行市場調節價的有形產品、無形資產和各類有償服務進行價格確認的行為。房地產價格認定是其中的重要內容之一。近年來，隨著經濟社會的發展及城鎮化進程的推進，因行政征收、執法活動、國家賠償及涉嫌違紀、刑事案件等申請房地產價格認定逐年增多，且該項業務呈多樣化、復雜化、專業化等特點，給價格認定工作帶來新的挑戰。為進一步規范房地產價格認定工作，保障紀檢監察、司法和行政工作的順利進行，本文以福建省莆田市涵江區為例，通過深入調查房地產價格認定工作現狀，分析存在的主要問題，并結合筆者多年價格認定基層工作實踐經驗，提出相關完善措施及對策。

1轄區內房地產價格認定工作現狀調查

本次調查時期為近五年（2012-2016年）內本轄區房地產價格認證工作情況。經調查，共辦理房地產價格認證業務317宗，按業務類型細化再分類，其中：行政征收類房地產價格認證221宗、行政訴訟類房地產價格認證58宗、國家賠償類房地產價格認證17宗、涉及違紀或刑事責任類房地產價格認證2l宗；按年度辦理數量分類，其中：2012年度39宗、2013年度44宗、2014年度67宗、2015年度82宗、2016年度85宗；從價格認證專業技術隊伍方面調查：轄區內價格認證機構的專業技術人員共6人，其中具有價格認證相關專業高級職稱1人、價格認證相關專業中級職稱1人、一般價格認證工作人員4人，該6人中：專門從事房地產價格認證專業技術工作的人員1人、承擔房地產價格認證輔助性工作的人員1人，其他人員則從事家電、鞋帽服裝、交通工具等非房地產類價格認證工作。

通過以上調查分析可知：行政征收類業務占房地產價格認定工作比例高達69.7%，是房地區價格認定工作的主要業務類型，行政處罰或行政訴訟類占18.3%，其他類型業務各占一定比例；近五個年度中（2012-2016年），各年度辦理數量占五年辦理總數量的比例分別為12.3%、13.9%、21.1%、25.9%及26.8%，業務量呈逐年增長態勢；從價格認證專業技術人員方面分析，專門從事房地產價格認證的專業技術人員偏少，房地產價格認證隊伍整體素質有待進一步提高。

2房地產價格認定工作存在的主要問題

2.1認證業務受理環節不夠規范

房地產價格認證的首要環節是業務委托及受理，該環節存在的主要問題：一是先行辦理業務后再補辦委托受理手續，程序倒置，甚至出現認證工作先行開展后而委托方中途放棄委托業務等被動工作局面；二是委托事項及認證目的不明確、表述不清晰，如：為委托方了解咨詢標的物市場價格、請予以認證某某房地產價格等，無法判別委托認證目的系為了行政征收、或是違紀、或是刑事責任認定類事項等；三是委托書附件材料不齊全，如：房地產權屬證書、面積勘測成果等未提供。

2.2認證過程中對房地產權屬性質及面積的判別不精準

在房地產認證工作實踐過程中，對認證標的物的權屬性質及面積的判別是核心要點之一。部分認證案例既提供土地使用證（2016年起土地使用證和房產證“二證合一”，稱為“不動產登記證”），又提供土地地批文，二者權利主體、面積及用地范圍不一致，處理方式通常是僅根據土地使用證載明的信息予以認定，缺乏全面考慮意識；另一類問題是對部分權屬有糾紛、有異議的房地產，未予以嚴格界定便進行價格認證。

2.3部分房地產認證選取方法不適當或測算過程修正系數取值未進行合理說明

對于商品房的認證方法還是比較好把握的，但對于政府投資建設的安置房或保障性住房的價格認定實踐中，卻難以把握，造成認證方法的偏頗，如：采用市場比較法卻較少考慮是否有足夠多的可比性交易案例，采用收益法是否剔除應補交土地出讓金部分或準入交易前應向政府有關部門繳納的稅費部分。另外，在各類房地產價格認證測算過程中，對于價格認定期日修正系數、開發利潤率等取值缺乏客觀的分析及合理說明。

2.4行政征收類房地產價格認定業務中存在的幾個特殊問題

通過以上工作現狀調查分析可知，行政征收類是轄區內房地產價格認定工作的最主要業務類型，現著重分析這類業務存在的問題：一是判斷是否屬于行政征收業務類別的標準不清，甚至僅憑委托書中簡單的文字表述便認定為行政征收類業務而予以辦理；二是未嚴格區分集體土地及地上物征收和國有土地及房屋征收這二種情形，造成認證過程中業務認知上的偏差，或造成適用相關法律、法規及文件規定紊亂；三是對重大、疑難的價格認定事項缺乏有效的解決機制。

2.5房地產認證技術人員不足、隊伍整體素質水平不高

由于受機構編制的限制，實行新招人員擴大價格認證隊伍存在極大的困難。因此，著重于在現有人員及專業技術條件下挖掘技術人員潛能、優化分工安排方面顯得尤為重要，目前這方面顯然做得不足。主要表現在：相關人員缺乏專業技術業務能力的多面性，特別是能獨立完成房地產認證工作的人員較少，或者既能從事房地產價格認證業務、又能從事家電、鞋帽服裝、交通工具等非房地產類價格認證工作的技術人員少之甚少，且房地產認證輔助性技術人員專業技術水平有待提高，隊伍整體素質水平不高。

3規范房地產價格認定工作的相關措施及對策

3.1進一步規范受理環節的相關制度endprint

一是嚴把委托受理程序關。應嚴格遵照先委托受理后辦理具體業務的相關規定，強化價格認證程序意識，具體做法有：建立受理窗口及受理專人負責制，實現定點定人受理；建立受理登記制，實現受理有登記記錄、無登記記錄則不辦理的機制。二是在受理環節注重收件材料的初審把關。主要是價格認證委托書中的內容要規范，如委托方名稱、聯系人及聯系方式、委托事項、委托價格認證目的及提供的材料清單等要詳細明確，特別是委托認證目的表述要規范化，系為了行政征收、行政訴訟、違紀或刑事責任認定等目的要表述清楚，同時，委托方提供的附件材料要完整并進行校對，如：是否提供不動產權證書、測量技術成果、規劃總平面圖及有關文件等材料，并校對原件、復印件后蓋校對章。

3。2房地產價格認證實務中若干具體業務問題的處理

一是認證標的物產權證書判別方面。對既提供土地使用證（2016年起土地使用證和房產證“二證合一”，稱為“不動產登記證”），又提供用地批文，且二者權利主體、面積及用地范圍不一致的情形，建議按以下方式處理：由委托方向國土資源管理部門發出書面函，要求對土地權屬、面積及四至范圍作出認定，并出具書面認定意見，作為價格認定依據。對于委托方要求價格認定的房地產存在超出產權證范圍、四鄰有糾紛或異議的情形，應本著謹慎認證及合法性原則，不納入房地產認證范圍，但對于歷史遺留問題且后有補辦規劃、土地、竣工驗收等相關手續的，則由委托方提供城鄉規劃、住建、國土等部門相關處理意見后，可予以價格認證，并在認證聲明中描述相關情況。

二是合理選取房地產認證方法，客觀取值修正系數并予以充分說明。對于政府投資建設的拆遷安置房或保障性住房，在價格認定方法選取時應視不同情況作出判斷，若周邊可調查的類似房地產交易案例均為國有土地且交易案例較多，則可選取市場比較法；若為集體土地拆遷安置房，或者雖為國有土地但周邊交易案例較少的，則考慮選用成本法測算，并考慮土地性質為劃撥；對于價格認定期日修正系數取值方面，應根據委托認證房地產的用途、當地交易市場價格行情及指數變化趨勢等綜合因素進行取值，并作充分說明，如：商住房地產受國家房地產政策宏觀調控影響近年來價格呈增長放緩趨勢、工業用地則受國內外經濟下行壓力影響價格呈穩中略有增長趨勢等；成本法中的開發利潤率取值也應視認證對象的不同用途而區別對待，如：營利性房地產價格認證中的開發利潤率可取較高值，工業房地產價格認證中的開發利潤率則應取較低值，建議按4-6%取值，并作詳細說明，如：工業廠房屬自建自用性房地產，不對外銷售，其開發建設后的利潤部分較難通過房地產市場交易體現，考慮到工業房地產開發建成前后的價格變化，適當選取一定的開發利潤值。

三是行政征收類房地產價格認證實務中若干特殊業務問題的處理。行政征收類房地產價格認證在本轄區房地產價格認證業務中占有較大比例，應著重完善、細化該類認證業務的相關制度。首先是在受理環節時，應以委托方提供的省政府或國務院批復的集體土地征收文件，或國有土地收儲相關文件、征收公告及經政府批準的征收實施方案等，作為受理、辦理征收類房地產價格認證業務的必要材料；其次是要嚴格區分集體土地和國有土地征收二種情形，在認證過程中分別適用《土地管理法》及省、市級政府頒布的集體土地及地上物征收補償標準和《國有土地上房屋征收與補償條例》及具體項目的補償方案；最后是建立健全重大、疑難房地產征收類價格認定事項的解決機制，通過建立重大疑難業務問題集體討論制度、征詢有關部門專家或房地產估價師專業意見制度、設立各縣區價格認證系統同行們的微信群以便溝通、發函上級價格認證主管部門請求解讀政策等，破解征收類房地產價格認證難題，最大限度保障認證的合法性。

3.3提高技術人員整體素質，借用外界力量彌補人員技術不足

從內部方面應著重解決挖掘技術人員潛力、優化分工安排問題，具體措施有：高、中級技術人員起到帶頭、牽頭作用，更新拓展業務知識，通過網絡繼續教育、現場業務培訓、與同行單位業務學習交流等方式提升業務水平，特別是能做到面面俱到，既能從事房地產價格認證業務，又能從事家電、鞋帽服裝、交通工具等非房地產類價格認證工作，以便于機動安排其工作任務；加強對初級或一般技術人員的業務指導和幫扶，并引導其考取或參加評審價格認證中級以上的相關資格或稱職，包括培養房地產價格認證技術人員。從外部方面可充分發揮“專家庫”作用，將土地、房產、建筑、工程造價及房地產評估等領域的專家納入“專家庫”名單，外聘專家除協同參與本單位房地產價格認證的疑難技術問題外，還可有針對性開展房地產價格認證的業務講座，由專家進行現場指導，用好用活“專家庫”，進一步提高本單位技術人員業務水平和整體素質。endprint