租售同權難以顛覆影響

張宏偉

近日，廣州市政府官網掛出《關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，其中第一條提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

廣州賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，保障了特定人群在廣州的公共服務權益，體現了一定的社會公平，但是實際操作中很難同權。因為同權的實現要足夠多的租賃型住房供應和充足的教育等公共服務資源配套兩方面支撐，如果有一方面無法滿足，那么，購租同權也就沒有辦法保障。

一、滿足租售同權要有足夠多的租賃型住房

從這個角度來看，廣州增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積；同時，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房；允許出租人按照國家和地方的住宅設計規范改造住房后出租。租賃住房的增加指日可待，為購租同權提供了基本的租賃住房供應的保障。可以預計，今后廣州租售并舉“雙軌”進行也是趨勢，在這方面廣州做的倒是和上海的住房政策有些像。不過實際租賃型住房實際供應量多少、實際效果怎么樣還值得觀察。

二、租售同權的前提是有充足的公共服務資源

有了租賃型住房，還應該有充足的教育等公共服務資源配套，只有這樣才能夠真正落實購租同權，如果教育等公共服務資源配套資源跟不上，那么，購租同權也很難保障，也很難做到實際意義上的公平。具體來講：

廣州購租同權僅限具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女等這些特定人群才可購租同權。政策的目的很明確，保護沒有住房的本地戶籍的公共服務權益，和其他城市爭奪人才資源等，此項政策意味著并不是所有人都享受購租同權，所以，在這點上并不是所有人可以購租同權，大家也沒有必要說這個是什么顛覆性政策。

購租同權導致優質教育資源集中的區域短期內住房租金價格快速上漲，租房也不便宜。另外，租了房子也不是每個人都可以享受到教育資源，因為優質教育資源太有限了，即使買了房子也不是誰都可以享受的，何況是租房。

三、租售同權并非長久之計

購租并舉是長期政策，購租同權為短期內措施。筆者認為，因為房價偏高等因素購租并舉勢必成為一些大中城市的長期政策，比如北上廣深等城市，但是，購租同權并不是一個長期措施，從目前看來更多是短期內措施，不具有普遍意義。一是購租同權更多是因為短期內城市化人口集聚和短期內調控的需要，暫時推出這些政策，而短期內調控需要的特征可能更為明顯。從城鎮化發展的角度來看，一旦人口集聚到一定規模，限制性措施也就開始有了，購租同權的問題也就不存在了。二是，不是所有城市都適合購租同權，類似北京、上海和深圳這樣的城市因人口控制等因素就很難執行，但是，在大部分三四線城市、部分二線城市倒是有較大執行空間，可以利用購租同權吸引人口，進一步推進城鎮化。

短期內租房不是目的，租房之后再購房才是最終目的，起碼對于還在推進城鎮化的一些城市來講，通過購租并舉和購租同權進一步吸引更多的人，尤其是各類人才落地生根，最終實現就業和購房居住，保證城市的產業和經濟持續增長，這才是關鍵。endprint