物業企業資質核定取消后的挑戰和機遇

文/陳明

物業企業資質核定取消后的挑戰和機遇

文/陳明

國務院總理李克強9月6日主持召開國務院常務會議，部署在更大范圍推進“證照分離”改革試點，并再取消一批行政許可事項。會議決定：再取消物業企業資質的認定核定、對外承包工程項目投標核準等52項國務院部門行政許可事項。

這是繼今年初國務院下發取消二級及以下物業企業資質認定核定后，再次取消一級資質認定核定的又一重大舉措，引起業內同行的強烈關注。此舉標志著長達三十五年的物業管理企業資質準入門檻被撤銷。從此物業管理行業企業將正式進入“無資質認定核定”時代,企業真正進入巨變的環境中，共同在公平、公正、公開的市場參與競爭。應該說，這次全部取消物業企業資質認定核定，完全順應供給側改革的戰略發展趨勢，充分顯示了政府推進改革的決心和果斷。它對于企業釋放生產力、優化生產關系、促進行業企業自律、保障企業營利增長、修訂服務標準規范、加強“誠信”建設、完善公開黑名單制度、切實維護業主合法權益等方面將發揮積極推動作用。

一、物業企業資質的認定核定在行業發展過程中發揮了不可替代的作用

三十五年前深圳率先成立了全國首家物業管理公司，拉開了內地物業管理改革開放的序幕，激發了內地物業企業的蓬勃發展，其歷史使命早已光榮鐫刻在物業管理行業的發展史冊上。多年來，物業管理人用他們柔弱的雙手，夯實了物業基石，成就了行業發展，無疑具有重要的里程碑意義。

不可否認，在整個行業發展過程中，物業企業資質的認定核定，為規范市場有序競爭、提高行業服務質量、加強行業監管、走具有中國特色的物業管理道路發揮了不可替代的作用。在過去三十多年的市場經濟中，透視物業行業和企業的前世今生，投資少、門檻低、人員雜，加上房地產業異軍突起成為支柱產業，給物業企業創造了天賜良機般的生存和發展空間。因此，在這個大背景下央企、國企、房地產公司和眾多草根企業家們紛紛成立物業企業，其主要目的首先是為房地產開發商提供末端管理與服務，其次是肥水不流外人田，再者是被當作小金庫、錢袋子，甚至成為房產開發商的“洗錢池”，導致有條件的成立物業公司，沒條件的創造條件也要成立物業公司。尤其是2002年商品房成為新一輪的熱銷商品后，新注冊的物業公司如雨后春筍般橫空出世，一些未經任何培訓和無任何從業經驗的草臺班子進入市場，而且這些房企與物企不是近親結婚，就是近親繁殖，背靠大樹好乘涼的企業有形無形間成為市場壁壘，所有這些都嚴重影響了市場競爭的正常進行和企業的可持續發展。

因此，如果政府缺乏有效的統合監管制度，那么公共利益將再次被利益集團捕獲，新生的小微物業企業將被迫從充滿希望走向絕望。而當年政府出臺物業資質的認定核定，其目的就是設置資質準入門檻，進一步規范和完善法制條件，為物業管理市場的有序發展，發揮了行業監管作用。同時，資質不但是一種行政許可，還是建立市場制度、規范物業管理的行為，更是提供物業管理服務、保障業主合法權益的有力保障。應該說在當時的環境條件下設立行政許可，建立市場準入制度是完全必要的。

二、經過三十多年的發展，物業企業資質核定的三大依據功能已逐步消失

隨著物業企業的不斷快速發展，資質管理原來所設定的條件逐步為大部分物業企業所具備，而注冊資本和相關專業人員資質認定等條件也漸漸淪為形式上的審查，不但沒有發揮其設立之初的作用，還造成許多企業為獲得各類資質和許可，去參加各類中介機構的培訓，不但增加了企業的負擔，更重要的是在為企業提供服務方面，資質幾乎發揮不了任何作用。就像公民身份證，除了證明公民身份外不能證明其他。還有，資質的認定核定主要是依據企業的注冊資金、管理服務面積、從業人員資格和人數，雖然每兩年需對資質進行審核，其實也是一種走過場的形式罷了。在現行的實踐中，租借資質、掛靠經營、代開發票、虛假投標等行為屢有發生。對客戶而言，什么資質并不重要，真正重要的是企業為業主提供了什么質量和水準的服務。

經過三十多年的物業市場發展，實踐證明資質核定的三大依據已逐步消失，物業服務企業資質許可必備的三個主要條件目前都名存實亡。第一，2015《公司法》修訂后取消了注冊資本；第二，2015年3月國務院發布通知，取消物業管理師等67項職業資格許可和注冊職業資格認定行政審批；第三，2016年1月國務院常務會議通過修改部分行政法規的決定，取消了《物業管理條例》中的兩條企業資質管理相關條款及物業管理人員從業資格限制。從上面三項認定核定的取消看，物業服務企業資質許可實際上已缺失了主要依據。也就是說，目前實施的認定核定管理辦法，無論繼續保留還是予以調整，對市場、企業、業主都沒有任何現實指導意義。

三、資質認定核定取消后，物業企業面臨的挑戰和機遇

對于取消物業企業資質認定核定，物業企業如何積極應對？首先，我們應該看到，“風口上的豬”終于落地了。從全面取消到徹底放開，從“有證”到“無證”，物業行業確實進入了巨變環境中，確實進入了顛覆與被顛覆的時代。當年幾乎“玩命”評上一級資質的企業，現在卻與剛剛起步的物業企業站在同一起跑線上平起平坐，所面臨的生存環境和市場環境將是非常殘酷的。所有的物業企業在巨變的環境中都將面臨巨大的挑戰。

例如，在取消資質認定核定后的過渡期及真空期，在市場還沒有全面理解、掌握政策前提下，如果一些企業在招標書中仍然注明投標者應該具備的從業資質等級，或者還標明一二三級的入圍紅線怎么辦？這些問題的出現，著實讓人很無奈，其實這種傳統慣性思維是需要一個時期的過渡才能逐漸被市場淘汰的。

取消資質核定就是打破行業壟斷壁壘，這有利于物業企業順應市場經濟發展規律。比如一個雞蛋，從里面打破是生命，從外面打破就是食品，而生命是內生成長，食品是一次性享用。但從長遠看，一些優秀的品牌物業企業將依托企業自身的規模和人才，保持行業內的領先地位，但它必須要有足夠的專業、足夠的效率、足夠的服務、足夠的標準、足夠的精細，因為市場比一張資質證明更有說服力。

近年來企業的轉型升級日益盛行，問題是“急轉”，還是“緩轉”或者彎道超車。實際上這次取消資質，已經為企業產業轉型升級打通最后一公里鋪平道路、創造了條件，不會再發生過去那種讓企業想方設法去拼資質證書或者動不動就“翻燒餅”的情況。

英國思想家羅素曾經說過：“提到過去，每個時代都承認它是事實，提到當前，每個時代都否認它是事實。”因此，在一個變化急劇、無法預測的環境中，物業企業遭遇了前所未有的挑戰。房地產行業發展受阻、勞動力人口轉移、人力資源成本大幅增加等一系列要素變化，都在深刻地影響著物業企業的發展，而這些問題往往在考驗企業的戰略發展智慧和管理者的應變能力。企業的根本使命就是開拓市場，轉型和轉行是有本質區別的。取消資質認定核定后，作為物業企業必須加快企業的轉型升級。這是一個長期又復雜的過程，如果繼續沿用傳統的思維方式，將無法適應目前現代化、智能化、數字化的高端建筑和超高層樓宇管理服務，最終會被市場淘汰出局。

物業管理行業已經歷了三十多年的歷程，企業市場發展迅速，物業專業出現了多元化趨勢，物業服務資源得到了有效配置，經營領域日益拓展，高端科技不斷運用，低碳環保大勢所趨，服務集成化、規范化。物業行業誕生初期的粗放型競爭格局，逐步被產業融合及區域整合所代替。為此，提出以下幾點建議。

第一，必須加快人才隊伍建設和儲備。一個具有現代物業管理水平的企業，應該具備包括物業管理的前期策劃、設計施工、智能環保、綠色建筑、自動化集成融入智慧物業服務的全程參與能力。

第二，深入研究“無證”時代的市場變化和對策。理順開拓市場經營思路，組織對市場客戶和環境的調研，重新制訂管理標準和服務標準，開發企業服務的品牌戰略。

第三，加大政府和行業協會的指導，加強事中事后的各項監督、評估、考核機制，進一步提高物業企業參與市場競爭的積極性和主動性。物業企業不僅要關注市場變化，還要關注企業發展趨勢和環境變化，時刻不忘初心守住本業，在“做專、做精、做細”上狠下功夫，將企業工匠精神融合在企業文化之中，這樣才能讓物業企業發展符合巨變時代的變化。

（作者單位：上海雙輝物業管理有限公司）