對我國住房租賃立法的一些思考

文/王春華

對我國住房租賃立法的一些思考

文/王春華

改革開放以來，大量農民工、新就業大學生等群體涌入城市，成為城市住房租賃市場的新消費者。由于我國的租房市場不規范，“黑二房東”、“黑中介”等大量存在，群租、“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約驅趕承租人、房東拒絕維修等行為層出不窮，嚴重擾亂了市場秩序，承租人權益經常受到侵犯。因此，我國住房租賃立法需遵循市場規律，以問題為導向，以人民利益為導向。

一、我國住房租賃市場現狀

（一）租金高，穩居難

長期以來，一線城市房屋租售比一直處于低位，租金的收益不如賣房的收益，房主更愿意出售房屋，獲取更高的收益，導致用于出租的房屋數量不斷減少，進而推高了房屋租金，使房屋租賃欺詐、隨意驅趕租客、群租等租賃市場亂象不斷涌現，每年畢業季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，其中的重要原因之一即無法繼續忍受租房之苦。租房網站“107間”發布的《2016·107間北京租房報告》顯示：北京租房客，平均每11個月換一次房，大部分在8到14個月之間，“穩居”已成為很多租客的奢望。租客對于房東和中介的滿意度普遍較低。發生糾紛后，超過七成的租客不了了之。由于無法維護自身的合法權益，許多租客只能選擇默默忍受。約兩成的租客私下維權但最終無果，只有約6%的租客會選擇報警或訴諸法律。

（二）房屋租賃欺詐時有發生

58同城發布的《2016年度中國生活服務領域互聯網黑產報告》顯示，房屋租賃欺詐是互聯網黑色產業活躍的領域之一，人均被騙金額為2560元，而九成受騙租房為80后與90后。報告顯示，在地域分布方面，房產黑色產業舉報覆蓋全國244個縣級以上城市。其中，外來人員較多、租房需求較為旺盛的大中型城市，房產類黑色產業活動較為活躍，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。此外，房屋租賃尚無嚴格手續與相關流程，這也吸引了更多互聯網黑色產業從業者“從中牟利”。通過對用戶舉報數據的梳理分析，報告指出，房屋租賃類欺詐的主要手段為編造虛假房源（通過造假的房產證與身份證博取租房者信任），隨后以不在本地、身體不便、家庭對出租房屋有爭議等為由，要求事主先交定金、房租，從而騙取非法利益。

（三）租客租房時間延長

我國住房租賃市場存在諸多亂象的同時，租客的租房時間卻在延長。過去四年中，以北京、上海為代表的一線城市，首次購房人群的平均年齡從30歲推遲到34歲，大城市中的年輕人有越來越長的時間停留在租房市場。此外，租賃人口的規模也在逐年增加。鏈家研究院在《租賃崛起：迎接3億人的品質租賃生活》報告中指出，城鎮化步伐的加快促進了城鎮流動人口的增加。同時，以家庭為單位的流動趨勢使流動穩定性不斷提高。2015年，全國有接近1.6億人選擇租房居住，預計2020年將有1.9億人租房生活，2030年將達到2.7億人。

二、我國住房租賃立法亟待解決的問題

（一）明確房屋租賃雙方權利義務，穩定租賃關系

只有明確房屋租賃雙方的權利義務，才能從根本上保證租客不被隨意驅逐、房租不隨意漲價、租戶享有就地就醫就學的福利，這三件事是目前我國租賃市場迫切需要解決的核心問題。目前，現有的房屋租賃相關法律法規對房屋租賃當事人（出租人、承租人、房地產中介機構及從業人員）權利義務關系規定過于寬泛，應當明確的業主基本權利義務有：收取租金的權利、監督房屋使用情況的權利、主張損害賠償的權利，以及依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當理由不隨意驅趕承租人等義務。而應當明確的承租人權利義務有：獲取房屋權屬信息的權利、對所租房屋的獨占權、優先承租權及購買權、承租人地位的承繼權，以及按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋等義務。

明確租賃合同登記備案，推動網簽。要求租賃合同進行網上簽約備案，其意義在于：一是起到保護的作用；二是擁有證明的效力，這有利于建立房屋租賃市場數據庫，監管部門能夠及時了解行業發展概況。合同備案后，租賃雙方權利義務更能得到法律的認可與保障。在租賃合同網簽基礎上，進一步與工商總局、公安部門建立出租人、承租人信息查詢和征信聯動機制，有利于公安部門進行人口管理，對租賃房屋中吸毒、傳銷、賣淫、賭博、制假造假等違法行為進行實時有效監管，凈化市場環境。房屋租賃合同的備案，也有利于住房租賃企業規模化發展，合同備案登記能夠實現企業面對資本市場、股票市場、私募基金、銀行等透明化，這對行業融資、解決資金難問題具有關鍵作用。同時，也可監督企業誠實經營，防止企業虛報營業規模、盈利情況等。

（二）界定行業關鍵詞，制定行業標準

住房租賃市場行業標準包括：一是租賃合同標準化、規范化。法律可以規定合同的基本條款，不同地區可以根據本地區具體情況和需求，出臺不同樣式的要式合同，可以添加具體條款。在合同標準化規范化的基礎上，更有利于推動住房租賃合同網簽，建立住房租賃市場數據庫。二是規范房屋分割標準。如對房屋改造隔斷的N+1行為，制定一系列安全改裝標準，明確房屋分割規則，細化面積、裝修、配置等細則。為避免群租行為，應明確出租房屋必須保證基本的通風和采光，物業類型不得為車庫、地下儲備室，不得按照床位出租等細則。

（三）建立住房租賃糾紛解決機制

目前，我國還沒有住房租賃糾紛的解決機制。租賃糾紛具有多發性、復雜性、涉案金額低等特點。我國沒有專門解決租賃糾紛的簡易法庭。通過訴訟解決，訴訟時間較長；通過仲裁解決，效率雖高，但對涉案金額要求高。解決這一問題的有效機制是建立街道社區、中介公司、業主、承租人四方調解機制，或者由法律主管部門開設綠色通道，走簡易司法程序，盡可能在社區解決此類糾紛。不規范的租賃行為會對鄰居造成很大困擾，參照發達國家租賃市場管理經驗，如果法院能夠就租賃糾紛形成高額的判例，會促使更多業主和社區依據現行的民法和物權法，更加有意識地自主解決住房租賃糾紛。

三、完善我國公共租賃住房的建議

（一）增加公共租賃住房的供給

資金和融資機制是保障公共租賃制度順利實施的重要因素。政府作為公共租賃房建設的主力軍，其財政收入是公共租賃房建設的主要資金來源。政府應通過對公共租賃房進行科學的分析，同時結合當年的實際情況，編制合理的年度財政預算。此外，還可以專門設立一個隸屬政府的監管部門，專門負責監督和管理預算款項，保障款項的順利運作。

（二）健全管理機制

為杜絕開著豪車卻住著保障房等怪現象的出現，嚴格制定公共租賃住房的審核機制非常重要。應秉持公開、公平、公正的“三公”精神對申請人進行資格審查。在進行審核時，不能將目光僅僅停留在表面，而應關注細節，嚴格審批，切實起到審核的作用。

（三）加強保障性住房的公平性建設

1.降低公租房的租金水平，提高補貼標準。目前，一些為解決中低收入居民居住問題而建造的公租房出現了無人租住的現象。造成這一現象的原因主要有兩個：其一是住房租金水平過高；其二是保障標準不合理。公租房的宗旨是幫助經濟收入水平處于社會底層的人員有房可租，無論設備多么齊全、環境多么舒適，如果租金超出了住戶的承受能力，所有優點都相當于海市蜃樓。所以，政府應作出明確規定，公租房的租金必須低于市場價，并且在制定租金標準時，以“保本微利”為前提，考慮到租賃對象的實際經濟能力，合理下降租金標準，使住戶住得安心、順心，切切實實體現公租房的保障性與福利性。

2.防止租房補貼變成生活補貼。在實際生活中，部分領取租房補貼的人員將補貼金用作他用，違背了發放租房補貼的初衷，使政府的住房保障行為失去意義。所以，房管部門在選擇補助方式時，應考慮到住戶的實際情況，適時采取實物配租的方式，真正做到人性、合理的租金保障。

四、結語

安居才能樂業，推動住房租賃市場立法，通過法律明確房屋租賃雙方權利義務，穩定租賃關系，界定行業關鍵詞，制定行業標準，建立住房租賃糾紛解決機制，這樣才能從根本上建立一個健康可持續的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求。

（作者單位:浙江省社科院經濟研究所）