商業地產開發及營運中的全面價值管理

文/汪文忠

商業地產開發及營運中的全面價值管理

文/汪文忠

中國房地產行業自20世紀90年代以來經歷了十余年的高熱，呈現出一片繁榮景象。為了更好地促進中國房地產事業的發展，防止出現大規模的通貨膨脹、經濟困難，我國房管部門出臺了一系列管制措施，頒布了諸多相關調控政策，這給當前的房地產開發帶來了一定影響。面對這樣的局面，房地產開發商及其管理機構應當充分認識到時局的重要性與緊迫性，積極改革內部運行機制，加強管理，從而有效應對目前的宏觀環境與經濟布局。房地產業憑借其自身高投入、高回報、高風險、高共性的特質使人又愛又恨。筆者對其中的全面價值管理進行了總結，并相應地提出了自己的看法與建議，希望能夠幫助解決相關問題。

一、我國商業地產管理過程中存在的問題

（一）地產銷售人員管理方式落后，積極性不足

房地產開發公司在全面價值管理過程中很容易忽視銷售人員的管理與規劃，然而，銷售人員的心理狀態、銷售經驗與銷售水平在一定程度上會影響房地產開發銷售的結果。當前很多房地產開發公司所雇傭的銷售人員經驗不足，不懂得如何察言觀色，不懂得人情世故，在推銷過程中成功少、失敗多，這會對公司的盈利與自身聲譽產生極大的影響。此外銷售人員的收入大多由提成與基本工資組合構成，在這樣的布局下，銷售人員會產生一定的懶惰與抵觸情緒，不想工作，在日常工作過程中自由散漫，從而影響周圍同事的工作積極性。長此以往，必然會對房地產銷售整體產生不良影響。這說明存在該問題的房地產開發公司相應的管理方式較為落后，有較大的改善與調整空間。

（二）商業房地產開發運營成本高，資源大量浪費

眾所周知，房地產開發運營需要大量的資金作為支持，這給一些實力較弱、資金準備不足的開發企業帶來了巨大的壓力。房地產開發與運營過程中存在著原材料成本、人工費用、房屋租賃建設費用、相關文件申請批準費用等多類費用，其中的部分費用可以通過細致的處理而被有效地降低。然而在粗放的價值管理過程中，管理者、投資者很難發現這一問題，在房地產的開發建設過程中，忽視了對此類問題的精細化管理，而造成了大量的資源浪費。在人員雇傭過程中，對人才的挑選不當也會造成一定的經濟損失。此外，其他各類開發成本消耗數不勝數，資源的大量浪費消耗了房地產開發企業大量的資金投入。這些充分表明開發營運環節的資源節約與成本控制至關重要，房地產開發企業提高自身精細化管理能力刻不容緩。

（三）事前調查研究不足，存在極高的維持風險

房地產開發在不同的時期所面臨的政策環境、經濟環境、社會環境各不相同。經濟環境的不同，指導政策的不同都會對房地產開發產生十分重要的影響，因而應當對房地產開發環境及時進行充分的調查研究。然而在實際運作過程中，很多房地產開發企業并未做到及時調查研究，即使開展調查，也往往敷衍了事，草草收場，導致調查研究的結果與現實具有較大差距，無法滿足實際需要。對于合作伙伴的資質、人品、擔保等方面，房地產企業也沒有進行良好把握，給企業的發展帶來極大的挑戰與困擾。正是由于這些原因，房地產開發企業在房地產開發建設管理過程中一直處于高風險的狀態，稍有不慎就會導致企業運營僵局，大量樓盤成為水中月、鏡中花，嚴重者會導致企業資不抵債，走向破產的邊緣，因而事前調查研究極為重要。

二、解決相應問題的措施與方法

（一）改革工資標準與公司紅利，充分調動銷售人員營銷積極性

為了提高相關房地產銷售工作人員的積極性，應當積極改革工資待遇與福利發放標準，不能使工作人員產生“干多干少都一樣”的思想觀念。要充分發揮工資獎金的激勵作用，及時調整工資計算標準，適當降低基本工資，提升工作提成的產出比，從而使相應的工作人員認識到懶惰并不能致富，只有辛勤努力才能創造財富。對于公司福利的發放，也要形成相應的機制，對于優秀的銷售工作人員要進行傾向性、針對性獎勵，從而調動大家的銷售積極性。對于優秀的銷售工作人員要加大宣傳力度，努力形成企業正確的價值導向。面對工作內容日益增加、工作強度不斷加大的大環境，可以適當地提高相應銷售工作人員的工資水準，提高其售出房屋的提成與收益，使銷售人員真正從中獲利。

（二）樹立節約成本的規范意識，降低資源消耗

房地產開發存在諸多成本的消耗，節約成本、降低消耗是企業發展繁榮的一項基本要求。為此，要在企業運行管理、房地產開發建設過程中積極考慮成本費用問題。在這些成本消耗中，原材料成本、人工費用、房屋租賃建設費用、相關文件申請批準費用等費用消耗會對企業的運行管理產生較大的影響。因此，房地產開發企業應當牢固樹立節約成本的規范意識，將節約成本的思想觀念在全公司內推行，形成節約資源、降低成本的良好風尚。應當建立專門的資源節約監察部門，對于浪費資源的行為及時處理、公開處分，對于節約資源的行為要進行積極褒獎，并提供實物獎勵，使相關人員在大氣氛大環境中形成節約資源的思想觀念，推動整體產業建設，提升企業資源的利用效率。

（三）對房地產開發環境進行充分調查研究，及時發現風險，規避風險

實事求是、調查研究是處理實踐問題的上佳途徑，對房地產開發管理也有著巨大的作用。為了規避風險，為企業提供更好的發展機遇與發展環境，應當對企業自身運營發展所處的周圍環境有一個清晰的認識。要對周圍的人口基數、風俗人情、樓盤分布、建筑用地總面積進行積極調查，還要詳細了解相關居民的生活質量與狀態，以確定樓盤價格確實能夠被大眾所接受。要積極引導民眾對企業自身的關注，根據周圍居民的喜好及時調整建筑布局、外觀設計，并且在與其他公司、投資人進行合作時，充分調查其資信背景，對其歷史交易、資金走向有一定的把握。在出現投資風險、疑難問題時不妄下論斷，積極召開會議妥善解決。要建立規范化、系統化的風險發現及解決機制，建立專門的風險解決部門來妥善安排風險事故的解決，建立事先預警機制，設計應急預案，出現問題及時尋找相關部門進行處理。要建立良好的公關系統，對事故的出現及時發聲，以免造成更加嚴重的影響。要建立法律援助專門團隊，如果出現法律問題，及時收集證據、保存原有文件材料，以應對不時之需。要積極響應國家各部門的號召與政策，在遵紀守法的前提下實現企業盈利與社會收益的雙贏。

三、結語

房地產開發管理是一個復雜而繁瑣的系統工程，在這一過程中應當對各方面存在的問題進行充分考慮。筆者通過查閱資料、實地調研，對房地產開發管理提出了自己的見解與建議，希望全面價值管理能夠發揮其應有的作用。

（作者單位：杭州市房產管理局）