地王現象對區域商品住宅的影響

明杰秀+馮墩

【摘要】“地王”現象折射出土地市場資源配置的結果，具有一定的合理性，但是對房價存在較大影響，地王現象引發的對區域住宅的影響。本文分析了地王現象特點、地王產生的原因，進而分析武漢各片區“地王”周邊新房和二手房項目樣本分析價格變化，最后對地王現象給出相關的政策建議。

【關鍵詞】地王現象 房產價格 商品住宅

一、地王現象特點

“地王”稱呼長期以來只是一種非正式叫法，官方層面并沒有明確定義過地王概念，主要用來表現地價較高。國土部于2013年明確了地王標準，即“成交單價超越2007年以來所在城市的歷史值”。“地王單價、總價”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號，但由于信息的不對稱性，加上缺乏權威科學的解讀，會導致因誤讀、誤解而助推市場情緒的波動。國土部的標準的初衷是為了嚴控地王出現，這與市場上出現的不同地王的情況大不相同，“地王”是在土地出讓過程中，成交地塊總價最高、成交地塊每平方米均價最高或成交地塊的樓面地價最高。地王現象引發的經濟、房價的社會現象。

（一）周期性

通過比較地王出現的時間節點，發現其呈現一定的規律性：過去十年大致經歷了三次大規模的地王潮，對應時期分別是2010、2013和2016年，均是樓市強勢復蘇的后半段，是地王最容易產生的年份，這和樓市的整個發展周期緊密相連。主要是由于面臨著相對充裕的流動性環境：2010年與四萬億刺激政策相關，前期（2008年）央行曾五次降息、四次降準；2013年地王潮是由于前期（2012年）兩次降準、兩次降息；2016年則對應著天量信貸寬松時期，前期（2015年）央行實施了四次降準、四次降息。歷次地王潮的出現均對應著同期Ml增速的峰值與實際利率的底部，信貸環境寬松、流動性充裕時期是地王出現的周期性規律顯性特征。

（二）民退官進

2016年地王超大多數為國企央企斬獲，包括中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業。2009年單宗土地成交總價排名前40位的企業中國企占比為38%，2013年該比例為52%，2016年比例則高達58%。地王潮中“國進民退”趨勢明顯，國有企業占據主導地位，并且呈現出占比較快提升的特點。這是由于隨著地價不斷走高，土地成本占項目開發成本的比重大幅增加，帶來開發風險加大。在政府壟斷供地及現行“招拍掛”的制度下，往往是資金實力相對強大而且具有優惠融資條件的大型國企占據優勢。

（三）二線主導

由一線城市蔓延至二線城市。2016年南京、蘇州、合肥等二線城市成了“地王”出現曝光度最高的城市，這些城市恰好是今年以來房價上漲最快的地方。2016年全國地王聚集地前五名分別是合肥、上海、鄭州、武漢、杭州，都在10宗以上，地價與樓價齊飛的現象在這些城市也是表現的淋漓盡致。

二、地王產生原因

（一）資金面寬松、流動性充裕

支撐地王的核心因素是充裕的資金來源和寬松的信貸環境，梳理中國房地產市場發展的歷程，歷年“地王”都產生于貨幣超發和低利率。從資金參與地王的途徑看，在2010年資金主要借道金融機構以信貸形式進入土地市場；2013年則主要以信托產品形式參與土地投資；2016年參與方式多樣化，包括投資公司、基金公司通過和房企共同參拍土地的方式，也有上市房企定增參與的方式，多方資金競逐土地市場的意圖非常明顯。

從資本市場分析，房地產開發企業的融資成本多在10%以上，不少信托基金的成本都非常高。而當前房地產開發企業的融資渠道多樣化，以房企發債為例，融資成本普遍降低至5%6%，給企業帶來極大的信心。

（二）資本雄厚型開發企業參與引發高溢價

縱觀近年各地“地王”得主，悉數為資本雄厚的大型開發企業。這些企業中，要么是上市民企，如萬科、碧桂園、富力、中海等；要么就是大型國有企業，如保利、華潤、中電等。從廣發證券研究中心的數據來看，2016年樓板價前20位的地塊中，有54%都是由央企獲取，占據了半壁江山，其中信達、華潤、中糧均是上海多個地王的核心推手。國企的資金優勢，是支撐企業頻拿地王的最大支撐。國企往往資金渠道更寬，除了能夠通過常見的如銀行貸款、發債、信托、基金以及再融資等方式進行融資，還可以享受母公司在融資上面的支持，包括母公司低息貸款，母公司的資金/資產注入以及信用背書等。

（三）優秀城市土地資源供需失衡

從2006年地王落地的城市分析，主要為北京、上海、深圳、杭州、南京、等樓市表現強勁的一線城市和強二線城市，城市聚集效應愈發明顯，集中度越來越高。這些城市房地產市場已經經歷了長足發展，城市中心稀缺土地資源愈加稀有。另一方面，土地作房地產開發原材料，土地儲備是未來發展的支點和源動力。土地資源的爭奪既是市場擴張也是增強自身的融資能力，此消彼長導致土地資源供求不平衡。

（四）房企對市場未來預期看好

地王潮出現的周期一般是房地產市場強勢表現良好的階段，而土地招拍掛制度進一步引發地王的爭奪，土地市場表現出追漲拋跌的偏好性。不少地王多輪推高，反映出房企對市場看好的共識，無論是短期、中長期，盈利性前景良好。未來5年之內，中國房地產行業還處在一個高位平臺期，也是地產行業中大型企業的規模增長期，TOP100、TOP50、TOPIO房企的規模還會再增長。

三、地王對房價的影響

地王成本的暴增直接轉嫁為房地產開發成本，導致項目未來房價的幾何增長。同時，推高了周邊區域房價上漲預期，形成地價房價相互抬高的惡性循環。許多“地王”的樓面地價已超過附近在售新房和二手房價格，既提高了“地王”項目未來房屋售價預期，也讓周邊業主信心大增，坐地提價。

2016年上半年漢陽地王刷新武漢地價的消息層出不窮，“面粉”貴過“面包”已經成為了武漢土地市場的新常態。在這些高價地的推動下，區域房價也水漲船高，而地王對周邊區域新房價格的預期影響尤為明顯。從2016年初至2016年7月，武漢一共拍出10個地王。這些地王分別出現在漢陽、青山、光谷東等地區。

從億房研究中心統計的上半年武漢各片區“地王”周邊新房和二手房項目樣本價格變化顯示，不同片區新房和二手房價格漲幅變化差異明顯，其中漢口中心、后湖、白沙洲、四新等區域新房價格漲幅高于同區域二手房價格；而光谷、漢陽中心區和南湖區域的二手房漲幅明顯高于周邊新房價格漲幅。

五、政策建議

“地王”現象折射出土地市場資源配置的結果，具有一定的合理性，但是對房價存在較大影響。應積極研究采取措施，多管齊下，加強管理，促進房地產市場健康平穩發展。因而政府的宏觀調控是必不可少的，房地產的健康發展和合理的房價關系著民生問題，也關系著社會的穩定與公平的實現。

改善土地供應的方式和途徑。從單一以價格論的招拍掛方式，轉為探索“限價競配套”、“雙向競價”和“綜合條件評標”等綜合出讓方式；同時強化拿地資金監管，落實項目資本金管理制度。

加強資金監管。在信貸政策方面，杜絕銀行部門向房地產輸送土地融資，避免房地產企業杠桿獲利。關于如何定位央企在房地產領域的角色，應讓央企退出房地產行業對解決地王問題，能起到一定的作用。

引導市場端正認識地王。政府和媒體輿論要警示，地王往往是在房地產過熱情況下的產物，預示著房地產市場可能存在相當程度的泡沫。地王頻現時完全沒有理由產生恐慌心理，若盲目跟漲，可能會帶來損失。另外，每當地王出現，其周邊準備賣房的房主往往也乘機大幅漲價，這種地王帶動效應引起的短時期價格大幅上漲往往是不理性的。endprint