基于房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃方法探析

戴林卉

【摘要】針對土地增值稅納稅籌劃問題，采用歸納分析的方法，利用建房方式、項目核算方式、特殊扣除項目三個方面分析房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法，旨在對房地產開發企業納稅籌劃提供借鑒和參考。

【關鍵詞】房地產開發企業 土地增值稅 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅作為房地產的主要稅負之一，越來越受到房地產開發企業的重視。我國土地增值稅采用四級超率累進稅率，利用增值率的高低，以增值額為計稅依據進行征稅，由于增值率=（收入扣除項目）/扣除項目，因此針對土地增值稅的納稅籌劃就是利用土地增值稅四級超率累進稅率的特點結合相關優惠政策對收入和扣除項目進行調整，從而使其享受免稅待遇或適用較低稅率。

二、建房方式的選擇

（一）合作建房

根據稅法規定，合作建房方式是指：一方出土地，另一方出開發所需的資金，雙方合作建房，對于在建成后按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；對于建成后轉讓的，應征收土地增值稅；例如某房地產開發公司想要建設一座辦公大樓，如果房地產開發公司在該地段擁有一塊地皮，那么就可以尋找有合作意向的公司進行合作建房，合作公司提供建設資金，辦公樓建成后按比例分房則不產生產權轉讓問題。辦公樓建成后對房地產公司而言由于是自用形式，因此不構成繳納土地增值稅的條件，只有在轉讓房地產公司那部分時，才就這部分進行土地增值稅的繳納；對于合作公司而言，分得的部分不繳納土地增值稅，降低了該部分的購置成本。采用這種方式，可以節約稅負，降低房地產項目的開發成本，這樣就實現了房地產企業和出資方的雙贏。

（二）代建房

代建房方式是指，房地產開發企業受客戶的委托代客戶建造房地產，在開發完成后向客戶收取代建費用的行為。在整個代建的過程中，企業通過代建行為獲得了利益，但是并不發生應繳土地增值稅規定的房地產權屬的轉移行為，所以房地產企業取得的收入應確認為勞務性質的勞務收入，不屬于土地增值稅的征收范圍之內。所以，如果房地產開發公司在開發初始就能夠確定最終客戶，那么該項目的開發就能夠采用代建房方式。

三、項目核算方式的選擇

房地產項目開發過程中往往涉及的項目具有普通住宅、非普通住宅住宅、商鋪等不同業態的形式，那么針對不同情況，選擇房地產開發項目分開核算還是合并核算的方式，決定了房地產項目是否可適用土地增值稅的稅收優惠政策，是否會對土地增值稅的應納稅額產生影響。

根據財稅【2006】21號文和財稅【2006】141號文的規定，普通住宅在增值率20%以下可以享受免稅優惠的政策。因此，在房地產項目中既包括普通住宅又包含高檔住宅的情況下，我們可以分兩種方式考慮。在分別核算方式下普通住宅可享受免稅優惠條件，但是高檔住宅由于其具有較高的增值率的特點，可能會存在使用較高等級的稅率的情況。在合并核算的情況下，普通住宅的增值率勢必會拉低高檔住宅的增值率。所以我們需要在適當的情況下，通過計算綜合考慮是否將兩者分開核算，享受普通住宅的稅收優惠政策，這可以有效的降低應繳土地增值稅數額。

四、特殊扣除項目

（一）利息扣除法

房地產開發公司的融資渠道一般具有多樣化的特點，所以在融資渠道既有負債籌資，又有權益資本籌資，而且在開發的過程中還發生了其他相關成本、費用時，可以考慮費采用利息扣除法選擇稅負較低的納稅籌劃方案。根據稅法規定，我國房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種不同的扣除方法：

第一種方法是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%以內計算扣除，則允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+開發土地的成本、費用）×5%以內計算扣除。第二種方法是對于不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，則允許扣除的房地產開發費用為（取得土地使用權所支付的金額+開發土地的成本、費用）×10%以內計算扣除。

在實際操作過程中，應計算并比較兩種方法計算的利息支出金額，選擇計算土地增值稅時允許扣除費用最大的計算方法，如果房地產項目主要采用權益資本籌資，那么由于利息費占比較少，可以采用不提供金融機構貸款證明來進行稅收籌劃。如果房地產項目主要采用負債籌資，由于利息費用占比較高，則應提供金融機構貸款證明，據實扣除。

（二）公共配套設施扣除法

根據稅法土地增值稅加計扣除的規定，對于房地產開發項目取得土地使用權所支付的金額與開發土地的成本、費用之和可以加計扣除20%。合理的加大公共配套設施的投入，不僅能夠有效改善環境、提高居住舒適程度、吸引購房者、增加產品的賣點，而且能夠提升項目的銷售價格。例如，增加植被的投入、在社區內設立雕塑噴泉、配套各種健身和娛樂設施等。更重要的是，社區配套設施的開發費用不僅可以納入到開發成本中并且可以進行加計扣除，增加成本。

（三）裝修費用籌劃法

根據稅法規定，房地產企業銷售己裝修的房屋，其裝修費用可計入房地產開發成本，并且可以加計扣除20%。所以，針對正在開發中的房地產項目，房地產企業可以將其進行精裝修后再進行銷售。這樣不僅可以提升項目整體品質，并且由于裝修產生的成本最終的負擔者為購房者，并且加計扣除可以使扣除項目增加，一方面會使作為計稅依據的增值額減少，另一方面可能會使稅率發生“掉檔”，使其適用低稅率。

土地增值稅納稅籌劃的市場和理論空間都很廣闊，所以每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，來實現房地產開發企業的長遠發展。endprint