淺談城市土地一級開發的收益與風險平衡

張濤

摘 要 城市化進程（urbanisation process）本質上是屬于社會結構變革的過程，加快城市化進程旨在促使人們享受現代城市的一系列成果，并從根本上實現生活方式、生活觀念、文化教育素質等轉變。然而，步入21世紀知識經濟時代后，城市土地一級開發面臨的不確定因素日益增多，使得收益與風險平衡逐漸成為社會各界關注的焦點問題。本文以具體案例為研究對象，比較不同模式下城市土地一級開發的收益與風險，以為我國其他城市土地一級開發提供借鑒。

關鍵詞 城市化進程 土地一級開發 收益 風險

一、前言

土地一級開發，是指由政府或其授權委托指定的企業對一定區域內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一征地、拆遷、安置、補償、適當市政配套設施建設后滿足熟地建設條件（“三通一平”“五通一平”或“七通一平”），再進行有償出讓或轉讓的過程。[1]隨著我國城市化進程的不斷加快以及社會經濟的劇烈變革，城市土地一級開發的收益與風險平衡問題日益凸顯，所以圍繞此方面內容展開深入研究與分析，對城市土地一級開發具有重要意義。

二、案例詳情

本文選取的某市土地一級開發項目的開發面積為14.6km2，其中非建設用地面積占總面積的38.62%，開發建設用地面積占總面積的61.38%，整個項目總開發成本為304億元人民幣，于2009年四季度啟動，總建設期長為10年。其中，2010～2013年為前期準備期，2014～2016年為征地拆遷和基礎設施建設時期，2013～2016年為土地出讓期。依據該市社會經濟以及房地產業發展情況、該建設項目所具有的區位條件，在科學測算下最終土地出讓或者是轉讓將會收入約420億元人民幣，相較于開發成本，其利潤空間在116億元人民幣。

三、不同投資模式下城市土地一級開發的收益與風險比較

（一）政府投資模式下城市土地一級開發的收益與風險

政府投資模式，是指政府作為該項目的唯一投資主體，所有的投資收益以及相應的風險均由前者所承擔的一種投資模式。[2]由于政府屬于管理城市的職能部門，因而對于該項目的投資及風險平衡關系主要為敏感性分析，在已經確定了詳細的發展規劃后，影響一級土地開發最終收益的因素包括土地出讓價格以及開發成本兩方面。故此，一級土地開發出讓價格以及開發的成本成為重要的風險因素，并且通過計算二者分別發生10%、20%、同時變動等情形時政府投資模式下城市土地一級開發的收益與風險。經過科學計算后發現，該投資項目對于一級土地開發出讓價格以及開發的成本均存在較高的敏感性，當一級土地出讓價格下降10%時，整個項目的利潤率下降了35%，若出讓價格增加10%時，項目利潤率則隨之提高23%左右。當城市土地一級開發成本下降10%時，整個項目利潤率增加33.7%，反之，當城市土地一級開發成本增加10%時，利潤率減少27.5%。當土地出讓價格下降20%，開發成本增加20%時，該項目已經處于虧損狀態，虧損金額在2268萬元。故此，在政府投資模式下，雖然政府能夠獲得該城市土地一級開發項目的全部收益，但是亦會因國家政策變動以及房地產業市場變化而面臨巨額的虧損。

（二）企業完全投資模式下城市土地一級開發的收益與風險

企業完全投資模式則是依據土地投資性增值原理，由一級開發企業完成整個城市土地一級開發項目的投資工作，并且依據其投資金額享有一定比例的土地增值收益的投資模式。[3]為了方便下文將政府投資模式與企業完全投資模式下城市土地一級開發的收益與風險進行橫向比較，在該投資模式中預先設定該開發企業貸款金額、開發時間、期限與前者相一致。土地出讓總收入在扣除直接開發成本、商業性金融貸款本息、土地出讓金之后計入土地增值收益，開發企業享有的土地增值收益比例設定為70%、60%、20%。由于開發企業投資城市土地一級開發項目的利潤率等同于政府的資金成本，政府借用的資金總額即為開發該項目的總成本，據此，企業分享收益的比例越低，則企業資金成本越低，二者呈現出正向變動。當開發企業享受70%、60%、20%土地增值比例時，其收益分別為5.1億元人民幣、4.37億元人民幣、1.46億元人民幣，而政府收益則分別為10.83億元人民幣、11.56億元人民幣、14.47億元人民幣，并且政府資金成本以及開發企業投資利潤率均為15.7%、13.5%、4.5%。

（三）兩種投資模式比較

當政府資金成本與該市銀行貸款利率相一致（本文設定為6.1%），開發企業由該投資項目所獲得的土地增值收益比例為27%。亦將一級土地開發出讓價格以及開發的成本作為風險因素，同樣進行敏感性分析后發現，土地出讓價格下降10%時，政府與企業土地增值收益分別為70%vs30%、80%vs20%，其利潤率與資金成本卻一致，均為3.6%及1%，利潤率、變化率同樣保持一致，為-77%，但總收益變化率中開發企業分享20%，其總收益變化率為-77%，而總收益變化率中開發企業分享30%時，總收益變化率為-15.6%，政府分享70%的土地增值收益時，總收益變化率為-77%，當分享80%的土地增值收益時，總收益變化率變為-31%。由此結果可知，開發企業對于城市土地一級開發項目土地出讓價格或是開發成本變化的彈性高于政府，因此在開發企業加入后，雖然會分走一部分政府獲得的收益，卻大幅強化了成本控制效果，凸顯開發企業在追求利潤方面具有的內生動力。[4]此外，在開發企業加入后，政府由單獨承擔風險變為政府與開發企業共同擔負，繼而保障了政府能夠獲得的收益。加之當前黨中央國務院圍繞房地產業相繼出臺了一系列政策，使得開發企業獲取資金的途徑更加多元化，政策變動并不會對企業投資模式帶來嚴重的不良影響，而政府投資模式則敏感性較高。所以，企業投資模式能讓政府在城市土地一級開發中最大限度地規避存在的一系列風險，并利用企業內控能力來實現城市土地一級開發成本控制目標，確保收益與風險處于一種平衡狀態。

四、結語

在城市土地一級開發中，政府投資模式雖然能夠讓政府獲取全部收益，但是存在較高的風險，需要面對巨額虧損，而采取企業投資模式盡管降低了政府收益，卻最大限度地增強了政府抵抗風險的能力，使得收益與風險處于平衡狀態。因此，后者無疑是今后城市土地一級開發的重要思路和方向。

（作者單位為山東營特建設項目管理有限公司）

參考文獻

[1] 雷日輝，劉穎.對土地整備市場化運作機制的思考——以廣東省深圳市為例[J].中國土地，2017，10（04）：24-27.

[2] 蔡一龍.關于土地一級開發模式的探討[J].科技經濟導刊，2017，14（10）：227.

[3] 蘇彬彬.昆明城中村改造中土地增值收益分配的若干問題研究[J].江西建材，2016，22（17）：259-260.

[4] 王中麗.淺談“營改增”后土地一級開發是按“建筑業”還是“服務業”征增值稅

[J].現代經濟信息，2016，15（16）：242.endprint