淺析漳州房產中介現狀的問題與對策

蔡蘇赟

（漳州市房產交易中心，福建漳州363000）

淺析漳州房產中介現狀的問題與對策

蔡蘇赟

（漳州市房產交易中心，福建漳州363000）

近年來，隨著房地產業的繁榮發展，房產中介活躍于房地產交易活動中，而且扮演著不可或缺的角色，在促進房地產市場穩定有序發展中發揮不可替代的作用。但是由于缺乏持續有效的監管，房產中介市場亂象迭生，行業內部存在許多問題，以至對房地產市場健康發展產生不良的影響。加強和規范中介市場的管理，要加強行業監管，加大懲罰懲治力度；建立統一公開交易平臺，引入公開評價機制；強化交易資金監管；使該行業能夠向更健康良性的階段演化，為漳州發展助力添彩。

房產交易；中介管理；行業監管

一、房產中介的主要職能

（一）咨詢服務

當一宗交易在前期準備階段時，購房人和房產持有者會根據自身的需求，就市場環境、供求關系、標的評估、交易手續及相關法律等方面向房產中介提出咨詢。房地產咨詢是解決交易雙方信息不對稱的問題，中介利用所掌握的關于房產交易的知識信息和經驗，根據交易當事人的問題，在交易成本測算、交易風險規避、交易公平性等方面給出較為客觀的建議。

（二）價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先，房地產產品價格具有其特殊性，價格形成較復雜，每宗房屋的價格影響要素很多，例如地段、樓層、結構、周邊配套等，需要對每一宗房屋分別分析后定價。其次，房地產價格評估具有技術性強，政策敏感的特點，需要專業和全面的評估機構來完成。第三，一般房產經營過程中涉及的各類交易活動如房地產買賣、租賃、互換、抵押、稅收、清算、統計等活動需要具有市場價格尺度的作用的價格，一般這個價格由具有專業權威的機構給出，這是房地產市場正常運行的基礎和依據。

（三）居間代理

房地產居間代理，主要運用于房地產二級市場。在房產買賣、租賃、信托等社會經營活動的過程中起到的居間代理的作用。房產居間代理是房產交易過程中的重要一環，規范到位的房產居間代理服務，對于降低交易成本，活躍房產二級市場，有效配置房產資源，具有積極正面的作用。

（四）行業自律

房產中介行業協會是中介行業根據自愿原則互相結合形成的非正式組織。中介行業協會的主要職能有：可以針對包括業務專業、行業價格、服務內容等內容制定出統一的標準和規范，來指導行業健康有序發展；在通過自生自發產生的內部秩序，在行業內部產生無序惡性競爭時，及時協調處理；行業協會代表行業利益，可以在向政府制定行業有關政策時，通過合法渠道反映相關意見，提出可行性建議。房產中介協會的另一個主要實踐功能在于協調交易雙方與房產中介之間的矛盾問題，從較為公正的角度為交易當事人在交易過程中產生矛盾糾紛時及時裁定調解。

二、漳州房產中介市場存在問題及現狀分析

2016年以來，住建部部署開展了房地產中介專項整治，各地加大執法檢查力度。2017年8月1日《福建省住房與城鄉建設廳關于進一步加強房地產市場交易監管的通知》（閩建房函【2017】53號）第四點：嚴厲打擊違法違規銷售和中介行為。以目前漳州市場現狀來看，部分房產中介成為害群之馬，不但無法為房產交易活動發揮積極正面的作用，反而為廣大房產交易當事人制造障礙，以此牟利，這是因為目前對于房產中介應該提供的服務沒有得到相應合理的規范。結合目前漳州中介市場現狀，分析存在的問題主要包括以下幾個方面。

（一）行業管理不完善

房產中介行業門檻與退出成本低，導致目前房產中介機構及從業人員素質偏低，行業規模小，發展慢。說明了房產中介市場環境建設法律、法規、教育培訓、管理、準入等)諸多方面的不完善，加上部分房產中介缺乏應有的敬業精神和職業道德標準，催生系列問題。

1.假房源問題及問題房源

假房源在中介市場中極為常見，有一部分中介機構掛出假房源為了招徠客戶，行內稱之為“釣魚臺”。假房源分為幾種類型：一是已售房源仍在掛牌；二是待售房源虛標房價，一般均虛標低價以吸引客戶；三是房源信息不符，主要是在裝修程度、地理位置、戶型結構、是否學區等相關信息上弄虛作假。問題房源是指房屋不具備交易條件，存在司法查封、抵押等情況。事件一：陳先生在購買一套被某房地產中介稱為“有按揭貸款”40萬的冠成國際的兩室一廳的房屋過程中，支付了55萬元房款欲簽訂合同時才發現，該房屋除了存在80萬元的抵押貸款擔保外，房屋已被三家法院查封，賣方負債累累，根本無力返還購房款。問題房源危害性很大，是交易糾紛產生的重災區。房產中介責任感的缺失，是導致問題房源的主因。

2.指導陰陽合同

房產中介利用自己對房產交易流程及交易規費政策的熟悉，慫恿協助交易雙方以簽訂陰陽合同的方式逃避稅負或者套取貸款，以期在其中分得一羹。陰陽合同不僅會導致國家相關稅收的流失及統計信息的不完全，一旦交易過程中雙方發生糾紛，陰陽合同會為后續維權產生障礙。

3.中介服務收費混亂

雖然強調服務收費明碼標價，公開上墻。但由于房產中介門檻低，從業人員整體素質參差不齊，加上存在一些無序競爭，房產收費混亂這一頑疾始終存在漳州房產中介市場。

（二）無證執業和非法挪用客戶房款稅費

1.無證經營

有些房產中介沒有申領營業執照就開展業務，在交易過程中公開的信息只有電話號碼，一旦在交易過程中產生糾紛矛盾，以一走了之的方式逃避法律責任。事件二：嚴小姐通過號稱自由經紀人的某房產中介出售建元南花園某房屋該房產中介將買房支付的2萬定金據為己有，隨后強制嚴小姐及買方交納代辦費用2000元，由某“按揭公司”辦理后續過戶手續后便不再出現。事件二正是突出反映了這一市場亂象。

2.違規提供首付貸、尾款墊付等房產交易金融服務

事件三：李先生欲購買新城花園某房屋，商議房價款為90萬元。由于李先生手上現金有限，某房產中介建議可將成交價提高向銀行申請貸款，中介可提供墊付首付款和尾款的服務促成交易，收取3%月利率。兩個月辦理貸款手續后，李先生共支付給房產中介墊付款利息共計3.6萬。首先墊付貸款業務的合法合規性未得到相關部門的確認，其次首付款及尾款的墊付，加大房產的杠桿效應，放大房地產市場風險，第三房產中介提供的金融服務，月利率一般都在2%-5%之間。以2015年公布施行的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，第二十六條明確規定：“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應予支持”。房產中介提供的金融服務年利率都在24%-60%之間，不可不說有高利貸的嫌疑。第四，房產中介會盡量縮短貸款辦理周期，以提高墊付資金的使用率從而提高利潤。因此在房產交易辦理流程中通過尋租方式縮短辦理時限便成為房產中介秘而不宣的行業“潛規則”。

3.通過占用客戶房款及稅費款

還有部分不法中介通過占用客戶房款及稅費款項建立資金池，利用買賣雙方對交易流程時限的不熟悉，通過延遲房產交易、稅費繳納辦理時間的方法利用時間差牟取不法收益；在存量房交易過程中，由于信息不對稱，常出現房產中介利用以各種方式囤積房源，再伺機高價賣出的現象。由于屬短期持有，一些房產經紀以公證委托的形式代替房屋交易，規避相關稅費。多次轉委托權的情況時有發生，這都是房產經紀參與房地產投機的表現。除此之外，房產經紀也參與新建商品房的投機。許多在網上明明標示可銷售的房屋，在開發公司售樓處詢問時卻被告知已銷售，卻以“直入戶，轉讓費X萬”的形式出現在房產經紀機構的二手房源中。可以說，一部分房產經紀儼然扮演著房地產交易價格推手的角色。

綜上所述，目前漳州中介市場業態分工主要有兩種，一是促成交易的居間代理，一是辦理包括交易與按揭手續的所謂按揭公司。我市房產中介行業不僅在行業發展層級、服務檔次、技術含量、內部分工管理等方面差強人意，以至于中介市場亂象盡顯，制約了我市房地產存量市場健康有序的發展。

三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

（一）加強行業監管，加大懲罰懲治力度

目前，中介行業違法行為的監察和打擊一直受執法力度偏弱的短板的影響而無法順利開展。中介行業涉及住建、國土、工商、物價等多個部門。部門間加強溝通開展合作，才能有效對中介不法行為進行監察和打擊。部分中介機構及從業人員抱有僥幸心理，加上法律法規意識不強，在執業過程中有恃無恐。其實對于房地產中介違規的行政處罰，是有法律依據的。按照現行的《房地產經紀管理辦法》，對于房產中介機構或者房產經紀人的違規行為，相關主管部門可依法分別處以1萬元到3萬元之間的處罰。對于房產中介行業的監管，特別是對中介違法行為的打擊，重點還看執法力度，應當由主管部門牽頭，多部門形成合力，嚴格按照相關規定實施行政處罰，并且不定期、持續性檢查，以增加法律法規、主管部門和執法人員的震懾力度。

（二）建立統一公開交易平臺，引入公開評價機制

主管部門應該結合目前先進的互聯網+理念，在網絡上建立統一的公開交易平臺，并對提供服務的房產中介建立連續評價制度。通過設置官方公開的交易信息平臺，將對中介的評價功能嵌入其中，包括中介的近期成交量、客戶的滿意度、前期委托方的備注評價等，將這些信息公開放到互聯網上。由于所有的交易信息都被公開上網，房產中介從長遠收益的角度考慮，不會為了短期小利選擇不誠信不規范的方式。對委托方而言，通過查看平臺上的房產中介服務評價信息，可以增進對該房產中介情況的了解，減少機會成本和沉沒成本的幾率，從而節約監督成本和交易成本。通過公開提高對中介人員監管的透明度，規范了中介市場，促進了從業人員整體素質的提高。

（三）強化交易資金監管

2016年，住房和城鄉建設部等部門發布的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》再次明確要求，要健全交易資金監管制度，加強交易資金監管。對存量房進行交易資金監管不僅能為交易雙方提供安全的資金交易場所，從源頭上遏制中介機構挪用存量房交易資金的情況發生，間接規范了房屋中介市場，維護了消費者的合法權益。它解決了一直以來存量房交易信息不對稱，部分中介欺上瞞下、亂吃差價、不按標準收費的歷史頑疾。這不僅進一步規范了市場秩序，也為消費者提供了一個“透明信息、規范交易、保障安全、便民利民”的安全的市場環境。

（四）政府層面加強行業發展引導

由于近階段，住建部的《住房租賃和銷售管理條例》立法征求意見和省住建廳的《福建省房屋交易監督管理辦法》立法調研工作也都在進行中，雖然都列入了各級立法計劃，但在現實工作中，確實因為立法的滯后性導致違法違規事件查處無據，一定程度上導致了市場的一些亂象。因此，應盡快出臺相應法律法規，特別是交易資金監管部分，明確監管要求、監管范圍、監管辦法、使存量房資金監管有抓手、有力度。其次，針對房地產經紀行業，應制定行業指導性意見，明確房產經紀規程，制定中介機構和從業人員備案及中介服務行為程序或步驟，明確相應工作要求、規定和標準，讓中介管理和服務行為得到統一規范。

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F270

A

1005-913X（2017）10-0130-02

2017-08-24

蔡蘇赟(1984-)，女，福建漳州人，經濟師，碩士，研究方向：房地產營銷。

［責任編輯：方 曉］