物業管理在旅游業中的實踐研究

孫欣璐++趙雷++李冬++丁艷玲

【摘 要】隨著人們生活水平的提高，旅游已然成為大多數人休閑娛樂的主要方式之一，同時也存在很多弊端，物業管理作為新興產業同樣也有不足之處。因此，同為朝陽產業的物業管理與旅游業，兩者的結合將會帶來意想不到的效果，二者各取其長，以較強的協同發展能力帶動經濟發展。

【Abstract】Nowadays，with the improvement of people's living standard， tourism has become one of the main ways for most people to enjoy leisure and entertainment， but there are still disadvantages. Property management as a new industry， however， there are also disadvantages. So， together with the property management and tourism industry of chaoyang industry， the combination of the two will bring unexpected results. The two should take their own length， and promote the economic development with stronger coordinated development ability.

【關鍵詞】物業管理；旅游業；可行性；意義

【Keywords】property management； tourism industry； feasibility； significance

【中圖分類號】F590.63；F293.33 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）10-0046-03

1 物業管理與旅游業

1.1 物業與物業管理

1.1.1 物業

“物業”一詞源自英語property，由中國香港傳入大陸沿海內地，其直譯為資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，經過多方研究，現已形成相對完整的概念。我國相關教材上所闡述的物業一般是指已經建成并投入使用的各類房屋及其配套設備設施及場地等。物業所轄范圍可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按不同功能、不同權屬分割為若干物業。物業包含多種形式，根據使用功能的不同一般分為居住物業、商業物業、工業物業、特種物業等[1]。

1.1.2 物業管理

我國《物業管理條例》上所闡述的物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，當然，我國《物權法》中第八十一條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

1.2 旅游業

旅游業是指以旅游資源為依據、旅游設施為條件，向游客提供游歷觀光等服務的行業，又稱其為無形貿易。在我國，旅游業主要指旅行社、旅游飯店、旅游車船公司以及專門從事旅游商品買賣等旅游商業行為的行業。而廣義上的旅游業，除專門從事旅游業務的部門以外，還包括與旅游相關的各行各業。旅游作為一種新型高級的社會消費形式，通常是把人們所需要的物質消費、文化消費以及精神消費有機地結合在一起，以滿足人們現如今生活水平的要求。

2 物業管理和旅游業的基本現狀及各自存在的問題

2.1 物業管理現狀、問題及原因分析

2.1.1 我國物業管理現狀

物業管理行業是住房商品化、商業化及社會化的產物。由于房地產市場及物業服務的迅速發展，才有了物業管理行業的產生。而我國物業管理行業起步較晚，市場化程度較低，但由于城鎮化的發展，使人們的居住環境迅速區域化，房地產和物業服務得以迅猛發展，物業服務對象由單一的住宅小區發展到商場、寫字樓、學校、醫院、機關辦公樓等各類場所，形成了包括房屋及相關設施設備的維修養護、園區環境綠化保潔、安全防護、業主生活服務等社會服務。但由于發展速度過快，各方面配套設施不完善、管理架構、相關法律法規不健全等問題使得物業發展受到阻礙[2]。同時各種物業服務公司的迅速崛起，易造成服務不專業、人員流動大、服務質量提升慢等問題，最終導致物業費收繳不上來，無法提供專業化服務，造成惡性循環。

2.1.2 物業管理存在問題及原因分析

第一，物業服務企業存在弊端。物業服務企業的迅速崛起，必然會存在許多問題，如企業內部使用資金不足，不足以支撐企業正常運作，更不要說為業主提供優質服務，物業服務費用的收取達不到要求及規范標準，造成企業虧空，難以維持甚至倒閉等；再者，由于物業服務企業的資質不同，一些資質較低的物業服務企業往往得不到業主的認可，而且有部分物業服務企業是依托于房地產開發企業而存在的，市場化較低。

第二，物業管理行業發展不健全。首先，政府在物業服務企業發展過程中起著至關重要的作用，但政府部門畢竟不是物業相關的專業團隊，對物業管理的了解并不深刻，沒有使物業服務企業發揮其作用，達不到政府預期的要求目標。其次，政府的管理體系相對于物業服務企業職能劃分尚不明確，導致濫用職權，問題得不到有效解決等問題的發生。最后，物業管理相關法律法規不健全使得物業管理中的重大問題得不到解決，規定不明確，因此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道、缺乏法制的根本保障。

2.2 旅游業現狀、問題及原因分析

2.2.1 我國旅游業現狀endprint

改革開放以來，國內旅游市場雖然發展迅猛，但總體來講，仍處于一種低消費、低水平、大眾化的旅游狀況。縱然旅游相關的基礎設備設施及配套的服務項目迅速發展，但其發展速度仍不能適應國內旅游業發展的步伐，達不到國內旅游市場的要求。目前，我國關于旅游方面的服務項目大多為

走馬觀花式的參觀型活動，其形式單調無趣，不能讓游客

直接地參與活動，造成景點吸引力弱，旅客不愿長時間停

留；同時旅游質量相對較低，相關觀光產品有待開發；目前國內旅游一般以學生等中、低檔消費人群為主，而旅游度假村大多是為高檔消費者提供服務的，中低檔度假村供給相對不足[3]。

2.2.2 旅游業存在問題及原因分析

第一，游客的旅游活動形式多為走馬觀花式的參觀型旅游活動，而文化體驗型、物質精神享受型的活動相對較少，具有探險、考察、了解風土人情等定制型的特色專項旅游活動更是少得可憐，且一般游客會選擇中低檔的旅店賓館等，食宿單一，消費水平也較低。

第二，游客選擇的旅游地點多為國內熱門旅游景區，知名度較高，旅游設備設施較為完善，如北上廣深等經濟發達地區，故宮、泰山、九寨溝、香格里拉等風景區雖交通不便但仍有不少游客慕名而去。游客一般以中近距離旅游為主，遠距離旅游為輔；以大中城市和沿海地區為主，內地縣鎮為輔；游玩時間相對較短，一般在2～3天，不耽誤正常學習、工作的“一日游”也十分常見。然而旅行社往往由于各種各樣的問題而不能更好地滿足游客的需求。

第三，談及旅游，當然少不了住、吃、行、游、娛、購六個方面。改革開放以來，由于我國對旅游市場認知的不完善，使得對旅游服務設施的投資較少，造成旅游項目開發不完全，配套設施不健全等問題。從大方向上來說，外資主要投資在酒店賓館等食宿方面，而在其他旅游配套設施項目方面的投資所占份額較小，發展不均衡。此外在景區的投資建設上，除部分國家指定的旅游景區外，外資均不能投資，導致景區內設施落后，環境衛生不達標，服務態度不好。

3 旅游業與物業管理相結合的可行性方案

3.1 委托式物業管理

委托式物業管理是指旅游景區酒店、海邊別墅等除業主在部分時間自用外，統一將其他時間的住宿權委托給物業公司管理，業主獲得紅利的管理模式。這種物業形式的關鍵在于業主能夠在業余時間獲得客觀的收入[4]。

3.2 俱樂部式物業管理

物業服務企業在給度假者提供舒適居住環境的同時，還要滿足一些追求個性化的旅游度假者的需求，如開發高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、釣魚俱樂部等滿足業主娛樂的休閑娛樂項目。

3.3 管家式物業管理

他們既是物業服務管家又是旅程貼心管家，為旅行者提供細致又全面的一體化旅程服務，從行程安排、旅程向導到美食搜羅、生活幫手，甚至拍照攝影，全程為業主解決旅途上的一切問題。

3.4 大眾化旅游式物業管理

家庭旅游、老年旅游等自費旅游群體，其消費水平處于中低檔，而學生旅游大多數屬于低檔消費，基于這種消費趨勢，物業服務企業可以建設中低檔的旅游度假村來滿足不同的消費需求。

4 物業管理在旅游業中的實踐意義

物業管理在旅游業中的體現主要表現為對旅游景區的管理，合理有效的物業管理對于景區景點的保值增值，擴大景區知名度從而提高經濟效益具有重要作用，推動旅游業的繁榮發展。

第一，發展景區物業管理能促進旅游業經濟增長，產生直接的經濟效益。旅游景點作為旅游業的物質組成部分，也是最重要的組成部分，對其進行合理的養護與保護，不僅能使旅游景點得到長久的運營，還能使其獲得更好的發展，增強景點的自身魅力，吸引更多游客，帶來巨大的經濟效益，促進旅游業的發展。

第二，發展景區物業管理有利于提高游客的舒適度和滿意度。游客對于旅游業的重要性正如小區業主對于小區物業辦，旅客滿意是旅游業發展的目的和動力，合理的景區物業規劃管理可以提高旅客的舒適度滿意度，促進旅游業的可持續發展。

第三，發展景區物業管理有利于增加就業，使旅游業發展壯大。景區物業管理水平的提高會為社會提供大量的就業崗位，有利于增加就業，擴大旅游業的行業領域和知名度，為旅游業發展提供充足的勞動力。

第四，發展景區物業管理有利于促進城市管理和環境保護。物業管理對景區的維護有利于促進文化遺產的傳承和保護，對于發揚優秀文化促進社會穩定具有重要作用，當今社會對于環保的呼聲越來越高，面對這一社會背景，物業管理應積極主動地適應政策需要和社會需求，建設環保景區，為旅游業長足發展提供助力。

5 結語

物業管理與旅游相結合是促進二者共同發展的有效途徑。目前我國的旅游房地產處于起步階段，中國旅游資源豐富，旅游房產多數建造于風景秀麗之地，借助了先天的自然優勢，好的物業加上優質的人文環境，是營造時尚小區的重要元素，這不僅能使物業服務得到多元化發展，讓更多業主體驗物業服務的美好，還能促進旅游業的發展。因此有理由相信，未來幾年我國物業管理與旅游業的發展潛力是非常巨大的。

【參考文獻】

【1】涂志清.高校旅游市場開發在高校物業經營管理中的實踐研究[J].現代交際，2016（07）：78.

【2】陳維民.“暢”游新體驗——深圳市華僑城物業景區物業管理模式解讀[J].中國物業管理，2013（02）：124.

【3】魯楊.旅游風景區物業服務體系構建的必要性和可行性研究——以杭州西溪國家濕地公園西區為例[J].生產力研究，2013（03）：23.

【4】石國華.淺析我國物業管理的現狀和發展趨勢[J].全國商情（理論研究），2013（09）：145.endprint