以稽查視角看營改增后房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和管理思路

◎文/邢惠豐周勝郝宛怡

以稽查視角看營改增后房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和管理思路

◎文/邢惠豐周勝郝宛怡

2016年5月1日國家稅務總局全面推行營業(yè)稅改征增值稅，實行行業(yè)范圍和抵扣范圍的全覆蓋，曾經(jīng)作為地稅重點行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)（文中簡稱建安業(yè)）是此次營改增的重點。作為稅收征管最后一道防線的稅務稽查部門，如何加強對這兩個行業(yè)的后續(xù)管理，將成為擺在面前的一道新課題。本文就營改增前后房地產(chǎn)業(yè)、建安業(yè)現(xiàn)狀、面臨的問題及風險、稅務稽查面臨的后續(xù)管理等問題進行了深入分析，并提出應對措施。

營改增；稅務稽查；房地產(chǎn)業(yè)；建安業(yè)

一、營改增前后房地產(chǎn)業(yè)、建安業(yè)面臨的現(xiàn)實問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅負方面

房地產(chǎn)企業(yè)營改增前銷售自行開發(fā)的商品房按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納5%的營業(yè)稅，營改增后銷售不動產(chǎn)增值稅率11%，進項稅額允許抵扣，稅負減少的前提是企業(yè)必須做到應抵盡抵，除了要達到一定的經(jīng)營規(guī)模標準外，還要符合兩個基本要求，一是取得增值稅專用發(fā)票，二是有足夠的進項稅額抵扣，且符合認證和抵扣環(huán)節(jié)的規(guī)定。即增值稅對發(fā)票、資金、業(yè)務的三流合一管理要求很高，需形成相互對接又完整合規(guī)的閉環(huán)系統(tǒng)。客觀上倒逼企業(yè)加強成本核算、票證審核、系統(tǒng)改造乃至整個企業(yè)的健康管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境是從二級市場取得的土地使用權(quán)支付的出讓金、拆遷安置補償費、行政規(guī)費、融資利息無法取得專用發(fā)票，不能抵扣進項稅。

（二）核算、現(xiàn)金流量方面

營改增前后體現(xiàn)不同的收入額，改制前將5%營業(yè)稅的收入金額計入主營業(yè)務收入科目中，改制后增值稅屬于價外稅，實際收入總額除以1.11后余額確認主營業(yè)務收入。一定時期內(nèi)價格不變的情況下，同樣現(xiàn)金流入在營改增前后業(yè)務收入存在差異，兩種稅性質(zhì)不同，直觀上對會計收入影響不同，會導致收入下降，影響利潤形成。同時，所繳納營業(yè)稅稅金流出降低，現(xiàn)金流量中支付各種稅費項目減少，可取得增值稅專用發(fā)票實施進項抵扣，使營業(yè)成本降低。

（三）建安業(yè)營改增前后的變化

建安業(yè)一向是勞動密集、低利潤的行業(yè)，營改增對建安業(yè)內(nèi)部管理轉(zhuǎn)型升級提出了很高的要求，目前粗放的管理水平，不健全的財務制度、寬松的承包模式導致建筑業(yè)對進項稅額的管理力度不足。建安業(yè)營業(yè)稅按照3%稅率繳納，營改增稅率11%，占工程成本的20%～30%，人工成本不能抵扣增值稅。采購混沙、水泥、混凝土等材料由于不能從一般納稅人取得專用發(fā)票無法抵扣，水電表公司不會給施工方開具增值稅專用發(fā)票，外包業(yè)務可能因為承包給一些小規(guī)模納稅人的建筑施工單位無法取得增值稅專用發(fā)票。由于種種原因?qū)е露愗撛黾樱ò矘I(yè)稅負的增加無疑又會向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁。建安業(yè)上下游間相互拖欠工程款很普遍，而增值稅對納稅時間確定有更大影響，取得專用發(fā)票存在困難。

二、營改增后稅務機關對房地產(chǎn)、建安業(yè)的管理現(xiàn)狀

（一）國稅機關管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)、建安業(yè)的發(fā)展是近10年來國民經(jīng)濟新的增長點，始終是稅收管理工作的重點和難點，在土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、持有、交易、清算環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅共10個種稅一直是地稅所轄范圍。營改增后，增值稅替代營業(yè)稅，未來企業(yè)所得稅也將轉(zhuǎn)移到國稅，面對龐大的征管數(shù)據(jù)，國稅機關缺乏長期征管實踐積累的經(jīng)驗分析，缺乏稅源的風險管理信息數(shù)據(jù)。國稅稽查部門對這類行業(yè)的發(fā)票使用情況和其中可能涉及的發(fā)票違規(guī)情況，尤其是虛開發(fā)票的了解和案件接觸幾乎為零。

（二）地稅機關管理現(xiàn)狀

一直以來地稅機關都是以票控稅，營改增后營業(yè)稅消失使得可供分析的內(nèi)部數(shù)據(jù)越來越少，對納稅人經(jīng)營情況的掌握將越來越依賴國稅部門和第三方數(shù)據(jù)，以票控稅的利器喪失，直接導致城建稅、防洪費、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等稅種的基數(shù)失控。

首先，營業(yè)稅、土地增值稅預繳、印花稅、企業(yè)所得稅的基數(shù)均依賴于地稅開票系統(tǒng)數(shù)據(jù)，營改增后要依賴增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)，因此迫切需要搭建一個業(yè)務通辦、數(shù)據(jù)共享、風險共防的一體化征納平臺。

以往對房地產(chǎn)業(yè)檢查的重災區(qū)是開發(fā)成本中建筑工程承包費用，施工方開具建安發(fā)票的真?zhèn)危_發(fā)間接費用中的勞務費發(fā)票的真?zhèn)我约盃I業(yè)費用中廣告費、業(yè)務宣傳費等科目，可以通過地稅系統(tǒng)發(fā)票查詢辨別發(fā)票的真?zhèn)危悇栈榈闹攸c是“查稅必查票”、“查賬必查票”、“查案必查票”，通過查出的假票、無效票調(diào)整企業(yè)所得稅、土地增值稅計稅依據(jù)。營改增后企業(yè)取得的這類發(fā)票是增值稅專用發(fā)票，由于試點納稅人長期不接觸增值稅專用發(fā)票，不知道不當使用專用發(fā)票不僅違法，更有可能導致刑事犯罪，有的納稅人營改增初期抵扣項目少，獲取不了進項發(fā)票，稅負增加，勢必鋌而走險以少量手續(xù)費換取進項稅額抵扣、25%企業(yè)所得稅減少以及土地增值稅的減少。有的試點納稅人低銷高進，產(chǎn)生大量留抵稅額，可能產(chǎn)生虛開增值稅票賺取手續(xù)費，地稅機關還只能完全依靠國稅機關的發(fā)票鑒定系統(tǒng)，或者發(fā)協(xié)查函獲取營改增后納稅人取得的增值稅專用發(fā)票的真?zhèn)涡畔ⅲ瑢е滦畔鬏斶^程效率低下。天津市地稅稽查局在檢查某建安企業(yè)取得的本市增值稅普通發(fā)票11張，外地遼寧省、河南省、黑龍江省增值稅普通發(fā)票18張涉及金額高達數(shù)百萬元，均為無效發(fā)票，由于國地稅沒有統(tǒng)一的發(fā)票查詢系統(tǒng)，經(jīng)過國稅局的鑒定，以及外地發(fā)協(xié)查函歷時近半個多月的等待才最終定案，稽查效率低，營改增后稅收上最大的風險就是虛開增值稅發(fā)票，因為不僅涉及增值稅同時也涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅。因此，亟需構(gòu)建全國統(tǒng)一的發(fā)票真?zhèn)尾轵炂脚_，打造打擊虛假發(fā)票的“金色盾牌”，才能確保稅款不會大量流失。

三、應對營改增后續(xù)管理要求

（一）對于房地產(chǎn)、建安企業(yè)按照項目實行稅收一體化管理

房地產(chǎn)企業(yè)以項目管理為核心，以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，注重發(fā)票管理。按照建委立項批文、建設工程規(guī)劃許可證管理企業(yè)開發(fā)項目，了解項目的規(guī)模、建筑面積等信息。通過建筑工程施工許可證了解項目開工日期，按照商品房準許使用證、商品房銷售許可證掌握項目完工、銷售面積等信息。國稅機關共享增值稅發(fā)票信息用于地稅機關所管轄稅種的管理。

建筑安裝企業(yè)以工程項目管理為主線，以施工合同標注的建筑工程項目為管理對象，至少要具備收入類合同、支出類合同、計量結(jié)算、物資出入庫、增值稅發(fā)票、項目應收應付等相應功能，將符合資金流、發(fā)票流、業(yè)務流一致的增值稅專用發(fā)票納入增值稅稅務管理進行抵扣，對不合規(guī)的發(fā)票建立預警機制進行風險預控，防止虛開虛抵減少稅收管理風險。

稅務部門可以利用工程項目預算、決算數(shù)據(jù)測算工程的材料耗用量并與實際企業(yè)抵扣的進項材料發(fā)票數(shù)量進行對比掃描，超過測算數(shù)量就可能形成虛受虛抵稽查疑點。

（二）引入發(fā)票大數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)

增值稅以票控稅的要求相當高，抵扣鏈條的完整主要依托專用發(fā)票的實現(xiàn)。當前增值稅專用發(fā)票管理難度較大，虛開、套開、使用不當?shù)膯栴}嚴重。如何管理增值稅發(fā)票，避免違規(guī)使用和稅款流失是稅收征管實際操作中的一大難題。

虛開增值稅專用發(fā)票的存在基于三種情況：第一種是正常經(jīng)營企業(yè)利用“富余”發(fā)票對外虛開，第二種是不法分子設立開票公司，第三種是收取開票費對外虛開。富余票成為虛開增值稅專用發(fā)票的主要來源。必須嚴格監(jiān)管發(fā)票的領購、嚴格查驗發(fā)票的使用、嚴格審核發(fā)票的作廢、繳銷。加大對稅收違法者的失信懲戒，真正做到讓誠實守信者一路綠燈，讓違法失信者寸步難行。建立稅收違法黑名單，加大案件曝光力度，通過報紙媒體曝光。國地稅對于曝光的黑名單企業(yè)適時交換信息，共享信息，搭建統(tǒng)一的信息化平臺，在征管數(shù)據(jù)中自動提取稅收違法行為名單，國地稅真正同時使用一套名單。加快建立稅務稽查異常對象名錄庫，增設風險提醒功能，一旦列入黑名單的企業(yè)不僅停止售票，還應列為國地稅稽查重點。

國稅總局提出“互聯(lián)網(wǎng)+稅務行動”計劃中，電子發(fā)票是新生事物，由于一張電子發(fā)票對應一筆交易信息，使稅務機關可以直接通過電子發(fā)票從網(wǎng)上調(diào)取其對應的交易信息，適應信息控稅理念，實現(xiàn)稅收監(jiān)管更加透明、公開，同時意味著企業(yè)偷逃稅款將受到制裁。電子發(fā)票可以通過互聯(lián)網(wǎng)進行真?zhèn)尾轵灒瑢τ诎l(fā)票的歸集、建檔、與單據(jù)相關聯(lián)都更加便利，且一張發(fā)票只能入賬一次。甚至未來通過智能手機可開具增值稅專用發(fā)票，通過掃描二維碼辨別真?zhèn)危汲蔀榭赡堋Ｗ屓巳硕紖⑴c到打擊假發(fā)票的行動中，讓稅收環(huán)境更加凈化。

（三）構(gòu)建國地稅稅務稽查深度合作機制

構(gòu)建國地稅深度融合、合作機制是一個逐步探索，不斷完善的過程，不可能一蹴而就，必須有長遠規(guī)劃和近期目標。

國稅總局制定的國稅地稅聯(lián)合稽查工作辦法的實施是稅務機關落實《深化國稅、地稅征管體制改革方案》的要求，規(guī)范國地稅聯(lián)合稽查執(zhí)法行為，推進執(zhí)法適度整合的重要舉措。從共建協(xié)調(diào)機制、共享涉稅信息、共同下達任務、聯(lián)合實施檢查、協(xié)同案件審理、協(xié)同案件執(zhí)行、利用稽查結(jié)果、其他稽查執(zhí)法合作事項等方面整合資源，規(guī)范執(zhí)法行為。

征收管理環(huán)節(jié)注重協(xié)調(diào)好國地稅關系，定期召開聯(lián)席會議，積極拓展更多合作領域和方式，在稅收宣傳、納稅服務方面深入開展合作。加大涉稅咨詢和稅法宣傳力度，深入推進國地稅征管體制改革，充分發(fā)揮綜合治稅平臺，力爭與財政、國土、工商等部門溝通，爭取支持和配合、及時實現(xiàn)信息互通。

建立國地稅交換機制，針對行業(yè)特點和稅種特點，制定聯(lián)合稽查方案，共同分析探討，提高稅務稽查質(zhì)量。建立相互授權(quán)機制、突破執(zhí)法主體的分離。建立統(tǒng)一的業(yè)務流程，突破業(yè)務分設的制約。建立統(tǒng)一系統(tǒng)接口，突破數(shù)據(jù)庫分立的制約。實現(xiàn)國地稅深度合作。筆者在此大膽設想國地稅稽查合作的終極目標是一個執(zhí)法主體合一，業(yè)務模塊分離的最佳狀態(tài)。

（四）稽查人員做好全新的知識儲備和培訓

稅務稽查是稅收征管的最后一道防線，必須及時亮劍，才能讓納稅人在與稅務機關的利益博弈中明白，只有選擇自覺納稅遵從，才是保證自身利益的合法途徑。新形勢下要培養(yǎng)一支業(yè)務素質(zhì)高，信息技術精通，既懂稅收業(yè)務知識，又懂互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務知識的復合型的稽查隊伍。盡快開展全員系統(tǒng)培訓，特別是互聯(lián)網(wǎng)技能的培訓，適應日趨復雜的稅收管理、監(jiān)督工作。

[1]翟繼光，孫長舉，趙德芳編著.房地產(chǎn)業(yè)納稅節(jié)稅操作實務（第3版）[M].北京：電子工業(yè)出版社（2014）.

[2]天津市財政局營改增稅收政策匯編[G].2016（5）.

[3]黃榮國，趙小冰，馬炳壽.互聯(lián)網(wǎng)+新常態(tài)下稅收服務探索[J].經(jīng)濟研究參考，2016（29）：55-58.

[4]楊珍.深化國地稅合作提高稅收征管成效——廣西欽州市國地稅合作工作調(diào)研報告[J].經(jīng)濟研究參考，2016（17）：57-60.

責任編輯：解忠艷

孟力

F407.9

A

1006－1255－（2017）06－0033-04

邢惠豐（1976—），天津市地方稅務局第二稽查局。郵編：300042

周勝（1963—），天津市地方稅務局第二稽查局。郵編：300042

郝宛怡（1967—），天津市地方稅務局第二稽查局。郵編：300042