華夏幸福：產城融合恰逢其時，資本運作格局初顯

何田

在緊鄰北京市大興區的固安縣，由華夏幸福開發的固安產業新城經過十多年的開發初具規模，并成為其全國化布局的樣本工程。本文對其開發模式進行了分析，與讀者分享產業園區大熱背景下的“華夏幸福”之道。

固安縣隸屬河北省廊坊市，位于天安門正南50公里，與北京市大興區隔永定河相望。固安通過G45大廣高速與北京緊密相連，廊涿高速公路（環首都高速）及省道廊涿公路橫穿東西。隨著京津冀一體化規劃的逐步落地，北京新機場、京霸城際鐵路、廊涿城際鐵路、固保城際鐵路等一系列交通基礎設施將在2020年前陸續建成，固安與周邊的聯系將更加緊密。

固安產業園區目前包括固安新城、空港新城、溫泉新城三大板塊，其中固安新城為最早啟動開發的區域，經過十余年的建設，已建設體量達數千萬平方米，戰略發展“航空航天、生物醫藥、產學研、電子商務、生產型服務業”五大產業。近年來，隨著固安園區建設的有序推進，固安經濟快速增長，2015年固安GDP達182.52億元，是十年前的6.3倍，地方公共財政收入達48.4億元，是2005年的48.4倍。在中國社科院發布的《中國縣域經濟發展報告（2016）》中，固安縣榮獲投資潛力百強縣（市）第一名。

一、開發模式：以PPP介入基建，以配套住宅銷售解決資金難題

固安園區是華夏幸福作為園區運營商的首個項目，華夏幸福通過PPP模式參與園區開發建設，并獲得大量可供房地產開發的土地資源，通過住宅等配套物業的銷售回款為園區建設運營、產業孵化并購提供充足的資金支持。

1.以PPP模式全面參與園區建設，明確收入分配機制

地方政府與華夏幸福簽訂排他性的特許經營協議，在簽署框架協議時，已就委托區域內新產生的各類收入（包括土地使用權、稅收等），通過土地整理收益、工程建設、規劃咨詢等約定了詳細的收入返還比例，合作年限往往長達40年甚至更長。

（1）土地整理、基礎設施建設等

華夏幸福先墊資整理土地，并負責供水、供電等基礎設施的建設，地方政府在一級開發費用（或基礎設施建設）返還基礎上再提成10%，部分項目的返還比例提高至15%。

（2）產業發展服務（即招商引資）

按引入企業落地投資額的45%進行返還（不同項目的返還比例可能有所不同）。除以上兩項主要收入外，對園區建設過程中涉及的規劃設計、咨詢服務和后期物業維護等內容，華夏幸福也與政府達成合作意向，按投入成本或政府采購的方式，獲得相關服務的投資回報。

憑借嚴密的協議安排和有序的開發建設，華夏幸福的園區開發日益成熟，為企業帶來的產業發展服務收入不斷增加，在整體收入中的占比持續提高。公告顯示，2016年該業務收入達到110億元，占比突破20%（見圖1）。

2.低成本獲得住宅用地，配套住宅開發快速回收資金

據調查，華夏幸福與固安縣政府簽訂的委托開發協議，涉及區域面積近50平方公里，其中已被批準設立固安工業園區的區域約24平方公里，其中約30%規劃為配套住宅，為華夏幸福低成本獲得土地資源、快速銷售回籠園區開發建設資金打下了基礎。

另一方面，固安園區與大興區僅有一河之隔，但房價水平差異巨大。華夏幸福在此開發了以孔雀城為系列品牌的各類住宅，如孔雀城大湖、孔雀城英國宮、孔雀城劍橋郡等，物業類型包括獨棟/疊拼別墅、多層洋房、高層公寓等，覆蓋了各類需求。2016年，孔雀城英國宮、劍橋郡累計銷售近15000套，占固安份額高達52.1%。

3.打造專業團隊，不斷提升招商能力

目前，華夏幸福的招商團隊由“華夏幸福產業發展事業部”執行，團隊規模近1000人，內部包括十余個行業招商中心，并設有戰略發展中心、投資管理中心（金融平臺）、圈層管理中心（市場推廣中心）、人力資源管理中心、財務中心、計劃運營中心、風控合規管理部等多個部門。經過十多年的發展，包括平臺體系、支持體系、團隊體系、產品體系和服務體系等，形成了完整的招商引資體系鏈。

（1）平臺體系

以產業研究院、園區網和產業中國三大產業集聚平臺為中心，為區域發展和招商引資提供智力支持。公司目前擁有40多人專業研究團隊，負責研究中國（新興）產業發展趨勢與地域分布規律等。同時，公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格等全球頂尖咨詢機構建立長期的戰略合作關系，有利于保證各項目規劃設計方案具備較高水準。

（2）支持體系

按區域和行業劃分，按照大型央企、大型民企、中小民企等客戶群將招商團隊進行細分，并配之相應的資源。據報道，2014年時，華夏幸福的數據庫即覆蓋各園區主導產業活躍企業數據13萬條，主要企業負責人信息13000條。

4.以資本為紐帶，孵化+并購兩手出發打造產業體系

以開發建設起家的華夏幸福，除繼續通過單純的招商引資豐富園區入駐企業外，近年加大了孵化和并購的布局力度。在上市公司體系內，已并購總部位于蘇州的火炬孵化，全資子公司華夏幸福產業投資有限公司作為投資主體已入股多家產業公司，如“鼎材科技”“翌光科技”等固安園區目前運作較為成熟的兩家代表企業，華夏系持股比例分別為23.64%和70%。

除上市公司體系內“自然衍生”外，更值得注意的是，由華夏幸福董事長王文學控制“知合系”近兩年逐漸成型，已形成孵化器、并購投資等豐富運作主體，擁有三家上市公司，在產業導入、資本運作等力度頗大。

除通過孵化器方式為園區產業提供長遠支持外，對于OLED等具有中長期發展空間的領域，華夏幸福通過集中并購的方式快速加大投資力度。作為華夏幸福的董事長及實際控制人，王文學已經入主黑牛食品、玉龍股份、*ST宏盛等三家上市公司。以黑牛食品為例，2015年底王文學獲得其實際控制權，不斷剝離其食品業務，同時將其作為進軍OLED產業的平臺，已著手通過新設立、定向增發等方式注入資產。endprint

2016年11月，華夏幸福、黑牛食品兩家公司發布公告，擬發起設立100億元的河北新型顯示產業發展基金，其中黑牛食品的母公司知合資本擬出資0.01億元，華夏幸福擬出資29.99億元，其余份額由知合資本負責募集。該基金計劃將90%-95%的資金投入到云谷（固安），用于建設其新型顯示產業相關項目，其余資金投資于新型顯示產業上下游相關項目（若100億元順利落地投資，按企業與固安園區的約定，45%的落地投資額將作為華夏幸福的“產業服務收入”返還，可謂“收益豐厚”）。

目前，黑牛食品經過“入股——老業務轉讓——新業務置入”后，已進入到增發/并購流程。若并購國顯光電順利實施，將順利轉型為OLED廠商，將為華夏幸福帶來可觀的產業服務收入。

二、模式總結與隱憂

1.背景：特殊時代背景下企業選擇一個獨特的區域

固安園區的成功，源自時代機遇、區域選擇等多重要素，比如當地經濟基礎弱，對引入產業、推動基建投入迫切，比如在固安特殊的地理位置，與北京房價的巨大差異，北京大量購房需求被限購和供應不足所抑制。此外，固安當地政府早期發展經濟意愿強烈，將基礎設施建設等相關工作全部委托企業開展，大大增強了企業進行區域整體定位、整體開發的主動性。

2.特色：企業效率與政府的完美融合，充分調動各類資源

固安產業新城采用區域整體開發模式，實現公益性與經營性項目的統籌平衡。傳統的單一PPP項目，對于一些沒有收益或收益較低的項目，社會資本參與意愿不強，項目建設主要依靠政府投入。固安工業園區新型城鎮化采用綜合開發模式，對整個區域進行整體規劃，統籌考慮基礎設施和公共服務設施建設，統籌建設民生項目、商業項目和產業項目，既防止純公益項目不被社會資本問津，也克服了盈利項目被社會資本過度追逐的弊端。

利用專業團隊建設運營園區，提高固安工業園區的核心競爭力。政府和社會資本有效地構建起互信平臺，從“一事一議”變為以PPP機制為核心的協商制度。華夏幸福龐大的招商和運營團隊，大大提升了固安園區的開發運營效率。

3.隱憂：目前收入與產業運營不夠緊密，孵化并購尚待時日

固安園區作為企業第一個標志性的園區，歷經十余年的建設，已取得一定的成果，在航空航天、生物醫藥等領域，吸引了若干具有較強技術水平的企業進駐。但從收入貢獻來看，目前更多的收入來自政府通過基礎設施建設購買付費、招商引資投資額返還等，通過產業投資、并購孵化等帶來綜合性收入的機會不多，與企業經營狀況的關系有待加強。

除進一步加強招商引資等工作外，華夏幸福積極通過孵化器、產業并購投資等領域，主動培育和拓展產業資源。“知合系”的上市主體之一黑牛食品已通過產業并購的方式涉足電子顯示產業。如前分析，華夏幸福在顯示技術領域并無充分的資源儲備，只是近兩年通過入股翌光科技、設立顯示基金等方式參與。目前，業務開展更多依賴于準備并購的國顯光電，目前公司旗下僅有云谷（固安）等兩家在2016年剛成立的公司，相關園區尚處于開發建設當中，預計帶來收入尚需時日。

金融資本無疑是園區和企業運營的最高層級，但新興企業孵化需要長期的資本投入，而且失敗率很高。如何做好風險與收益的平衡，形成完善的園區產業鏈，對華夏幸福來講，仍有長期的道路要走。

此外，華夏幸福上市公司分別持有翌光科技、鼎材科技70%和23.64%的股份，而黑牛食品屬于新成立的“知合系”旗下，目前都從事OLED顯示技術等領域，可能存在一定的“同業競爭”之嫌（初步來看，目前三家公司分屬不同環節和不同應用場景，如鼎材科技目前主要生產OLED原材料，翌光科技主要生產各種照明設備，國顯光電更多生產顯示面板，用于手機等智能設備）。據黑牛食品公告，翌光科技、鼎材科技均曾與國顯光電子公司維信諾簽訂協議，受讓/受權使用其持有的部分專利，表明這幾家公司在技術層面有一定的互通性，業務協同/競爭可能性較大。

展望未來，由于時代背景、產業格局的巨大變化，華夏幸福的成功很難被簡單復制。華夏幸福的園區開發，在早期高起點規劃的基礎上，通過持續大量的基建投入、完善的產業導入和招商服務、豐富的產業孵化與投資，是其未來建設更多園區的重要起點。華夏幸福在園區開發、產業導入和服務等方面的長期投資和深入參與，對各類資本參與產業園區開發具有重大借鑒意義。endprint