發展住房租賃市場是長效機制的重要支柱

文/穆子犁

發展住房租賃市場是長效機制的重要支柱

文/穆子犁

一、租房是住房梯度消費的重要臺階

一般說來，住房消費模式是由住房消費觀念、消費方式、消費水平、消費結構等多重因素構成的，它是住房消費諸因素的總和。根據我國國情，我們的住房消費必須是資源節約型、環境友好型的，要樹立適度型住房消費觀念，確立與收入狀況、環境承受能力相適應的住房消費水平，形成合理多層次的梯度住房消費結構，以實現“人人享有適當住房”的目標，其核心是適度消費、梯度消費。

所謂適度消費，就是儉而有度，以經濟適用為原則合理消費，即住房消費方式要與國家能夠提供的資源條件相適應，住房消費水平要與所處的經濟發展階段和收入水平相適應，住房消費要與人的全面發展的需要相匹配。所謂梯度消費，就是根據消費者的年齡、收入來確定住房層次，不盲目追求超出能力范圍的住房高消費；同時，消費的形式可以按照自己收入的增長逐步由住房租賃轉為住房擁有。

購買或租賃住房，都是實現“住有所居”的重要途徑。居民的收入分為高、中、低等不同層次，他們對住房消費的承受能力是有顯著差別的，不同收入群體只能根據實際情況，購買或租賃與自己承受能力相適應的住房。經濟收入隨知識積累和業務技術熟練程度的提高而不斷遞增，與此相對應，住房消費也只能隨著收入增加而逐步提高。剛參加工作的人群，收入低，積累少，只能租房住；當收入提高、積累增加，就能夠購買小面積的二手房或小戶型商品房；進入中年后，收入更高、積累豐厚時，才能購買面積大一點、檔次高一點的住房。美國人一生要搬家六七次，道理就在于此。

西方國家居民家庭自有住房的占比，也印證了購房和租房都是住房消費的合理形式。歐洲統計局的統計顯示，歐盟成員國居民家庭擁有個人住房的比例平均為63%。歐盟主要成員國住房自有率都不高：英國為70.1%，比利時為69.8%，芬蘭為69.2%，塞浦路斯為66.5%，瑞典為62%.法國為57．9%，荷蘭為52.5%，丹麥為50．9%，奧地利為49.8%。德國的住房自有率更低，據德國聯邦統計局2009年的數據，擁有個人住房產權的家庭僅占家庭總數的43%，57%的家庭租房居住。2007年，德國自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社會出租房，16%是各類公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達到了80%。德國年輕人極少買房，這主要是由于年輕人的職業面臨著多次選擇，收入也不穩定。而且租房比買房方便、實惠。德國房屋租賃市場發達，僅僅在德國東部地區，就有100萬套閑置的住房供出租或銷售。在德國西部地區，僅僅是德國聯邦、州和地方三級政府擁有的廉租房就有300萬套。此外。住房合作社、公司和居民個人還有大量的閑置房屋可供出租。

此外，在市場經濟成熟的發達國家，買得起房也租房的情況很普遍，除了年輕人就業流動性比較大的原因外，在不同的宏觀經濟運行環境下，買房不一定比租房更有利、更合算，不僅對個人，對社會也有重要的積極意義。例如：租賃市場的發展可以使原本用于投資投機的空置住房被利用起來，可以大大提高存量資源的利用效率，優化供給結構，還可以起到緩解大城市交通擁堵的作用等。

二、建立住房租賃市場是調控樓市的疊加舉措

當前，上海和其他一線城市一樣，房地產市場調控存在一個難解的矛盾現象：一方面，高房價關聯銀行、土地財政，可能導致系統性風險，于是采取了抑房價的調控措施；另一方面，外來人口向一線城市的聚集遠未結束，亟須在資源承載力有限的情況下滿足新進入城市人口的住房需求。針對這些問題，必須大力發展住房租賃市場，因為發展住房租賃市場不僅有利于宏觀調控，也有利于滿足新進入城市人口的住房需求。

（一）只有成熟的租賃市場才能讓供應體系實現“兩輪驅動”

租售并舉（包含商品住房市場和住房保障體系的租售并舉）的供應體系覆蓋了所有人群，無論哪一階層的人群都能在這個體系中找到使自己“住有所居”的途徑，因而它是房地產市場健康發展的長效機制之一，這已經成為人們的共識。現在強調大力發展住房租賃市場，就是為了改變當前樓市“重售輕租”的局面，讓承租人租房方便、租房安居、租房安心。穩定的租賃市場還可以改變市場恐慌性購房的預期，發揮抑制泡沫的作用。住房租賃市場成熟，就能夠讓這個供應體系完全實現“兩輪驅動”，從而真正發揮房地產市場健康發展長效機制的積極作用。

（二）、通過管控房租以影響房價

房地產市場調控持續多年，金融、財政和行政手段多管齊下，基本上形成了稅收、利率和“四限”（限購、限貸、限價、限售）等政策措施，成效是明顯的。但是房價在調控中“空調”現象也較為常見，說明直接針對房價的調控是被動的調控，這種調控常常被異常需求牽著鼻子走。現在不妨換個思路，從對租賃市場的管控上求得進一步成效。

從房租調控上來說，近年來，有不少人提出了評價房價的一個重要指標——租售比，即同樣的住房，其房價與年租金之間的比值關系，這是一種互為因果、互為函數的關系。陳淮曾在《廣廈天下：房地產經濟ABC》一書中認為,按照國際經驗，租售比在10年左右為合理比值。有人以此衡量我國一些城市的租售比，認為房價較高。其實，這不難理解：一是城市人口不斷快速增長和城鎮居民居住條件改善的迫切性，購房需求獨立于租房需求增長；二是由于歷史和體制原因，導致在社會財富分布結構中租房群體和購房群體存在著相當大的獨立性，房價和房租影響的是兩個不同階層的人群。對此，國際上有個用政策干預租售比的經驗值得借鑒：美國政府一般不直接干預房價，而是管控房租。例如美國加州的法律規定，不論房價怎么變動，一年內業主的租金上漲不能超過7%，理由有三個：一是租賃市場是最接近真實住房需求的市場，穩定租金價格實際上保護了真實住房需求；二是租賃市場是最接近低端社會群體的市場，控制租金價格實際上就增強了低端群體對抗投資性需求的力量，維護了窮人的利益；三是租金價格是投資回報率的最根本影響因素，穩定了房租價格實際上就在一個相對長期的市場環境中控制了投資回報的水平。

三、發展住房租賃市場的若干意見

發展住房租賃市場是一項系統工程，涉及從法律法規、土地制度、財稅金融、教育醫療、社會保障，到產業結構調整、資源優化配置乃至文化傳統、思想觀念等方方面面，需要從長計議。筆者在此提出若干意見。

（一）建立規模化經營租賃業務的專門機構

真正成熟的住房租賃市場，并不是依靠居民個人的出租行為來形成主體供給源和穩定租金價格穩定的，而是由政府推動建立機構化、規模化的住房租賃企業。國際上，政府公租、地產企業、金融機構、非營利組織等機構規模化租賃的房源通常占市場份額30%以上。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，超過私人機構房源（410萬套）的；2013年，美國3200萬套私人租賃房中，由機構從事租賃業務的占28.4%。目前，我國各大城市10%的房源為機構租賃，其中政府公租房占比2%-3%，機關國企面向本單位職工的租賃占比5%-6%，其余就是近年來興起的長租公寓。因此，從培育租賃市場的角度看，必須發展和壯大以長期租賃經營為主業的企業。從規范市場、穩定租金、適應租賃需求、穩定住房租賃關系等角度看，發展規模化的機構租賃無疑具有極強的帶動效應，可以起到市場供求關系的“穩定器”、“蓄水池”的作用。

（二）建立住房租賃交易服務平臺

租賃雙方個人信息不真實、房源信息不實、租賃關系不穩定、租賃行為不規范等問題，是影響租賃市場發展的痛點。這次國家要求大力加快發展房租賃市場，可以說是解決這些痛點的契機。要大力發展房屋租賃市場，就必須建立一個統一的“住房租賃平臺”， 提供便捷的租賃信息發布服務，推行統一的住房租賃合同示范文本，實現住房租賃合同網上備案；建立住房租賃信息發布標準，確保信息真實準確，規范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權益；運用一些信用手段，解決信息不對稱的問題，去中介化，降低交易的費用，這不僅能幫助租房者在平臺上找到可靠房源，也能在平臺上展示出租者和住房租賃企業的評價，并實行信用管理。這樣就在市場各方之間建立了信任關系，從而促進交易。此外，還要建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案制度，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。政府可通過這些措施來加強對住房租賃市場的監測。

（三）建立保護租客的法律制度

目前，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠低于發達租賃市場約30%的標準。人們不愿長期居住租賃房的原因之一，是承租人的合法權益得不到法律的保護。因此，發展住房租賃市場必須加強法制建設。建議借鑒德國和日本的做法。德國有非常完善的《租房法》，其中出于對租客的權益保護，對房租作了上限規定：如果房東所定的房租超出“合理租價”的20%，就構成了違法行為，租客可以向法庭起訴，其結果不僅是房租立降20%，房東也將被處以罰款。如果房東所定的房租超出“合理租價”的50%，就構成了犯罪，房東將受到更高額度的罰款，甚至被判三年刑罰。法律還規定，房租在三年內漲幅如果超過20%，可作為違法處理。在這個限額內，如果租賃合同沒有明確約定，而房東漲價比率超過市場物價指數的上漲比率，租客有權利拒絕房租上漲。如果房東對住房進行修繕和裝飾，租客可以同意10%到25%的漲幅。一般來說，租賃合同簽訂后，租客的利益就能得到充分的保障。除價格之外，法律在其他方面也充分保護租客的利益，比如規定房東出租的住房必須保持完好無缺，如果住房或設施有損，則由房東承擔修理費用，房東若不予修理，則應相應降低房租。《租房法》還明確禁止“二房東”現象，維護租賃市場秩序。

日本對租客保護的法律規定，主要集中在1991年制定（1996年修改）的《借地借房法》。該法規定：在租賃期間，出租人沒有權利驅逐承租人；出租人若欲解除租賃合同，必須提前六個月告知承租人，并告知正當理由；出租人要求騰退住房或換住房導致承租人財產損失的，應當予以財產補償；只有在承租人半年不繳納租金的情況下，出租人方有權利起訴。在租賃期間，出租人要求增加的租金超過物價水平、近鄰同類建筑物租金水平的，承租人可以拒絕接受，并只支付自己認為適當數額的租金，如果法院裁判確認出租人可增加租金數額，承租人應當補交差額和差額產生的利息。經出租人同意而附加于建筑物的床鋪、家具及其他裝修物，在租賃合同期屆滿或因解約申告而終止時，承租人可以請求以時價予以收買。

（四）建立有利于促進租賃市場發展的稅賦體系

規范租賃市場，不僅要形成公開透明的交易規則，形成市場的監督、管理體系，而且要形成對租賃雙方都具有鼓勵性質的稅賦體系，有合理的風險平衡和利益保護機制，讓租賃雙方均享受一定的稅賦優惠：無論是機構、企業還是個人擁有用于出租的住房，其持有階段的房產稅征收應當適當減免；機構、企業或個人的租金收入能夠得到稅收的適當減征優惠。對承租企業出租住房的白領，企業可以適當補助租金；對低端勞動者（從事餐飲、保潔、快遞等生活服務業的勞動者）等特定群體的住房租賃，應當由政府或單位予以租金補貼，通過政府補貼降低租賃價格。

（作者單位：上海市房產經濟學會）