住房租賃市場(chǎng)讓租購(gòu)?fù)瑱?quán)更進(jìn)一步

文/蕊紅

住房租賃市場(chǎng)讓租購(gòu)?fù)瑱?quán)更進(jìn)一步

文/蕊紅

近日，上海市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》)，明確加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。有關(guān)人士指出，這項(xiàng)措施頒布的重要意義在于保障承租人的權(quán)利，穩(wěn)定租賃關(guān)系，使租賃住宅的使用權(quán)與購(gòu)買住宅等同。寸土寸金的上海加入到這一行列中，將會(huì)使科技和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才從中受益。

上海新政在力度上比其他城市更大

從上海市發(fā)布的住房租賃權(quán)益保障的具體內(nèi)容來看，《實(shí)施意見》有效保障了租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。意見明確指出，本市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請(qǐng)居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務(wù)。同時(shí)，將通過依法保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構(gòu)建超大城市租賃宜居生活?！秾?shí)施意見》提出，將加大租賃住房供應(yīng)，通過新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)租有所居的目標(biāo)提供實(shí)物保障。

有關(guān)專家表示，加大租賃住房供應(yīng)，將已經(jīng)建好的商品房改為租賃住房是可行的方式。如果能夠真正有效運(yùn)作，可以為租賃市場(chǎng)提供品質(zhì)更好的住房。同時(shí)，這也向有資金的大公司提供了一個(gè)介入租賃住房市場(chǎng)的新契機(jī)。從住房人的資格來看，上述政策放得較寬，對(duì)常住人口特別是在滬打工但不具有上海市戶籍的人群構(gòu)成了較大利好。這是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)吸引力的重要政策，力度較其他城市有所加大。

更為重要的是，大幅增加租賃住房的市場(chǎng)供應(yīng)，符合國(guó)際大城市發(fā)展潮流。截至2015年底，上海約有910萬套住房，其中租賃住房占比僅約20%，遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。為此，上海在“十三五”規(guī)劃中提出“要增加租賃住房70萬套”。上海市此次在《實(shí)施意見》中再次作出強(qiáng)調(diào)，旨在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

《實(shí)施意見》還提出，將注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企的作用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)企在追求市場(chǎng)效益的同時(shí)，能夠更好地兼顧社會(huì)效益，這也是國(guó)企底價(jià)拿地的重要原因。此前，上海先后于7月24日和9月12日成交的6宗租賃住房用地，全部被上海本地國(guó)企底價(jià)摘得。此外，有關(guān)部門還明確指出，以創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)、降低融資成本為導(dǎo)向，鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等方式，加大金融支持力度。所以，在金融支持項(xiàng)目“細(xì)水長(zhǎng)流”方面，《實(shí)施意見》作了周密的安排。

此前的7月20日，住建部等九部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)城市。目前，12個(gè)試點(diǎn)城市均已出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見或征求意見稿。筆者分析認(rèn)為，租賃住房市場(chǎng)是比較特殊的市場(chǎng)，特殊性在于其有著未來長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的回報(bào)，但前期投資較大，需要金融服務(wù)的支持。所以像上海市推行的發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等措施，應(yīng)該可以更好地滿足租賃市場(chǎng)的需求，將來也能夠有穩(wěn)定的預(yù)期回報(bào)，期待相關(guān)創(chuàng)新的進(jìn)一步推進(jìn)。

住房租賃長(zhǎng)效機(jī)制重塑樓市格局

其實(shí)，上述12個(gè)已出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見或征求意見稿的城市，大多通過保障承租人權(quán)益、加大租賃住房供應(yīng)、培育市場(chǎng)主體和完善監(jiān)管等幾個(gè)層面構(gòu)建租賃住房市場(chǎng)體系。業(yè)內(nèi)人士表示：“當(dāng)前我國(guó)的人口流動(dòng)性較大，一些城市中外來人口多，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)保障這部分群體的居住權(quán)利具有積極意義。”對(duì)此，筆者分析認(rèn)為，中高收入群體可以通過商品住房解決居住需求，低收入群體可以通過租賃住房、保障房等解決居住需求。市場(chǎng)滿足中高收入群體的多層次需求，政府滿足低收入群體的基本需求，這一購(gòu)租并舉的住房制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要內(nèi)容，而上海市的做法則更勝一籌。

截至目前，一線城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來五年北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推進(jìn)房屋租賃將成為重點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策的主要方向，在此背景下，市場(chǎng)供應(yīng)格局將被重構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)將從重購(gòu)輕租向租售并舉轉(zhuǎn)變，從而促使房地產(chǎn)真正回歸居住屬性。上海市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)重購(gòu)輕租的結(jié)構(gòu)性問題，使住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性過熱情緒，推動(dòng)房?jī)r(jià)與租金趨穩(wěn)。

“具體方向是，房地產(chǎn)行業(yè)將以滿足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

上海住房租賃新政指出，上海市將通過依法保護(hù)承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力打造超大城市租賃宜居生活。此外，上海將通過新增建設(shè)用地、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，增加租賃住房供應(yīng)，從而改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為實(shí)現(xiàn)租有所居的目標(biāo)提供實(shí)物保障。有關(guān)專家表示，上海新政指出了存量商辦物業(yè)可以改造為租賃用房的導(dǎo)向，一方面將提升租賃住房供應(yīng)水平，另一方面，對(duì)于一些高庫(kù)存或者有爭(zhēng)議的商辦物業(yè)而言，這也是去庫(kù)存、改變經(jīng)營(yíng)模式的指引。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，如果說托底蓋帽抑制投資，為一、二線熱點(diǎn)城市樓市降溫是2017年上半年樓市調(diào)控政策的主要特征，那么2017年下半年樓市調(diào)控主要方向則是建立完善的住房租賃體系。張大偉說，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有超過8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了租賃新政。從政策內(nèi)容看，主要是增加供應(yīng)，減少選擇租賃居住的阻力。

“主要手段有兩種?！睆埓髠ケ硎?，一類租賃政策直接影響房源供應(yīng)，例如，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，北京、上海等城市對(duì)此比較積極。另外一類是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者的權(quán)益。張大偉認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，不僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，還能夠鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，同時(shí)更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

筆者通過了解發(fā)現(xiàn)，除了租賃試點(diǎn)外，外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市已經(jīng)成為建立租賃體系的主戰(zhàn)場(chǎng)。具體來看，今后五年北京將建設(shè)150萬套住房，其中租賃住房將達(dá)50萬套。上海方面提出 “十三五”期間租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬套。廣州方面，未來五年將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬套。深圳方面，“十三五”期間將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)在建設(shè)過程中配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購(gòu)、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲(chǔ)不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)將會(huì)讓許多人受益多多

值得注意的是，上海新政指出，將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用保險(xiǎn)資金等。北京出臺(tái)的租賃住房改革方案中，則提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量，主動(dòng)向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）融資。

深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵(lì)商業(yè)銀行和資本市場(chǎng)對(duì)住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。杭州租賃試點(diǎn)方案中也表示：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，吸引社會(huì)化投資，多渠道籌集資金。

9月11日，廣州也同時(shí)推出了6宗地塊。據(jù)悉，位于廣州開發(fā)區(qū)的一地塊被要求用于建設(shè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對(duì)象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意，項(xiàng)目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區(qū)琶洲區(qū)域地塊也要求土地項(xiàng)目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項(xiàng)目計(jì)算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權(quán)，不得分割銷售。9月13日，上海集中出讓了分布于浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)的4宗租賃住宅用地，起始樓面均價(jià)僅為7725元/平方米，其周邊房?jī)r(jià)均超過10萬元/平方米，溢價(jià)率均為零。北京方面已累計(jì)成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地，合計(jì)租賃土地面積高達(dá)131萬平方米。

值得一提的是，為能真正提供低價(jià)租賃住房，深圳還恢復(fù)了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺(tái)完善土地供應(yīng)管理若干意見，明確指出，對(duì)于只租不售的人才住房和保障住房將實(shí)行劃撥用地，產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家機(jī)關(guān)所有。同時(shí)要求，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)1宗地塊，用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。對(duì)此，專家分析認(rèn)為，這是從土地供應(yīng)開始令房屋全面回歸居住屬性的體現(xiàn)。

基于此，有關(guān)專家預(yù)測(cè)，樓市未來五年將迎來大量限價(jià)、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格有望降低。事實(shí)上，目前證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的相關(guān)政策法規(guī)。其中，租賃運(yùn)營(yíng)類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵(lì)的方向。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)荊蘭竹表示，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實(shí)體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道。投資人所擁有的股權(quán)可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。總之，從各地相關(guān)實(shí)施意見，尤其是從上海市公布的《實(shí)施意見》來看，所出臺(tái)租賃住房新政動(dòng)作快，力度也大。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一系列動(dòng)作表明國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心空前地大，將會(huì)讓許多人受益多多。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）