蘇州市房地產泡沫實證分析

郝登攀

[提要] 2015年以來，以蘇州、南京、合肥和廈門為代表的四小龍城市，房價急速上升，導致居民對房地產市場議論紛紛，有人認為房價仍會上漲，有人認為房地產市場泡沫嚴重。本文通過計算2010～2016年蘇州市相關指標，試圖分析蘇州市房地產是否存在泡沫，給政府相關部門、居民和其他相關人士提供一定的基礎性分析資料，以供參考。

關鍵詞：蘇州；房地產：泡沫：指標法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年10月12日

一、基于指標法的房地產泡沫分析

判斷一個國家或地區房地產是否存在泡沫，重要的不是看房價的價格波動或是價格的高低，而是要考察相關指標數值是否超出歷史常規，是否嚴重背離其基礎價值。因此，可以用房價及其相關指標的長期平均值作為房地產基礎價值的指標評判體系，當各項指標嚴重偏離其長期平均值或者背離常識時，稱之為房地產泡沫。基于以上思想，本文搜集蘇州全市大量統計數據，經過計算，采用與房地產價格相關的4個不同指標，從不同維度對蘇州市房地產是否存在泡沫進行判斷。

二、基于指標法的實證分析

（一）房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重。該指標直接反映全社會固定資產投資結構是否合理，也是衡量房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。主要包括基本建設、更新改造和房地產投資等，是社會擴大再生產、發展國民經濟的重要手段，房地產開發投資占社會固定資產投資額的比重過高，說明房地產領域投資過熱，資金過度集中于房地產領域，勢必對其他行業形成擠出效應，不利于一個國家的平衡、穩定、可持續發展。從表1可以看出，從2011年到2016年，該指標基本處于上升趨勢，最低為23.99%，尤其是2016年達到最高點為38.30%，房地產開發投資占比過高，房地產投資領域過熱，過多地占用了社會資金，對實體經濟形成一定擠出效應。（表1）

（二）房價收入比。當今各國，在衡量一個國家房地產市場是否存在泡沫時，最為常用的指標為房價收入比，該指標主要衡量一個國家居民的實際房價承受能力。通俗地說，就是居民家庭要用多少年的收入才能購買一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到，財務壓力就越大。1998年通過對96個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市房價統計調查，聯合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比大致為3～6（世界銀行專家的說法為4～6）。房價收入比=商品房均價×人均住房面積/居民人均可支配收入。從表2計算結果可以看出，2010年至2016年蘇州房價收入比長期處于較高位置，在警戒性之上，特別是2015年以來，蘇州、南京、合肥和廈門作為國內房價上升最快的“四小龍”，蘇州房價快速上升，導致2016年房價收入比達到歷史最高點15，從指標的變化可以看出蘇州居民買房越加困難，財務負擔越加重。蘇州房價收入比長期高于警戒值的狀態不利于居民生活水平提高及創造性的發揮，也不利于社會經濟的健康發展，應給予重視。（表2）

（三）個人中長期消費貸款與蘇州市金融機構貸款余額的比重。我國自從實行住房商品化以來，個人住房貸款業務獲得高速的發展，特別隨著房價的節節攀升，越來越多的居民在買房時，進行按揭買房。銀行統計的個人中長期消費貸款基本上以居民住房貸款為主。從表3可以看到，蘇州市個人中長期消費貸款在2011～2016年中間，年復合增長率達到22.47%，增速極快。個人中長期消費貸款與金融機構貸款余額之比基本處于20%之上，特別是2016年比值升到30.44%，而尤為值得關注的是個人中長期消費貸款新增額與貸款余額新增額之比由2012年的15.45%快速上升，截至2016年底升至可怕的76.09%，說明社會的貸款資金大部分涌往房地產領域，若再加上房地產開發貸款，銀行貸款流向社會其他領域的資金所占比重就更加少了，這樣的資金配置很不利于經濟的可持續發展。

美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為，房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。正如查爾斯·P·金德伯格對房地產泡沫形成過程的描繪，我們看到蘇州居民隨著房價的不斷上升快速地增加家庭財務杠桿不斷買入房子，并且住房貸款新增額占金融機構貸款余額之比如此之高，這種畸形現象恰是房地產泡沫形成的一個必不可少的環節，政府相關部門對此現象不可忽視，而要正面對待和應對，否則后果不堪設想。（表3）

（四）人均中長期消費貸款與人均可支配收入之比。該指標是衡量居民對房地產債務承受能力的指標。從表4我們可以看到蘇州個人中長期消費貸款2011～2016年之間年復合增長率為22.47%，而人均可支配收入在此期間年復合增長率為10.33%，遠遠落后于家庭加杠桿的速度，特別是人均中長期消費貸款額與人均可支配收入之比長期高于0.67，并隨著2015年以來房價的上漲，該指標達到新高1.1514。這說明蘇州居民家庭杠桿已相當高，還債壓力較大，未來隨著市場利率的變動或者就業的變化，可能對一些家庭正常還本付息帶來意想不到的影響。美國在2007年房地產泡沫破滅之前，該指標最高為1.01，隨著金融危機美國人民不斷去家庭杠桿，該比值一直穩步下降，2015年為0.70。（表4）

三、結論及建議

通過以上計算結果，可以看到相比較于歷史統計經驗數據，蘇州房地產投資過熱、房價收入比長期過高、社會資金流向房地產領域比重過大、居民財務壓力越加沉重，蘇州房地產存在一定的泡沫；如果不妥善解決，會對蘇州居民、蘇州經濟、外貿、就業、社會穩定等產生不利影響。蘇州市政府也認識到問題的嚴重性，2016年出臺了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，從增加市場供應、控制房價增長和加強市場監管等多方面調控蘇州市房地產市場。

主要參考文獻：

[1]王浩，穆良平.當前我國房地產泡沫兩種主要測量方法[J].宏觀經濟研究，2015.2.

[2]蔣葉.基于南京住宅市場的房地產泡沫研究[J].中國管理信息化，2017.9.

[3]楊瑛娟.基于指標法的小城市房地產泡沫研究[J].太原城市職業技術學院學報，2014.5.endprint