新時代.新征程
——探索新型城鎮化建設中的房地產長效機制暨上海房地產高峰論壇綜述

新時代.新征程
——探索新型城鎮化建設中的房地產長效機制暨上海房地產高峰論壇綜述

2017年10月27日，由中國房地產業協會主辦、中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會和中建東孚投資發展有限公司共同承辦的2017年上海房地產高峰論壇在上海青浦區順利舉行。本次論壇乘著黨的十九大東風，在全黨全國人民認真學習和貫徹落實十九大報告精神之際，以習總書記新時代中國特色社會主義思想為引領，以“新時代.新征程——探索新型城鎮化建設中的房地產長效機制”為主題，集思廣益，分享成果，積極探索新時代房地產業和新型城鎮化發展之路。為期一天的論壇，上、下午會議分別由中國房地產業協會副會長、中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會會長龐元和中國房地產業協會名譽副會長、中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會秘書長陳淮主持，中國房地產業協會會長劉志峰到會并作主題演講，中建八局副總經理、東孚投資發展有限公司董事長高波致辭。會后，代表們驅車前往青浦區重固鎮參觀新型城鎮化PPP項目，業內人士300余人參加了論壇。

一、貫徹落實十九大精神，為百姓造好房

中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在主題演講中，從“新時代、新戰略、新思想、新任務、新矛盾、新征程”六個方面暢談了學習十九大報告的體會，從準確引導住房需求、完善住房供應結構，以及滿足新時代要求、推進建筑業化發展、全面提升住房質量等方面闡述了建立房地產長效機制的重要意義和實施措施。他談到：十九大的召開，是建設中國特色社會主義社會的新起點，十九大報告回答了中國特色社會主義新時代的理論和實踐問題，制定了實現社會主義現代化強國的時間表和路線圖。所以，要把握新時代的特征，進一步完善房地產發展的長效機制和住房供應體系；要深化改革，推進共有產權房的機制建設，優化住房供應結構，拓展住房供應的方式和渠道；推行市場細分，加大三四線城市房地產去庫存力度。

新時代我國社會的主要矛盾由“人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾”轉變為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，反映在房地產領域尤為突出：一是區域發展和供應結構不平衡，房價上漲過快；二是住房品質的提升不完善、不充分。對此，有三方面的建議。

第一，正確引導住房需求。針對目前面臨的區域發展和公共資源利用的不均衡，首先要充分發揮規劃引領的作用，要引導城市人口、產業、住房需求的合理分布。其次要城市統籌安排，城市群協調發展，中心城市和城鎮實現互聯互通。再者要優化城市布局，做到城市人口與公共服務相適應，商業設施與消費需求相適應，城市綜合體與商辦樓相適應。

第二，完善住房供應結構。十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”指導思想，要發揮市場和政府兩方面的作用，針對不同城市和不同收入群體制定不同的住房供應政策，讓多數家庭依靠市場上的租房和購房解決居住問題。“租房”放在前面是考慮到當前情況，并不是說租賃是今后主要發展方向，但目前國家政策鼓勵租賃市場發展，而每個城市由于情況不同，其住房租售比例可以不一樣。發展租賃租房可以做以下幾方面的工作：

2.完善公共住房政策。公租房供應可采用貨幣補貼的方式，實行市場租金，對享受公租房的低收入家庭進行收入動態跟蹤，根據收入情況調整補貼，嚴格控制公租房的標準，嚴格準入退出機制。公租房利用率不高的城市，可適當放寬準入標準，便于充分利用公租房；普通商品房過剩的城市可考慮將商品房轉為公租房。

3.推進共有產權房政策。共有產權房政策是房地產長效機制的組成部分，它一方面減輕了開發單位的投資負擔，另一方面也減輕了居住者購房負擔。共有產權房的開發原則是：位置應放在交通便利的工業園區；申請家庭是無房戶；房價應低于同地區均價；五年后可轉讓，政府優先收購，不得分割轉讓、出租或出讓。

4．滿足改善性住房需求。市場要提供滿足中高端住房需求家庭的多樣性、差異性、個性化的要求。

5．棚戶區改造。讓居住在棚戶區的居民“脫棚進樓”，實行貨幣化安置，實現舊區改造的公建配套，完善人居環境。

6．遏制投機炒房。不僅要有短期的調控措施，還要有長效機制。國家應盡快出臺房地產稅政策，可采取新房新辦法、老房老辦法的方式，對新房全面征收房地產稅，對老房暫不征收房地產稅。

第三，滿足新時代新要求。進入新時代后，人們對住房的需求也發生了變化，從“有”房到“優”房，不僅是住有所居，而且是住有宜居。

(一)1978—1992年，以對知識分子階級屬性的重新定位為起點，以落實知識分子政策為抓手，重獲知識分子的政治認同

1．實現供給側結構性改革，解決優質住房供給不充分問題。通過房地產業鏈的加減乘除，使住宅向中高端、上檔次方向發展。建設信息化、綠色健康住宅，為人們提供休閑舒適的生活空間，使其充分享受物質和精神文化文明。

2．發展高品質住宅，提高產品質量，使房屋產品體系更加成熟。高品質意味著實用、安全、舒適和耐久，要制定規范標準，用標準引領住宅發展。

3．建筑產業化，裝配式建筑結構連接要現澆，要與百年建筑相結合，為百年工程打下扎實的基礎。

二、以十九大報告為引領，全面落實上海住房發展“十三五”規劃

不久前上海剛發布了住房發展“十三五”規劃，對于如何學習領會十九大對于住房政策的指示精神，貫徹落實上海的住房發展“十三五”規劃，上海市房地產科學研究院副院長嚴榮作了詳盡的介紹。

上海住房發展“十三五”規劃的指導思想可以概括為“1234”。1個定位，即房子是用來住的，不是用來炒的；2個體系，即住房市場供應體系和住房保障供應體系；3個為主，即以居住為主，以普通商品住房為主，以市民住房消費為主；4位一體，即由廉租住房、公共租賃住房、共有產權住房、征收安置房組成的住房保障體系。到2020年，也就是十九大報告提出的實現第一個百年目標、全面建成小康社會的決勝期，上海“十三五”住房發展總目標要達到新增住房供應總套數比“十二五”增加60%左右，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%，基本形成符合市情、購租并舉的住房體系，實現住房總量平衡增長、住房價格總體穩定、住房困難有效緩解、住房結構有所優化、居住條件明顯改善、管理能級顯著提升。

與過去的住房規劃相比，上海住房發展“十三五”規劃具有以下特點：

1．增加城鎮住房供應總量。土地供應量為5500公頃，其中商品住房2000公頃，租賃住房1700公頃，保障性住房1800公頃，比“十二五”時期增加了20%。

2．聚焦解決市民的住房困難問題。“十三五”期間，將供應保障性住房55萬套。

3．建立和完善購租并舉的住房體系。“十三五”期間，將提供租賃住房70萬套，除了新建外，可以通過改建、收購等方式獲得租賃住房房源。

4．城市更新改造中“留、改、拆并舉，以保留保護為主”，將對240萬平方米二級舊里進行改造。

5．強化房地產市場調控，穩定房價。

目前上海住房發展面臨的主要問題是土地資源緊約束、住房供應明顯不足，通過國際比較，上海的人均居住面積和人均占有土地面積都比西方國家城市要低。具體表現如下：一是土地供應量不足，溢價率高；二是房價波動幅度較大；三是人口結構變化，家庭小型化、人口老齡化以及出現年輕人口外流現象等。

在“十三五”期間，上海的住房市場仍處于發展周期，所以要進一步推進住房制度創新，根據十九大提出的目標和方略，積極研究住房發展戰略，大力推進共有產權保障房和租賃住房項目的實施。

三、新時代創新型城市與房地產業升級轉型

黨的十九大對中國未來城市發展提出了更高要求，也對新型城鎮化賦予了全新使命，努力把握“以人為核心”，推進新時代中國特色社會主義新型城鎮化建設，成為諸多企業發展與國家戰略緊密相連的課題。

房地產市場與住房保障研究分會副秘書長、上海社科院房地產業研究中心主任戴曉波通過波特理論分析了城市發展階段，將其分為資源階段（人均GDP1000美元以下）、投資階段（人均GDP5000美元）、創新階段（人均GDP1萬-2萬美元）和財富階段（人均GDP2萬美元以上）,而上海正處于創新階段，作為創新型城市，房地產業需要發展轉型，即從工業化城市的房地產業規模發展向新型城鎮化的房地產業功能轉型。

新型城市化的房地產業功能轉型，是基于安居樂業的城鎮化。安居即穩定合法的居住，樂業即穩定合法的就業。而房地產功能轉型則是由配套轉為引領：住房開發由城市人口引領；商業地產為城市社會服務；工業地產是城市就業場所。房地產業分化發展是由城市發展階段決定的，在財富與創新階段的城市，反映出馬太效應：一線城市北上廣深（控制發展的城市）房價大漲；二線城市省會與省轄市（創新城市與高鐵節點）房價上漲。在投資與資源階段城市，反映的是溢出效應：工業城市（三線）房價略漲；資源城市（四線）去庫存。在城市內部，不同區域因房價漲幅不同而分化：受價格、收入、人口導入、公共服務與科技創新等因素影響，中心城區價位高、漲幅高；創新城區價位低、漲幅大；工業城區漲幅低或平穩；其他城區去庫存與消化。

房地產長效機制基于資產質量提升。城市房地產開發通過創建園區、城區、社區、校區四區聯動型社區，提升房地產價值。城市未來有三大發展方向：

1.郊區化與農村三塊地開發，包括特色小鎮等；

2.城市更新與改造，包括地鐵上蓋、六類用地等；

3.房地產存量租賃、物業管理等現代服務業與科技創新和應用。

房地產業升級通過制度與發展創新來實現，主要基于以下幾點：

1.宏觀經濟指標，房地產價格波動幅度的區間約束；

2. GDP增幅回落，謹防房地產市場價格下行；

3.房地產金融創新，從二產拉動轉向金融互動；

4.城鄉一體的房地產市場，促進人口與土地二元融合。

此外，在高峰論壇上,中國房地產數據研究院執行院長、房地產市場與住房保障研究分會副秘書長陳晟，中建八局副總會計師、中建八局投資發展公司董事長儲小彬，還就新型城鎮化背景下的城市更新、企業服務與新型城鎮化等問題作專題演講。

（整理：周明）