德國(guó)：房屋租賃市場(chǎng)法規(guī)相當(dāng)完善

文/高榮偉

德國(guó)：房屋租賃市場(chǎng)法規(guī)相當(dāng)完善

文/高榮偉

發(fā)達(dá)國(guó)家中，德國(guó)以居民偏好租房、租賃市場(chǎng)完善、租金管制嚴(yán)格而著稱(chēng)于世。德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)，其租賃住房率為58%，高于自有住房率的42%。為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，德國(guó)政府特別重視租賃市場(chǎng)的法制建設(shè)。

細(xì)化租房合同及相關(guān)程序

德國(guó)的《民法》是住宅政策的法律基礎(chǔ)。它規(guī)定了居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分，明確了德聯(lián)邦與各州政府在住宅建設(shè)與住宅保障方面的職責(zé)，以法律的形式保障公民的基本居住條件。此外，《住房租賃法》、《住宅促進(jìn)法》、《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相關(guān)法規(guī)，對(duì)德國(guó)住房租賃政策進(jìn)行了拓展和補(bǔ)充。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國(guó)政府除了通過(guò)制定各項(xiàng)法規(guī)嚴(yán)格控制租房市場(chǎng)外，還重視細(xì)化租房合同及相關(guān)程序，以最大限度避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和分歧，從而保護(hù)房客和房東雙方的權(quán)益。其中非常值得一提的是，德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施了有利于承租人的“退租保護(hù)”制度。

“退租保護(hù)”，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人只有在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。根據(jù)德國(guó)法律，房東無(wú)權(quán)隨意終止租房合同，除了幾種特殊情況，比如，承租者不按時(shí)繳納房租，或者房東能夠證明其本人或直系親屬需要此住房。此外，在符合上述規(guī)定的前提下，房東若想終止租房合同，通常要提前3個(gè)月通知對(duì)方。租期越長(zhǎng)，提前通知對(duì)方的時(shí)間也越長(zhǎng)：租期5年以上的必須提前6個(gè)月通知，租期8年的需提前9個(gè)月通知，租期10年以上的要提前1年通知對(duì)方。房東與房客作為合同的雙方，在法律上是平等的。房東要解除合同，房客需要一定的時(shí)間，與之相對(duì)應(yīng)，房客要解除合同，房東也同樣需要這么多時(shí)間。

在德國(guó)，租房合同分為有限期和無(wú)限期兩種格式。《住房租賃法》規(guī)定，一般的房租合同都是無(wú)限期的，出租者不得因?yàn)槠渌夥空咴敢庵Ц陡叩淖饨鸲c現(xiàn)有承租者解除合同。無(wú)限期合同保證了房客能夠長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)而不被中途“攆走”——即使出現(xiàn)租房者沒(méi)錢(qián)支付房租這樣的特殊情況，房主也不能將其趕出去。德國(guó)法律規(guī)定：“即使租客有欠租違約等行為,房主也要出示足夠證據(jù),然后由執(zhí)法人員實(shí)施收屋。”為了防止房東收回再租,法律規(guī)定“執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時(shí)間期限內(nèi)不得再次出租”。

為了保護(hù)房東的利益，德國(guó)法律規(guī)定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級(jí)證明（即此前支付租金的記錄）、詳細(xì)的工作情況和財(cái)務(wù)狀況證明。出于維護(hù)房客權(quán)益的需要，德國(guó)政府建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，控制出租房屋的質(zhì)量。以前，租房者有義務(wù)在居住幾年后自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行維修或重新裝修，而現(xiàn)在，這一義務(wù)已經(jīng)取消，但房客可自愿對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)。

租房合同通常還規(guī)定，房客交房時(shí)須按入住時(shí)原樣交還房屋，租房期間對(duì)房屋所作的改變必須全部恢復(fù)，以最大限度地保護(hù)房東的合法權(quán)益。

房東不得隨意上漲房租

德國(guó)的《民法》等多項(xiàng)法律對(duì)房租進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，特別側(cè)重對(duì)房客利益予以保護(hù)。《民法》規(guī)定，合同一經(jīng)簽訂，房東不得隨意上漲房租。《租金水平法》規(guī)定，3年內(nèi)舊合同的租金上漲幅度不能超過(guò)20%，2015年又調(diào)整為10%。原有租房合同到期，房東收回住房后再次出租，通常會(huì)上調(diào)租金，按照2015年6月生效的《租金剎車(chē)法》，房東再出租住房，租金最大上調(diào)幅度不得超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%。對(duì)于新簽訂的合同，允許租借雙方進(jìn)行議價(jià)，但是租金要參照已有同等質(zhì)量和位置的房屋的租金水平來(lái)確定。

對(duì)于一個(gè)地方同類(lèi)住房的通常房租水平，德國(guó)法律還特別規(guī)定，設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，定期制定“房租合理價(jià)格表”。一般情況下，政府制定的租金價(jià)格低于由供需關(guān)系決定的市場(chǎng)均衡價(jià)格。按照規(guī)定，各大中型城市每年應(yīng)更新“租價(jià)表”,而房東要根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房?jī)r(jià)”。按照《住房租賃法》，如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則以“房租超高”論，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，這種情況已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。遇到這種情況時(shí)，房客可以與房東進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以向法庭起訴，“不僅房租會(huì)立即降到最多達(dá)20%，而且房東將受到最高10萬(wàn)馬克的罰款”。有知情者指出。如果房東所定的房租超出“合理房租”50%，則以“房租暴利”論，根據(jù)《刑法》，這已構(gòu)成了犯罪行為，如不及時(shí)更正，房東將面臨高額罰款，甚至有牢獄之災(zāi)。

在德國(guó)久居的一位華裔人士列舉了一個(gè)自己切身經(jīng)歷的案例：這位華裔人士曾住在法蘭克福附近的一個(gè)小城，其所租房子約60平方米。起初凈房租是980馬克，高出法蘭克福地區(qū)“合理房租”32%——這就已經(jīng)到了“房租超高”的程度。3年后他與房東談判，降到850馬克，還是高出了15%，但已到了法律容許范圍。搬到法蘭克福后，他租了83平方米的房子，凈房租980馬克，但已經(jīng)低于法蘭克福地區(qū)“合理房租”4%——當(dāng)然，這位華裔人士就無(wú)須與房東再費(fèi)口舌了。

長(zhǎng)期以來(lái)，良好的法律法規(guī)規(guī)范了德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)。據(jù)了解，在現(xiàn)實(shí)中，相關(guān)機(jī)構(gòu)制定的價(jià)格一般也都能得到有效執(zhí)行。連續(xù)而有效的相關(guān)政策條例很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益，使得德國(guó)租房市場(chǎng)極為穩(wěn)定。

政策上積極引導(dǎo)和扶持

從性質(zhì)上看，德國(guó)《住宅促進(jìn)法》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調(diào)，明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。德國(guó)各級(jí)政府尤其是聯(lián)邦政府把推動(dòng)福利住房即由國(guó)家資助建造、租金較低、專(zhuān)門(mén)租給低收入人群的住房的建設(shè)作為必須履行的職責(zé)。

為了保障德國(guó)公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護(hù)承租人利益的同時(shí)，還為房屋供給方制定了相應(yīng)政策，鼓勵(lì)和培育德國(guó)租賃房市場(chǎng)的健康運(yùn)作。在德國(guó)，不管是開(kāi)發(fā)新房還是經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租，過(guò)了期限，才能按市場(chǎng)租金出租。因此，德國(guó)租賃房源充足。據(jù)媒體報(bào)道，到2016年，德國(guó)存量住房4170萬(wàn)套，戶(hù)均套數(shù)約為1.02套。德國(guó)家庭小型化，但房屋居室結(jié)構(gòu)偏向3、4、5居室。這意味著盡管戶(hù)均套數(shù)只有1.02套，但人均居住面積達(dá)到46.5平方米，人均租住公寓面積達(dá)到44.6平方米，高于世界發(fā)達(dá)國(guó)家水平。有這么大的居住空間，德國(guó)租房并不困難，租金自然也不會(huì)太高。據(jù)媒體報(bào)道，德國(guó)租金占家庭可支配收入比重為27.2%，柏林為28.9%，漢堡為29.4%。

通常，德國(guó)政府對(duì)投資商建設(shè)用于出租的房屋進(jìn)行免稅或者直接補(bǔ)貼，因此，在德國(guó)建設(shè)用于出租的房屋比建設(shè)用于出售的房屋會(huì)得到更多的稅收優(yōu)惠。這在客觀上也鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資商樂(lè)于開(kāi)發(fā)更多用于租賃的住房。德國(guó)房地產(chǎn)稅收制度完善，持有環(huán)節(jié)的稅率達(dá)到2.3%，業(yè)主需要把閑置的多余房屋拿出來(lái)出租，以收取租金來(lái)彌補(bǔ)持有稅收成本，同時(shí)還能享受更大的稅收優(yōu)惠。根據(jù)immobilienscout24公布的數(shù)據(jù)，慕尼黑、漢堡的租金回報(bào)率達(dá)到3.5%和3.8%，柏林達(dá)到4.3%，因此，業(yè)主具有足夠的租賃積極性，柏林190萬(wàn)套公寓中85%用來(lái)出租。

與此同時(shí)，對(duì)用于出租的住房，德國(guó)政府的稅收政策規(guī)定，其折舊率要高于普通商品住房，例如，規(guī)定出租房屋的建筑成本在50年內(nèi)折舊完畢。在這種稅收體制下，出租房的投資者和承租者，比商品房的投資者和購(gòu)房者擁有更大程度的稅收優(yōu)惠。因此，這對(duì)于刺激德國(guó)租賃房市場(chǎng)的投資意義重大。

“適居性”和權(quán)益保障到位

就安全性來(lái)看，德國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)因?yàn)閲?yán)格的法規(guī)而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感。

一般來(lái)說(shuō)，人們尋找租房時(shí)要借助中介商，這個(gè)時(shí)候一旦遇到黑心中介，往往出現(xiàn)“宰你沒(méi)商量”的結(jié)果。不過(guò)，在德國(guó)不必?fù)?dān)心“挨宰”，因?yàn)橛小蹲》恐薪榉ā贰＿@項(xiàng)法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達(dá)2.5萬(wàn)歐元的罰金。根據(jù)《租金剎車(chē)法》的最新規(guī)定，租房市場(chǎng)已經(jīng)引入“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”原則，即租房中介費(fèi)不再由租客承擔(dān)，而改由房東承擔(dān)，租客只有在專(zhuān)門(mén)授權(quán)給中介找房的情況下，才需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用。

租客的安全感還體現(xiàn)在對(duì)住房人的保護(hù)上。在德國(guó)人看來(lái)，房東租給房客的不是一臺(tái)機(jī)器，或某個(gè)工具，而是住房。住房是給人住的，是一個(gè)人或一個(gè)家庭生活的中心場(chǎng)所，所以對(duì)住房人的保護(hù)已經(jīng)作為基本人權(quán)寫(xiě)入了德國(guó)《憲法》。“就連警察搜查一個(gè)住房都必須事先得到法庭準(zhǔn)許，何況你一間房東了。”久居德國(guó)的一位人士指出。

為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，德國(guó)法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象。而對(duì)于眾多的租房客，德國(guó)政府也制定了許多具體細(xì)則予以保護(hù)。特別是對(duì)低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優(yōu)惠政策，其中“房租補(bǔ)貼制度”便是低收入居民住房保障的主要方式之一。德國(guó)法律規(guī)定，德國(guó)公民中凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住宅者，均有權(quán)享受住宅補(bǔ)貼，以保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。租房補(bǔ)助的資金來(lái)源于德國(guó)聯(lián)邦政府，由各地的社會(huì)福利局進(jìn)行具體行政操作。至于具體的房租補(bǔ)貼數(shù)額，則根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短及房租支出等情況來(lái)確定，向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補(bǔ)助。

這個(gè)政策的優(yōu)點(diǎn)在于，對(duì)申請(qǐng)人的考核是動(dòng)態(tài)的，有時(shí)效性，因?yàn)槊磕甓紩?huì)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行考核，并不是申請(qǐng)到補(bǔ)助后就可以一直獲得。租金補(bǔ)助期原則上定為12個(gè)月，如果能夠預(yù)測(cè)到補(bǔ)助期內(nèi)會(huì)有重大變化，審批的補(bǔ)助期會(huì)減少，甚至分割，比如家庭總收入提高超過(guò)15%，或者正在找工作的大學(xué)畢業(yè)生。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至2015年12月31日，德國(guó)總?cè)丝?217.5684萬(wàn)，其中約46萬(wàn)戶(hù)家庭獲得住房補(bǔ)貼，占所有住戶(hù)的1.1%。

更為重要的是，德國(guó)租房和買(mǎi)房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地所有公共服務(wù)。也就是說(shuō)，在德國(guó)租房，不僅“適居性”和權(quán)益保障等都非常到位，租房客還可享受與買(mǎi)房一樣的“安全感”和“穩(wěn)定感”。由于德國(guó)擁有高度發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)和完善的配套措施保障，全德有3/4的人口不是房東就是房客。據(jù)說(shuō)，在德國(guó)，租住同一間房子達(dá)數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當(dāng)可觀。

總體來(lái)看，德國(guó)關(guān)于租房的法律雖然復(fù)雜，但對(duì)房東，尤其是對(duì)于房客的權(quán)益保護(hù)還是相當(dāng)全面的。“相對(duì)較便宜的房租、健全的租房法規(guī)和政府抑制房?jī)r(jià)的法規(guī)等，讓德國(guó)幾乎成了租房者的‘天堂’。”對(duì)德國(guó)房屋租賃市場(chǎng)有過(guò)研究的人如是說(shuō)。

（作者單位：河南省社旗縣縣委黨校）