利用集體建設用地建設租賃住房意義重大

文/卞文志

利用集體建設用地建設租賃住房意義重大

文/卞文志

8月28日，國土資源部網站發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》），提出在“租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點”。從“經濟適用房”、“租售同權”、“共有產權房”，再到這次的“集體建設用地建設租賃房”，歷經一系列政策暖風后，業內人士認為，住房政策已有了較為明顯的利好趨勢。

從土地供應端出發加強租賃房源供給

國土資源部、住房和城鄉建設部對外發布的《方案》稱，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產市場平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房和城鄉建設部根據地方自愿原則，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快推進城鎮化進程。7月20日，住房和城鄉建設部、國家發改委等9部門聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

中原地產首席分析師張大偉認為，部委鼓勵集體建設用地建設租賃房，有利于增加用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，如果部分區域存在的城中村等集體土地進入租賃市場，則有利于房源供應，也有利于城中村改造。有關專家表示，從長遠看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊。開發商開發商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%-2%，這種情況下，由于集體建設用地土地價格相對較低，運用集體建設用地建設的租賃房在租金市場化的情況下，年投資回報率可以達到5%以上，所以，對于集體產權擁有者而言，可以獲得穩定可觀的回報。

與之前的房地產政策相比，在此次國土資源部的文件中，最核心的描述是：村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。換言之，未來集體土地也可以承接城市住房建設。這次的政策調整，很明顯指明了此類用地的歸宿不是征地或簡單地流入市場，村鎮集體經濟組織有較大的主導權，這無形中增加了村鎮集體經濟組織在盤活相關土地方面的積極性。

當然，《方案》最大的亮點和意義還在于創新性地從土地供應端出發，提出加強租賃房源的建設和供給。文件中明確提出了“村鎮集體自行開發”，這實質上意味著他們可以擺脫傳統的開發商土地競拍等手段，從而大幅降低開發成本，而租房價格也必將隨之降低。

政策激勵下住房租賃市場狀況將會扭轉

此次出臺的集體建設用地建設租賃房政策與此前所有的房地產政策相比，其突破性意義還包括以下兩個方面。一是第一次將集體土地納入住房市場，大大增加了住房土地供應。在我國現有存量土地中，集體建設用地規模巨大，可用于建設租賃房的集體土地遠多于城市中可用于建設商品房的國有土地。過去，因政策不允許用集體土地建設商品住房，導致商品房建設用地不足，商品房供應不足，房價上漲。如今，集體建設用地在不改變“集體性質”的前提下，可以開發建設租賃房，將大大增加可供出租的住房，同時也會減少商品房購買的需求，緩解商品房供不應求狀況，降低商品房房價。

二是改變了中國住房市場“買房多、租房少”的格局。至今為止，中國住房市場都是“買房多，租房少”，大城市尤其如此。其原因在于：一是目前出租的房屋多為個人所有，個人可供出租的房屋總體上數量有限；二是個人出租的房屋分散，政府難于管理，導致租房人的權益難以保障，使一些人更愿意買房而不愿意租房。集體土地用于建設租賃房后，將大大增加租房市場供應，同時將形成規模化的租房小區，政府可以出臺專門針對租房小區的管理政策，切實保障租房人的權益。

而在住房租賃市場方面，我國與西方發達國家有著較大差距。目前，國內租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一項目美國占比是50%；2012年，全國租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。中國社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》顯示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，尤其是一線城市以外的地區，租房比例更低。此外，據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在某些國家的市場中，專業租賃企業提供的房源占比約為30%。

鏈家研究院發布的《租賃崛起》還指出：截至2016年，全國有一定規模的品牌公寓企業只有1000余家，運營管理的房間數量只有約100萬間，不到市場份額的5%；這一項目的占比在日本租賃市場中達到了87%，美國則為60%。在市場經濟條件下，需求會刺激供給配套，因此，在國家多種有關政策的激勵下，中國的住房租賃市場狀況將會得到大幅度扭轉。鏈家研究院的報告還指出，目前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

中國房市未來增長希望在租賃

鏈家研究院發布的《租賃崛起》稱：“未來的增長希望在租賃。”這一預測目前已使嗅覺靈敏的中介公司和房屋租賃企業在投資上開始轉向。其實，這不僅是中介公司和房屋租賃企業的預感，也是各大開發商的共識。據內部人士透露，過去幾個月以來，無論是國內知名的大地產公司，還是區域地產公司，都已經迅速開啟房屋租賃市場爭奪戰。最積極的企業當屬萬科了。據不完全統計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業地塊。2016年在北京市海淀區西北旺的2宗地塊以“競報自持比例”方式招標，萬科憑100%自持比例中標，堪稱該場競標的“最大贏家”。

與此同時，萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，并在2017年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，自持物業和只租不售的地塊更是不可旁落的戰略布局。而此次出臺的“集體建設用地建設租賃房”政策，將會給中介公司、房屋租賃企業和開發商們帶來更大的利好。

集體土地用于建設租賃住房，將大幅提升集體土地的利用價值，增加農村集體土地的價值回報，“住房出租產業”也將因此成為農村一項新的主要產業，成為農村集體經濟收入的一項新的主要來源。這是一項緩解城市高房價狀況的重大舉措。

其實早在2014年，北京就已進行了集體土地建租賃住房試點，并且取得了較好的成果。或許許多人一時還未發現此舉的重大意義，但筆者認為此舉是中國房地產政策的一項重大突破，如在全國范圍尤其是房價高企的城市大規模推廣，不僅將徹底緩解租賃住房供不應求的狀況，同時也將大大緩解商品房供不應求、房價高企的情況。2017年7月中下旬，住建部等9部門聯合印發的通知中所提出的4項加快發展住房租賃市場的舉措中，第一項便是“培育機構化、規模化住房租賃企業”。筆者據此分析認為，政府希望市場上能有更多機構化的租賃企業，從而改變目前以小業主為主的供應結構，進而提高租賃市場的規范度和透明度，擠壓小業主的生存空間，保護租客權益。

針對此次出臺的“集體建設用地建設租賃房”政策，不少網民表示，運用集體土地建房出租，不僅可以緩解住房供需矛盾，還可以盤活存量用地，可謂一舉多得。下一步，應制定嚴格的監管措施，完善相關配套政策，規范用地和建房流程，防范各種違規行為，保障政策順利貫徹落實。運用集體土地建房出租，對于各方而言都是利好。對于地方政府而言，這既可解決百姓居住問題，又可以盤活存量用地，更能對房地產市場降溫起到積極作用。對于開發商而言，由于其建房成本和稅收較低，回報率則會相應上升，能獲得穩定的回報率。對于百姓而言，這增加了一個解決居住問題的渠道，對于破解高房租和高房價有著一定的作用。在“購租并舉”的頂層設計下，從中央到地方，大力發展住房租賃市場的各類政策密集發布，從推出租賃住房建設專用地塊到宣布“租購同權”，從多措并舉加快住房租賃市場發展到試點集體建設用地建設租賃住房，政策的力度及影響范圍正在不斷地遞進延伸。