供給側改革再度發力，上海土地市場應聲而變

文/施健

供給側改革再度發力，上海土地市場應聲而變

文/施健

2017年已經過去了四分之三的時間，樓市政策層面波瀾不驚，反倒是土地市場經歷了一波顯著變化，從商品住宅用地拿地要求從嚴，到商辦用地出讓條件收緊，而后又新推出租賃住宅用地，均對土地市場造成不同的影響。本文將探究造成土地市場行情變化的原因及后期市場的發展趨勢。

一、土地市場供給結構悄然改變

（一）租賃住宅用地異軍突起

對2016年三季度和2017年三季度成交結構進行比較，可以明顯發現2017年三季度商辦用地成交的占比大幅回落，且含住宅綜合用地的成交占比出現下滑，保障性住宅用地成交比重反而顯著上升。今年三季度上海首次推出租賃住宅用地入市交易，成為經營性用地一個重要的組成部分。在全國大力推進租賃住宅建設發展的背景下，上海后期租賃住宅用地占比上升的可能性較大。

圖1 2016年三季度經營性用地成交結構

圖2 2017年三季度經營性用地成交結構

目前，上海逐步開始大規模增加租賃住房用地的供應，旨在貫徹中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和保障民眾“住有所居”的方針，同時，也為完善租售并舉的住房體系夯實基礎?！笆濉睍r期，上海全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住問題比較突出，因此，供應結構需要優化，住房發展要適應人口結構和居住生活方式的變化趨勢，滿足居民合理的居住需求。穩定商品住宅的供應、加大租賃住房的供應勢在必行。

（二）商品住宅用地回歸正途

由于商品住宅用地的稀缺性，不少房企的土地儲備開始告急，即便如今拿地要求愈發嚴苛，開發商也仍趨之若鶩，政府一旦推出地塊，就會被市場快速消化。在經歷二季度的低潮后，三季度政府加快商品住宅用地的推地節奏，因此，出現了一波回暖行情，土地供應量超過60公頃，大幅優于去年同期水平。

圖3 近階段全市商品住宅用地供求走勢

在自有資金拿地以及招掛復合出讓方式的雙重限制下，三季度商品住宅用地的成交溢價率基本為零，與去年三季度超過100%的平均溢價率形成鮮明的對比。可見政府本輪對于商品住宅用地交易的調控效果顯著，不僅嚴防高溢價地塊誕生，而且有效穩定了商品住宅用地的地價水平（注：此處地價為土地地價，非樓板價，下同）。

圖4 近階段全市商品住宅用地地價水平及溢價率走勢

（三）商業辦公用地走向分化

在經歷了前期商辦用地放量交投后，今年全市商辦用地整體走勢為低開高走。年初政府對于商住項目的整頓，不僅給商辦物業市場帶來較大沖擊，對土地市場同樣有所影響，故今年一季度供應不及10公頃，后兩個季度開始逐漸回暖，但三季度土地供應量仍明顯低于去年同期水平。由于目前市場中商辦物業依舊保持較高的庫存壓力，政府推地趨于謹慎。

圖5 近階段全市商辦用地供求走勢

在供求體量出現回落的情況下，商辦用地的地價水平卻保持在高位。由于商品住宅用地拿地門檻不斷提升，開發商開始將目光更多地轉移到商辦用地上，不過政府對商辦土地出讓出臺了“不得建造類住宅項目”等多項新規，因此條件一般的商辦用地開發商不會貿然出手，而對于熱門的商辦用地的爭奪則異常激烈。比如今年一季度靜安、青浦的優質商辦用地一入市就受到開發商爭相競奪，因此該季度的平均溢價高達140%以上，平均地價也超過40000元/平方米。

圖6 近階段全市商辦用地地價水平及溢價率走勢

二、土地市場成交風格快速轉變

三季度全市出讓的住宅用地情況與以往相比發生了一定的變化：其一，從整體溢價率水平看，總共出讓的9幅純商品宅地用地，溢價率范圍僅為0.001%-1.83%，都接近底價成交；其二，三季度出現了一定數量的租賃住房用地，總計達6幅，接近商品住宅用地。正因上述兩大變化，市場上部分住宅用地交易呈現出了新的特征。

（一）超低溢價率的高價住宅用地

住宅用地溢價率的下調，一方面受到出讓方式轉變的影響，三季度的9幅住宅用地中有8幅采用了招掛復合的方式出讓，這是為了抬高拿地房企的資質門檻、控制參拍房企數量，防止出現哄抬地價、使地價過度飆升的情況，同時融入招標方式，會提高房企的參與成本，從而壓縮地價的上漲空間，另一方面，與低溢價率并不相對等，部分地塊的實際成交樓板價未呈現出應有的低價姿態。

以三季度青浦區成交的兩幅相鄰組團住宅用地即盈浦街道觀云路南側25-04地塊、西側22-05地塊為例：這兩幅地塊均由首創置業競得，地塊面積分別為14909.1平方米和21491.1平方米，容積率均為1.5，起拍樓板價均為27000元/平方米，成交溢價率分別僅為0.66%和0.41%，成交樓板價分別為27179元/平方米和27112元/平方米。

從起拍樓板價水平看，與周邊出讓的其他宅地相比，這一價位已明顯偏高。在這兩幅組團地塊的北側區域，曾于2016年8月出讓了兩幅純住宅用地，其起拍樓板價僅為1.5萬元/平方米，在相隔約一年的時間里，該地區住宅用地的底價已上漲了八成，而這兩幅2016年出讓的住宅用地，最終成交溢價率雙雙超過了100%，樓板價更超3萬元/平方米大關?？梢?，在超低溢價率的表象下，被大幅拉升的起拍底價才是實質。

單從2.7萬元/平方米的成交樓板價水平看，盡管不及前述兩幅超3萬元/平方米的地塊，但也已經屬于高位。目前地塊周邊在售的主力商品住宅項目如首創禧悅、大發融悅和東渡悅來城，均價都在3.8萬-4萬元/平方米，按2.7萬元/平方米的樓板價估算，地價房價比已逼近70%。

綜上，未來在住宅用地出讓方式轉變以及出讓底價調整的雙重作用下，“吸睛”的超高溢價率或再難出現，而同樣需指出的是，招掛復合的出讓方式已經在控制地價過快上漲方面產生了初步成效。

（二）黃金地段住宅用地只租不售

上文提到三季度全市共出讓了6幅租賃住宅用地，與商品住宅用地的分布情況完全不同，除嘉定新城的一幅地塊外，其余租賃住房用地均處在外環線以內，處在內中環區域的地塊多達4幅，其中更是不乏出自南碼頭濱江、古北、漕河涇這樣的市中心傳統熱門成熟社區。

表1 2017年三季度租賃住房用地出讓列表

值得一提的是位于長寧古北板塊的租賃住房用地。首先，從該板塊的經營性用地市場來看，近十年來，該板塊僅出讓過一幅商辦用地，住宅用地更是零供應，足見該板塊住宅用地之稀缺程度。其次，古北作為上海傳統的高端居住區之一，在無新增商品住宅項目與用地的供應下，二手房的價格長期占據著高位，與此次出讓的租賃住房用地相毗鄰的即為板塊內幾大標志性的小區，最新的VISS均價都已逼近甚至超過10萬元/平方米。

如果根據當前市場行情、按約60%的地價房價比保守估算的話，古北地區的商品住宅用地樓板價理論上可達到約6萬元/平方米的水平，此番該幅租賃住房用地成交樓板價僅為1.27萬元/平方米，足見政府為發展租賃住房給出了巨大的讓利空間，也顯示出上海發展租賃市場的決心。

值得注意的是，三季度推出的6幅租賃住房用地的受讓人，分別是上海地產集團、張江集團和嘉定新城發展有限公司這三大國企。這一方面是因為一般傳統房企對租賃住房項目的開發操作缺乏相關經驗，大多處于觀望狀態，另一方面則是貫徹了住建部等九部委聯合印發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求，在人口凈流入的大中城市充分發揮國有企業的引領和帶動作用。因此，上述租賃住房用地均被國企收入囊中也屬情理之中。

三、土地市場未來走勢穩中求變

從以往政府的供地規律來看，下半年是傳統的供地高峰期，在三季度經營性用地交投的反彈中可初見端倪，預計四季度土地市場會維持大體量的供求。

根據上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》，“十三五”期間上海將年均供應住房用地1100公頃，包括商品住房用地400公頃，保障性住房用地360公頃，租賃住房用地340公頃。

自2014年開始，上海住宅用地供應計劃不斷縮水，平均計劃供應量在600公頃左右，其中商品住宅供應為350公頃，保障性用地為250公頃。“十三五”規劃中提出的1100公頃的供應量，不但新增了大量租賃住房用地的計劃供應量，也提升了商品住宅用地和保障性用地的計劃供應量，因此不難想象后期在商品住宅用地和保障性用地供求保持穩步增長的同時，租賃住宅用地入市體量的快速增長將成為一大亮點。

以目前土地交易市場的發展趨勢來看，對于熱門區域的商品住宅用地，政府基本會提高地塊出讓底價，并采用招掛復合方式出讓，因此后期商品住宅用地的高溢價成交將難以出現。而高溢價地塊更多會誕生在商辦地塊上，因為商品住宅用地基本被大型房企所包攬，中小型房企唯有在商辦用地上尋求突破口，在商辦用地出讓條件收緊的情況下，優質的商辦用地將成為市場追逐的焦點。

（作者單位：上海城市房地產估價有限公司）