中部六省房地產經濟差異性分析

(湖南師范大學資源與環境科學學院 湖南 長沙 410081)

中部六省房地產經濟差異性分析

呂丹

(湖南師范大學資源與環境科學學院湖南長沙410081)

房地產行業在近十幾年來持續走紅，依然成為我國的支柱產業之一，在推動國民經濟快速發展、加快城鎮化等方面起著支撐作用。文章選取中部六省2004-2015年的相關數據，運用泰爾指數法計算中部六省房地產經濟的發展差異，再結合采用Arcgis、Geoda等軟件做出差異系數聚類圖以便更直觀觀察中部六省房地產發展水平的差異。

中部六省；房地產經濟；泰爾系數

一、引言

2004年，我國房地產價格經歷了一次快速上漲現象，房地產經濟帶來了了城市擴張、社會就業等正面效應，然而，從這種現象的反面效應來看，這也引起了GDP增長對房地產依賴程度高、房地產區域發展不均衡等現象。現今關于房地產的研究內容主要涉及市場[1]、空間布局[2]、空間差異[3]等方面,研究方法許多都采用了聚類分析、主成分分析、實證分析等方法。中部六省是我國“腰部”地區，占據較大面積和較高經濟地位，其房地產的相關研究問題需要得到學術界更大的關注。

二、指標體系構建與研究方法

本文將采取多時空尺度以及多種定量分析方法的研究框架。空間尺度以省級行政區為研究區單位，探討該尺度下的各個地級行政區房地產經濟發展狀況的時間發展速度規律以及空間上的發展差異特征，將6個省級行政區的相關指標數據抽象為空間點數據，揭示其空間發展差異的規律；在時間尺度上，本文選取六個省級行政區在2004-2014年間的數據，在時間上兩年截取一個樣本，制成圖表直觀顯示其發展趨勢。

表1 分析評價指標體系

三、中部六省房地經濟差異性分析

(一)中部六省房地產業收入發展趨勢分析

中部六省的泰爾指數表現出整體趨勢上升但偶有波動的狀態(圖1)。大致可分為四個階段：2004-2008年呈緩慢增長，但泰爾系數數值很小，六省房地產發展水平相差不大；2008-2010年的泰爾系數急速抬升，河南省、湖北省、安徽省的發展水平急速上升，湖南省居中，山西省和江西省的增長速度依然低迷，造成了發展水平差異較大并且愈加增大的現象；2010-2012年的泰爾指數曲線出現下行狀態，雖河南省、湖南省、湖北省、安徽省的房地產發展水平持續上升，但江西省和山西省也開始上升，使得差距逐漸縮小；2012-2014年的泰爾指數曲線再次回升，由于河南省、湖北省和安徽省的房地產發展水平急速上漲，導致六省間的發展差距再次拉大，差距增長速度與2004-2008年的增長速度持平。

圖1 中部六省2004-2014年間泰爾指數變化趨勢圖

(二)中部六省房地產經濟發展水平差異性研究

僅僅利用單一指標的泰爾系數深入分析中部六省房地產經濟差異性變化，這就需要進行進一步對其進行差異系數分析。根據表1指標數據數據，計算得出2004-2014年間中部六省的房地產經濟發展水平差異系數。

表2 中部六省房地產經濟發展水平差異系數

表3 各省份房地產經濟發展水平差異系數

由表2可以看出，差異系數在2004-2014十年間總體呈現較為穩定的狀態，除卻2008年，其他年份都維持在0.5-0.6之間，稍有波動但總體平穩，說明中部六省在研究期間發展速度相近。而從更細致的角度看來，2004-2012年間其差異系數呈下降態勢，2008年的差異系數受宏觀經濟形勢的影響，下跌幅度較大，而2010年的差異系數受國家政策的影響又激增至0.5以上，六省發展逐漸趨同。而在2012-2014兩年間差異系數急速上升至于超過基期年，說明河南、安徽等發展態勢較好的省份有了顯著增長，而山西、江西等省份的房地產經濟發展停滯不前或者增長較慢，從而拉大了差距。

依據中部六省房地產經濟發展水平差異系數(表3)的數據基礎，運用GeoDA095i輸出房地產經濟發展水平差異系數聚類圖(圖2)。

圖2 房地產經濟差異系數聚類圖

據圖示內容，湖北和安徽呈現低-低狀態，即其他省份在研究年間房地產經濟發展水平波動較大，發展狀態持續相對不平穩；而河南顯示呈低高集聚狀態，進一步說明與之相鄰的山西和安徽兩省房地產經濟發展水平波動較大，而湖北省則波動較小。

四、結論與討論

時間上，中部六省的差異系數在2004-2014年間呈波動上升的趨勢，最終的差異系數顯示市場的影響力已占據主導，房地產經濟發展水平較高河南、湖北與其他省份拉大差距；在空間上，山西省的波動性最大，而其他省份的則在十年間發展相對穩定。中部六省房地產經濟發展經歷了波動性的增長變化，河南省遙遙領先于其他省份，形成了以河南為發展核心的房地產經濟體，這種發展差異變化格局的形成與各省的的國民經濟的發展、地方政府的調控政策等因素息息相關。

[1]熊曉煉.長沙市城鎮住宅需求預測模型與分析[J].消費經濟,2006,(8):42-44.

[2]孟斌等人.基于空間分析方法的中國區域差異研究[J].地理科學，2005,(8).

[3]豐雷.房地產經濟區劃的聚類分析[J].中外房地產導報，2000(22):16-18.

呂丹(1993.03-)，湖南師范大學資源與環境科學學院，碩士研究生，現主要研究方向為區域經濟與區域發展。