房地產業步入智能人居時代

文/文博

房地產業步入智能人居時代

文/文博

縱觀當前的房地產市場，在城市版圖擴張和城市改造提升中，正在經歷著深刻的變革。如果要用一個時代來衡量變革的腳步，當前的房地產行業正在向智能人居時代邁進。十五年前的房地產，大多只為滿足人們基本的居住需求；十年前的房地產，則增添了停車位和物業等方面的內容；而五年前的房地產，則增添了洋房、別墅等各種業態以迎合需求；如今的房地產，正在與智能接軌，重新定義人居標準。

城市規劃建設要凸顯“城市為人而建”

2017年7月21日，國際城市可持續發展高層論壇在蓉啟幕。此次論壇主題為“‘一帶一路’與城市可持續發展”，中外多位城市市長、各領域相關專家、多家國際機構和企業共聚蓉城，在這一高端交流平臺上，共同就如何破解城市發展過程中面臨的種種難題展開討論，共同展望世界城市可持續發展的前景和路徑。值得一提的是，主辦方聯合國人類住區規劃署與中國城市和小城鎮改革發展中心聯合發布了國際可持續發展試點城市名單，其中包括成都市、嘉興南湖區、閬中、荔波、長白山池北區等地。

成都作為試點城市之一，為落實《新城市議程》，推動城市可持續發展，在論壇上重磅發布了《成都宣言》，明確將努力構建包容開放的城市發展環境，推動持續穩定的城市經濟發展，踐行綠色低碳的城市理念，完善科學合理的城市規劃，實現城市治理的共享與創新，并選取各國代表性城市，構建世界城市可持續發展合作機制，確定重點領域和行動計劃。《成都宣言》所宣告的主要精神是：構建包容開放的城市發展環境，為所有城市居民提供基本公共服務，改善居住條件；保障不同人群在城市居住和發展的機會；為勞動力提供技能和教育的機會，使所有人都能平等地獲得經濟資源；確保所有人公平享有發展機遇和成果；加強城市的社會凝聚力。

推動持續穩定的城市經濟發展。營造良好的城市商業環境，實施有利于就業的城市發展政策；努力增加城市就業，消除城市貧困人口；抓住新工業革命的發展新機遇，培育城市經濟新業態，保持經濟增長活力；優化城市創新創業生態鏈，使創新成為城市發展的主動力，釋放城市發展新動能；踐行綠色低碳的城市理念，倡導綠色、低碳、循環、可持續的城市生產生活方式和城市建設運營模式；加強城市發展與環境保護之間的協調關系，集約高效利用土地和資源，推廣清潔能源，鼓勵可持續消費，構建韌性城市；按照綠色循環低碳的理念對城市交通、能源、給排水、供熱、污水、垃圾處理等基礎設施進行規劃建設。

完善科學合理的城市規劃。遵循城市發展規律，科學劃定城市開發邊界，推動城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變；加強對城市的空間、平面、風貌、文脈等方面的規劃和管控，留住城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格；增強城市內部布局的合理性，提升城市的通透性和微循環能力；延續城市歷史文脈，保護好城市文化遺產；實現城市治理的共享與創新，推動互聯網、物聯網和智能技術在城市治理中的應用，充分運用網絡空間和互聯互通優勢，加強對市民的社會化服務和城市精細化管理；提高市民文明素質，尊重市民對城市發展決策的知情權、參與權、監督權，鼓勵企業和市民通過各種方式參與城市的建設與管理，真正實現城市的共治共管、共建共享。

城市建設重在規劃，城市規劃核心在人。人居城市的建設，是要在城市規劃建設上凸顯“城市為人而建”這一核心思想，統籌考慮城市交通系統、商貿業態、生態環境、城市文化等方面的均衡融合，妥善處理好長遠規劃與當期安排、整體規劃與局部建設的關系，變“水泥城市”為綠色城市，使城市的特色在城市細節上得到體現，真正使市民生活得安心、省心、舒心。而城市更新則是城市發展的重要一環，它不僅是城市面貌和功能的升級，更是生態環境的改善和人們生活質量的提升。因為在城市更新進程中，無論是在城市交通系統、商貿業態、人居價值等方面創新突破，還是在更新中打造城市人居新核心，其中所發生的每一個變化，都牽動著城市發展的神經，吸引著市民的關注。

生態引領的城市發展模式切合未來方向

中國EOD生態引領的城市發展模式課題研討會近日在北京召開，來自國務院發展研究中心、住建部政策研究中心、國家發改委宏觀經濟研究院、國土資源部、科技部評估中心、中國科學院、北京大學的20多位專家以及中信國安集團的相關負責人參加了研討。有關專家表示，EOD模式是供給側結構性改革的積極探索。傳統的房地產開發模式已不能滿足人們對健康、對生態、對環境的需求，供給側的創新能更好滿足居民消費升級的需要，而生態開發模式下發展的產業不同于傳統城市開發模式的產業發展，有一定的特殊要求，這些都需要認真研究和規劃。

2015年底以來，我國建筑發展方針被修改為經濟、實用、美觀、綠色，EOD模式切合今后發展的主導方向，這樣的創新和升級對未來整體協調發展是非常有意義的。專家認為，創新城市開發模式是實現綠色城鎮化的必然手段，各個地方土地不集約、城市同質化、產業同質化、建設模式單一等各種問題，大多是由于沒有提前做好城市規劃。無論是未來城鎮化的增量部分，還是改造部分，有創新的綠色發展城鎮化模式才是至關重要的。目前，中國的快速城鎮化進程中存在不可持續等問題，需要用新的發展模式來突破。而EOD模式則是以生態文明建設為引領、特色產業運營為支撐、城市綜合開發為基礎、可持續發展為目標的城市發展模式。

在原來的城市發展模式中，產業、城市、人口、文化是四個核心因素，現在又增加了綠色生態文明，這是未來發展的代表和方向。所以說，城市開發模式需要體現創新，一種是思維模式的創新。另一種是生態資產增量的創新，把綠水青山變成金山銀山，是思維的轉變和創新，把生態資本增量作為投融資模式也是一種創新。因此，EOD模式要尊重自然發展，統籌生態、產業、生活服務等內容，將土地市場、開發市場和存量市場對應到消費升級、供給側結構性改革的方向，融入大數據技術，從而實現智能化人居時代的升級創新。

眾所周知，聯合國十七個可持續發展目標中的第十一個目標是可持續發展的城市和人居。雖然綠色化、生態化會吸引高端的產業，但這需要一個過程。由于EOD模式是將城市的規劃、建設、管理、運營各階段融為一條完整的生命周期鏈條，使生態建設、產業建設、綜合開發和投融資模式形成完整的體系，最終建設可持續發展的發展模式。所以，追求房地產智能化人居時代的過程中，建設可持續發展的城市將是確保今后實現永續城市發展、提升人民生活質量的重要因素。

現在，國內各個城市和各級政府已經意識到人居城市核心是以人為本，涵蓋宜居、宜業、宜游等多個指標，所以在城市規劃建設中紛紛采取“配套先行，城區融合”的思路，著力優化空間布局、完善功能設施、創造優良人居環境等，通過城市主干道的貫通，實現豐富的城市生活資源共享。具體而言，一個城市，一座好的建筑，不僅要美觀，更要經得起時間的考驗。因為城市建筑需要的是長久的生命力，50年、100年后還能保持原先的樣貌。當建筑牽手文化與生態的時候，房屋已經不只是居住空間。時代需要將更好、更以人為本的理念注入城市發展更新之中，在著眼于區域和城市發展、尊重城市發展規劃的前提下，通過整合城市空間和生態文化資源，最終提升居民生活品質，改善城市面貌，實現城市功能的轉型升級，打造出具有高端人居標準的現代、智慧、宜居新城。

智能型宜居環境是城市最重要特性

2016年10月，在厄瓜多爾基多召開的聯合國住房和城市可持續發展大會上，通過了《新城市議程》這一里程碑式文件，其中有五大主要內容，即國家城市化政策，規則和法規，城市規劃和設計，城市投資和融資與地方執行力。在2017年7月21日舉行了國際城市可持續發展高層論壇，新城市議程市長對話是其中一個重要環節。據了解，《新城市議程》是聯合國指導世界各國未來20年住房和城市可持續發展的綱領性文件。新框架規定了應該如何規劃和管理城市，做好可持續的城鎮化工作。在有關專家看來，城鎮化和發展之間的聯系顯而易見，城鎮化創造價值主要通過兩大渠道：一是地點和位置的價值，良好的空間設計能夠提升城市價值；二是聚集的價值，即規模效應，通過聚集生產要素提升城市生產力。

所以，在城鎮化的進程中，《新城市議程》有五大支柱。據有關人士介紹，首先是國家城鎮化政策，在城鎮化規劃中要進行全國范圍的整體規劃。第二是規則和法規，城市規劃要符合相關規則和法規，通過法制處理立法問題、法律糾紛。第三是城市規劃和設計，不能依靠直覺設計城市，不同的城市要因地制宜地作出城市設計方案。第四是城市投資和融資，城鎮化會創造價值，要善于抓住這些價值，作出具有可持續性的融資方案。第五是地方執行力，如果不把這些城鎮化理論付諸實踐，只是紙上談兵，則沒有任何意義。

當然，在智慧型宜居城市建設中，面對歷史遺留因素，必須做到包容性開發和建設。例如，南非在城市化發過程中就將包容作為重中之重。其綜合城市發展框架，明確了四大戰略目標，即包容、綜合、增長、治理，并明確了九大政策。例如，在綜合交通方面，以公共交通為導向促進城市發展；在居住區投資方面，由綜合的基礎設施網絡、有效的土地管理進行支撐。

宜居，看似只是簡單的兩個字，卻是一座城市魅力值的高度濃縮，它是一座城市提升發展的能量源泉，也是每個城市追求的目標。社會在向前發展，人居環境在不斷優化，這已成為城市變革的規律。尤其隨著各地宜居城市建設的加快，人們能夠真切感受到城市建設發生的變化：從簡單的鋼筋水泥到運動、教育、消費等配套齊全的高端人居標準的“宜居城”，有遠見的開發商在開發樓盤時正在積極引入全新人居價值理念，使生態型智慧型新人居標準成為現實。因此，在當前的城市房地產開發中，要充分認識到當前的問題，吸取傳統和西方的精髓，拋卻無用的外形和困囿我們的框框，用更國際化的新人居文化，創造更有精神有品質的生活，使房屋承載真實的居住藝術和生活快樂。

當年小平同志視察北京前三門的高樓住房時，提出將層高降到兩米七，多蓋幾層，解決空間不足的問題。如今密密麻麻的火柴盒，已經成了城里人見慣不驚的風景。但在今天，這樣壓縮空間的方法還合適嗎？任志強認為，中國要提升生活品質、居住藝術，取中西之精髓、兼容并蓄是方法。例如放棄中式傳統住房的防御心態，建房和住房都可以更開放、更通透，這樣也便于利用自然光線，節約能源。基于此，在未來城市發展進程中，房地產開發商作為推動者，應積極助力城市發展及區域功能轉型，積極完善市政配套設施建設，實現城市的可持續發展和智慧型人居環境建設水平的提升。