對物業(yè)管理模式現(xiàn)狀的思考

摘 要：本文試圖通過對H小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的個案解剖，分析當前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點。H小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀表明，當前物業(yè)管理模式存在主次體結構混亂、物業(yè)服務范圍不清、市場競爭機制缺失、傳統(tǒng)文明抑制物業(yè)行業(yè)發(fā)展的特點。從個體層次看，H小區(qū)的物業(yè)管理模式存在一定的不足，急需加強法律治區(qū)、成立相關機構相互配合及制約等手段，從而推動物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和小區(qū)規(guī)范化治理的進程；從社會層面看，H小區(qū)屬于我國當前中檔小區(qū)規(guī)模，能在一定程度反應該水平檔次小區(qū)群的物業(yè)管理現(xiàn)狀，從而抓出我國物業(yè)管理的優(yōu)劣勢，以期發(fā)展。以H小區(qū)為例，分析當前同水平層次小區(qū)的物業(yè)管理模式，有利于我國現(xiàn)代化進程中有關和諧社會的發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)；物業(yè)管理模式；業(yè)委會

自從滕尼斯的《社區(qū)與社會》提出社區(qū)這一概念之后，社區(qū)日益成為社會學的一個基本且重要的概念，社區(qū)治理則成為當前亟待解決的問題。我國住宅日益呈現(xiàn)網(wǎng)格化發(fā)展，商品房則成為我國住房的主要表現(xiàn)形式，物業(yè)行業(yè)也不斷引起人們的重視。目前，國內學術界提出了三種社區(qū)治理的模式，即政府主導型的行政型社區(qū)、政府推動與社區(qū)自治結合型的合作型社區(qū)、社區(qū)主導與政府支持的自治型社區(qū)。而從微觀來看，小區(qū)的公共服務都由物業(yè)公司接管，在這個過程當中，物業(yè)公司扮演著怎樣的角色，又如何影響著小區(qū)的管理呢？物業(yè)公司在實施公共服務以外，是否對小區(qū)的包括政治、生活等方面有著影響呢？本文將通過對H小區(qū)的個案解剖，分析物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀及特點。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)狀

隨著我國現(xiàn)代化進程的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已然成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，而由房地產(chǎn)帶動的物業(yè)行業(yè)也與傳統(tǒng)物業(yè)相區(qū)別，表現(xiàn)出了更專業(yè)更具服務性的特點。由H小區(qū)的現(xiàn)狀可得知，物業(yè)公司的服務領域基本囊括了業(yè)主生活的大部分，也就是說，物業(yè)公司基本掌控了小區(qū)所有的公共事務及部分業(yè)主的部分生活。我們從以下幾個方面對物業(yè)公司的管理現(xiàn)狀進行分析。首先是與業(yè)主對接情況，H小區(qū)共有11個高層住宅樓棟加一棟獨立幼兒園，2000余戶業(yè)主，這2000余戶業(yè)主分攤到5個樓管員進行管理，平均每人管理400多戶。物業(yè)公司分為安防部、綠化保潔部、工程部和綜合事務部，與業(yè)主直接對接的樓管員便是屬于綜合事務部。樓管員會盡力熟悉每戶業(yè)主的家庭情況，通過公司配備的工作移動電話、工作微信等方式與業(yè)主建立聯(lián)系，以便在處理問題時獲得更多有效信息；另一方面，樓管員還需扮演前臺工作人員的角色，當前臺人員接到業(yè)主報事，前臺工作人員則需用對講機通知其他部門處理該報事，事后再由前臺人員電話回訪，則算完成一件報事。綜合事務部除了與業(yè)主直接接觸的樓管員，還包括財務、文員。其次針對監(jiān)管體系，H小區(qū)的物業(yè)公司基本上屬于自我監(jiān)管狀態(tài)，自我監(jiān)管的最大來源則是總公司的周檢、月檢及各項考核，缺乏第三方（業(yè)委會、物業(yè)協(xié)會等）的有力監(jiān)管。綜上，H小區(qū)的物業(yè)屬于物業(yè)公司為主要導向、無政府參與、無業(yè)委會監(jiān)管的管理模式。

（二）特點

針對H小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，該小區(qū)的物業(yè)管理呈現(xiàn)以下幾個特點：

物業(yè)管理主次體混亂。物業(yè)管理本質上是業(yè)主行使共同管理公共事務，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，應是物業(yè)管理的主導者和物業(yè)服務的消費者，并通過業(yè)主大會等方式行使物業(yè)管理的權利。在我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展進程中，業(yè)主的權利逐漸被漠視，公共事務的管理權限逐漸由物業(yè)公司接管，使業(yè)主喪失對本小區(qū)管理方式的自由選擇權以及重要事務的決策權。在是否允許商業(yè)進入小區(qū)宣傳、小區(qū)公共設施的增減等方面，H小區(qū)的業(yè)主仍然無法行使自己的權利。近年來，業(yè)主逐漸認識到這些沖突矛盾，部分小區(qū)開始組建業(yè)委會，以平衡業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

物業(yè)服務范圍不清。由于物業(yè)公司幾乎包攬了H小區(qū)所有的公共事務管理權，也會為物業(yè)公司帶來更多附加的事務。H小區(qū)旁有一塊政府規(guī)劃用地需建變電站遭到業(yè)主反對，這一行為本不屬于物業(yè)服務范圍，但由于業(yè)主存在對物業(yè)公司極強的依賴性，導致業(yè)主將此事也交由物業(yè)公司處理，本是業(yè)主與政府之間的矛盾，轉嫁到了物業(yè)公司。另一方面，由于物業(yè)服務范圍不清，導致物業(yè)服務與政府公共服務相混淆，這其中包括以居委會為代表的政府公共服務與物業(yè)服務的交叉。此外，物業(yè)公司與房地產(chǎn)商之間仍存在責任不明的現(xiàn)象，從業(yè)主的角度出發(fā)，房屋質量問題第一時間聯(lián)系的必定是物業(yè)公司，車位出租售賣第一時間也會聯(lián)系物業(yè)公司，當物業(yè)與房地產(chǎn)商之間權責不明，必定會擴大物業(yè)服務的界限，也會使業(yè)主對物業(yè)服務的職責更加模糊。

缺失市場競爭機制。H小區(qū)的物業(yè)公司與房地產(chǎn)商為同一家公司，業(yè)主在購房時便已附帶了物業(yè)公司相關合同，規(guī)定物業(yè)服務價格。購房時，小區(qū)并未能成立業(yè)主委員會，也就是在聘用物業(yè)公司時，只有賣方，并無買方，這種強行將房地產(chǎn)商同一旗下的物業(yè)公司附到購房合同，使物業(yè)市場失去競爭，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也存在巨大隱患。另一方面，業(yè)委會的缺失，也成為業(yè)主無法與物業(yè)公司對話維權的一大障礙。

服務業(yè)與物業(yè)行業(yè)的關系。物業(yè)乃屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè)，由于國內第三產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展階段，加之我國文明進程中對服務行業(yè)的態(tài)度轉變較慢，由千百年奴隸從事的服務業(yè)轉變到今天服務業(yè)的正規(guī)化，都導致物業(yè)服務在發(fā)展路上必定充滿荊棘。

二、小結

物業(yè)作為專業(yè)化的社區(qū)管理方式，要持續(xù)性的發(fā)展，必定有很長的路要走，通過對H小區(qū)的調研，總結以下兩點：其一，由于我國“人情社會”現(xiàn)象嚴重，大都采取“緩”的策略，使得雙方并不在同一地位上交流。無論是物業(yè)公司還是業(yè)主，法律始終是保障的底線。其二，小區(qū)成立業(yè)委會有一定的難度，也會牽扯出其他相關問題，但是只有業(yè)委會的成立，才能代表業(yè)主與物業(yè)公司商討小區(qū)公共事務，兩者協(xié)同制約。

參考文獻：

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[2]鐘麗.城市社區(qū)治理模式研究[D].四川大學，2007.

作者簡介：

劉磊（1991—），女，漢族，重慶市南川區(qū)人，在讀碩士，社會學碩士，單位：重慶工商大學社會與公共管理學院社會學專業(yè)，研究方向：應用社會學。endprint