淺析房地產成本管理中的突出問題及其應對策略

陳金娟

摘 要 在房地產開發中，成本管理屬于核心環節，因此需要結合市場變化來增強房地產企業的市場競爭力。本文對房地產成本管理存在的突出問題進行分析，提出了房地產成本管理的對策，為提升房地產成本管理的有效性打下良好的基礎。

關鍵詞 房地產 成本管理 問題 對策

一、前言

作為國民經濟發展的支柱產業，房地產同人民的生活質量、生活水平密切相關。隨著房地產行業的發展速度逐步加快，在投機性需求以及剛性需求的重大沖擊下，房價不斷上漲，整體呈現出居高不下的態勢。但受國家宏觀政策發展更加精準以及政府限購政策等的影響，房地產行業日漸降溫。之前，房地產行業的平均利潤率比較高，并沒有真正體現成本管理的價值；目前，房地產市場的價格以及銷售量逐漸降低，開發成本呈現出節節攀升的態勢，房地產行業進入微利化時代。房地產企業認識到房地產成本管理的重要作用，對房地產企業的生存與發展具有非常大的影響。

二、房地產成本管理中的突出問題

（一）房地產企業拿地拓展中的成本問題

作為開發房地產的始端，拿地拓展工作非常重要。成本管理工作人員需要結合土地屬性、招拍條件開展成本信息的調研工作，通過粗略性成本測算，確定該項目的投資價值，投資預估后盈利情況以及現金流等。前期成本調研存在著嚴重的形式化或者是不充分。在投資研究時，往往直接套用原有的項目成本數據，并沒有發現土地成本背后蘊藏的信息。同時，房地產企業缺乏合理化的投資體系與評估體系，可行性測算過于簡單，主要關注土地屬性內容、項目盈利內容、項目市場前景等，并沒有構建有效、合理的投資評估體系。

（二）房地產企業規劃設計中的成本問題

房地產企業項目拿地后，需要做好市場定位工作、規劃審批以及概念設計等，有效控制成本管理中存在的問題。房地產行業的工程設計中普遍重視產品的性能，忽視了工程設計的經濟合理性，提升設計標準或者是安全系數，并沒有考慮經濟合理性，這對項目成本的有效控制造成了非常大的影響。房地產的品質要求與部件選擇方面，需要結合設計與設計結果做好成本測算，確定成本指標，結合成本數據來提出合理化的成本建議。

（三）房地產企業施工階段的成本問題

做好前期準備工作后，房地產企業正式進入房地產施工建設工作。房地產企業在施工建設時，考慮到建設過程具有復雜性以及房地產管理屬于粗放型，這就使得房地產設計變更監控與工程簽證控制的力度不足，無法將成本有效地控制在成本指標合理化的范圍內。同時，由于無法及時反饋施工建設的動態成本，會極大地影響房地產成本管理的及時性。只有及時掌握成本管理的動態，才能采取有效的補救措施，實現統籌控制。若是已經出現成本指標超標問題，無法有效調整建設成本，動態性成本管理就達不到理想的效果。

三、房地產成本管理的應對策略

（一）做好房地產拿地拓展階段的成本控制工作

拿地成本對房地產項目具有非常大的影響，考慮到目前成本管理存在的問題。房地產公司的相關工作部門需要構建協同工作機制，開展實地成本的調研工作，編制出更加合理、更加全面的成本測算方案，或者可以構建聯合性科研小組，進行協同性成本調研工作。在拿地過程中需要重視成本估算工作，成本管理工作人員、設計工作人員、市場工作人員等構建聯合調研工作小組，更加全面、綜合性掌握調研項目的成本問題，只有這樣，才能為后期進行準確成本估算打下堅實基礎。此外，結合公司的戰略導向和企業的實際情況制定合理化投資決策體系。投資決策指標包含凈利潤率、投資利潤率、投資的回收期等，優秀的投資決策體系能夠提升房地產拿地的合理性與規劃性。因此，企業可以結合實際需求組建專門化機構，制定可行性方案。成本控制機構的成員除了由工程造價師、土地開發工作人員、房地產設計工作人員等組成，還應聘請高校專家給予指導，結合該機構的研究數據能更好地掌握項目資金情況，同時銀行也能夠了解企業的清償情況，考慮貸款的安全原則，確定合理化貸款數量。房地產公司可以根據數據更加合理地安排資金，這樣能夠規避資金的不合理使用，避免出現資金鏈斷裂。

（二）構建合理化的招標、投標成本管理方式

房地產企業要緊抓合同簽訂的機會，采取有效的預防措施、解決方法等解決工程量清單中存在的不完善部分或者是不準確部分，采取專用性合同條款對現場簽證進行約定。合同履行時，人工價格、材料價格、機械市場價格等方面的變化都可能造成合同價格發生變化，因此要通過調整工程量費用來制定解決方案，諸如合約中約定一般情況下措施費用不調整，工程量增減一定程度再進行調整、根據分部分項工程量清單報價乘以一定系數進行調整等，明確合同價款中蘊藏的風險范圍、價款可調整范圍。此外，還需要做好風險費用計算方法約定，可以采取絕對值法，根據約定風險來不斷調整費用，詳細調整物價波動范圍與調價規則對施工合同的影響。若是由于非承包方因為工期延長產生設備、人工等市場價格變化，那么也需要在合同中解決這些問題。一般來看，合同約定市場調整方法，若是工程延后則需要做好價格波動說明，避免出現爭議。

（三）構建科學的房地產施工工作方案

房地產施工建設時期，建設成本所占比例非常大，直接成本所占比例達到95%，一旦出現細微化成本調整或者是細微化成本失控，可能產生非常大的成本變動。房地產企業需要嚴格控制工程簽證變更工作以及設計變更工作，盡可能減少成本的執行差異，做好簽證與設計變更方面分類工作，結合實際情況開展針對性處理方式。在構建工程簽證相關管理工作制度時，需要明確工程工作部門、造價工作部門等相關工作人員的職責分工，為簽證質量提供保障，同時也能有效規避不實簽證或虛假簽證。重視成本管理的信息化系統建設工作，構建動態性成本管控體系。同時，還需要保證信息化系統與企業成本管理流程之間保持一致，成本管理操作界面與操作原理需要保持簡單便捷，嚴格執行各項程序，提升成本管理的有效性。施工方案不僅影響施工質量，還對工程造價具有非常大的影響。采取差異性項目施工方案，施工機具也存在差異，工期也有所差別，工程造價也有所不同。因此，需要重視施工方案的優化工作，盡可能降低成本，做好相關準備工作，合理地控制支出，嚴格控制各個施工階段，提升工程造價控制的有效性。

四、結語

房地產行業屬于我國基礎性行業，房地產行業的發展水平對人們的社會生產以及日常生活都具有非常大的影響，同人民群眾的利益密切相關。隨著房地產行業的發展速度逐漸加快，社會各界愈發關注成本問題，房地產企業也面臨著成本管理挑戰，對房地產行業的發展帶來了非常大的影響。房地產企業在成本管理過程中，需要創新工作方式，采取有效的對策來解決成本管理的突出問題，有效地滿足市場發展的實際需求。

（作者單位為河北聯馳房地產開發有限公司）

參考文獻

[1] 申廣平.房地產成本管理突出問題及對策研究[D].上海交通大學，2012.

[2] 陳信霖.新形勢下房地產成本管理的突出問題及對策研究[J].工程技術（引文版），2016（12）：00121.endprint