商業(yè)地產(chǎn)最佳發(fā)展路徑實(shí)證研究

董志尚

中圖分類號(hào)：F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：文章針對(duì)兩類問(wèn)題展開分析，第一類問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否依據(jù)項(xiàng)目條件與時(shí)機(jī)確定其最佳發(fā)展路線？第二類問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何調(diào)整實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展。就上述兩類問(wèn)題，在已有的研究成果中未給出解答。研究從理論分析入手，構(gòu)建具有可變因素和可變周期的商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)框架。通過(guò)使用變分法，對(duì)該框架進(jìn)行分析，不僅明確了第一類問(wèn)題，而且對(duì)第二類問(wèn)題中如何實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展給出了四個(gè)實(shí)現(xiàn)條件。在此基礎(chǔ)上，就我國(guó)西部地區(qū)兩省主流房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行論證，不僅采用回溯法確定其歷史發(fā)展質(zhì)量，而且采用四大實(shí)現(xiàn)條件優(yōu)化其現(xiàn)有發(fā)展，實(shí)現(xiàn)自我提升。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 最佳發(fā)展 路徑研究 變分法

引言及目標(biāo)

研究之初，團(tuán)隊(duì)提出了兩類問(wèn)題：第一類問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否依據(jù)項(xiàng)目條件與時(shí)機(jī)確定其最佳發(fā)展路線？第二類問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何調(diào)整實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展？對(duì)于這兩類問(wèn)題，在研究之初并不確定是否存在解答。已有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研究，側(cè)重于從發(fā)展?jié)摿Α㈤_發(fā)價(jià)值、開發(fā)定位等問(wèn)題的研究。在發(fā)展?jié)摿ρ芯恐校裱诺龋?015）采用量化分析方法，以我國(guó)35個(gè)大中城市為實(shí)證對(duì)象，通過(guò)具體分析，就每個(gè)不同對(duì)象商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿o予明示，為商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展給出定位。在開發(fā)研究中，廖成林等（2010）就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值進(jìn)行分析，通過(guò)擬合分析和概率分析，確定最符合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值規(guī)律的分布為幾何布朗運(yùn)動(dòng)和跳躍運(yùn)動(dòng)的組合。在開發(fā)定位研究中，劉國(guó)亮等（2012、2015）采用經(jīng)濟(jì)分析與生態(tài)分析方法，就如何定位商業(yè)地產(chǎn)，防止房地產(chǎn)開發(fā)大進(jìn)大退給出了分析方法與解決方案。透過(guò)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于研究之初提出的兩類問(wèn)題尚未解答。在此基礎(chǔ)上，研究團(tuán)隊(duì)確定以上述問(wèn)題為研究對(duì)象，嘗試通過(guò)系統(tǒng)分析與體系分析給予解答。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在的可變性與多階段性特征，為了解答該問(wèn)題，研究團(tuán)隊(duì)提出采用變分法的視角進(jìn)行解決。之所以確定該視角，源于對(duì)變分法研究成果的分析。在CSSCI已有的關(guān)于變分法的11篇研究中，馮金華（1991）、陳偉等（2004）、鄭君君等（2013）、張建軍（2012）的研究最具有代表性。馮金華最早將變分法研究引入我國(guó)，通過(guò)系統(tǒng)性分析，就該方法的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行宏觀分析。陳偉等、鄭君君等、張建軍則是從實(shí)證角度對(duì)變分法的具體應(yīng)用進(jìn)行研究。陳偉等采用變分法在投資分析中進(jìn)行最優(yōu)決策，鄭君君等就拍賣過(guò)程實(shí)現(xiàn)最優(yōu)報(bào)價(jià)進(jìn)行研究，張建軍就供應(yīng)鏈動(dòng)態(tài)博弈實(shí)現(xiàn)納什均衡進(jìn)行分析。上述三類變分法實(shí)證分析，有效解決了之前無(wú)法給出最優(yōu)解的問(wèn)題。基于上述成果分析，同時(shí)與研究團(tuán)隊(duì)自身掌握的資料相結(jié)合，研究最后確定采用變分法進(jìn)行具有不確定性問(wèn)題的解答，主要是解決商業(yè)類房地產(chǎn)最佳發(fā)展路徑的問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)最佳發(fā)展路徑演化分析

在演化路徑分析之前，首先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行說(shuō)明。研究中所提及的商業(yè)地產(chǎn)是指以盈利為目標(biāo)的地產(chǎn)項(xiàng)目，不包括廉租房、公租房這類公益類項(xiàng)目，也不包括基金項(xiàng)目支持的地產(chǎn)，完全是由市場(chǎng)行為與市場(chǎng)化過(guò)程形成的地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)售賣等一系列行為。基于此約定，商業(yè)地產(chǎn)的最終目標(biāo)是盈利，不是獲取社會(huì)贊譽(yù)。因此，研究中所提及的商業(yè)地產(chǎn)最佳發(fā)展路徑，就是圍繞如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)盈利，以及如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)盈利最大化展開。

要解決上述兩類問(wèn)題，首先需要從商業(yè)地產(chǎn)的生命周期談起。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)的生命周期可以分為三個(gè)階段，依次為土地購(gòu)置期、地產(chǎn)開發(fā)期和地產(chǎn)售賣期。土地購(gòu)置期是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)買的形式獲得開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的土地，并為后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)辦理各種相關(guān)手續(xù)和條件儲(chǔ)備的時(shí)期。地產(chǎn)開發(fā)期是指房地產(chǎn)企業(yè)完成土地購(gòu)置工作后，進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)期，即一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)蓋樓過(guò)程。地產(chǎn)售賣期是指對(duì)取得預(yù)售或者現(xiàn)房銷售資格的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售的時(shí)期。對(duì)于上述三個(gè)時(shí)期而言，存在著三類約束性關(guān)系。

第一類約束性關(guān)系為“土地購(gòu)置期”、“地產(chǎn)開發(fā)期”和“地產(chǎn)售賣期”具有有限性，即每一個(gè)時(shí)期的期長(zhǎng)不能無(wú)限。這一點(diǎn)不難理解，因?yàn)槭袌?chǎng)行為的主體房地產(chǎn)企業(yè)生命具有有限性，因此其行為活動(dòng)結(jié)果必然具有有限性。第二類約束關(guān)系為“土地購(gòu)置期”、“地產(chǎn)開發(fā)期”和“地產(chǎn)售賣期”間存在遞進(jìn)關(guān)系。一般而言，“土地購(gòu)置期”之后才能形成“地產(chǎn)開發(fā)期”，“地產(chǎn)開發(fā)期”之后才能形成“地產(chǎn)售賣期”。對(duì)于存在預(yù)售條件的地產(chǎn)項(xiàng)目，“地產(chǎn)開發(fā)期”和“地產(chǎn)售賣期”存在重疊區(qū)。為了分析清晰，也為了使分析結(jié)果更加適用于我國(guó)特色，在研究中強(qiáng)制設(shè)置“地產(chǎn)開發(fā)期”和“地產(chǎn)售賣期”不存在重疊區(qū)。第三類約束關(guān)系為“地產(chǎn)售賣期”售賣的地產(chǎn)面積總和必須等于“土地購(gòu)置期”中約定的可開發(fā)面積總和。設(shè)定這一關(guān)系，是為了保證商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格遵守契約，依法進(jìn)行開發(fā)，防止商業(yè)欺詐行為出現(xiàn)。

上述三類約束性關(guān)系對(duì)于保證商業(yè)地產(chǎn)合理、有序開發(fā)起著非常重要的作用，也確保了契約精神的有效執(zhí)行。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終目的也不能忘記，即不僅獲取盈利，而且實(shí)現(xiàn)盈利最大化。上述三類約束對(duì)盈利過(guò)程進(jìn)行約束，但是對(duì)于盈利過(guò)程的實(shí)現(xiàn)沒(méi)有明確。對(duì)于進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其在“土地購(gòu)置期”、“地產(chǎn)開發(fā)期”和“地產(chǎn)售賣期”均涉及大量資金的運(yùn)營(yíng)和管控，有效與合理的資金運(yùn)營(yíng)和管控是實(shí)現(xiàn)盈利和最大化盈利的唯一途徑。

具體而言，在“土地購(gòu)置期”購(gòu)買土地，其所使用的資金無(wú)論是借貸還是自身，都存在使用成本。對(duì)于單位資金而言，如果自身不使用而閑置，相當(dāng)于每年損失單位資金對(duì)應(yīng)的貸款利息；對(duì)于借貸資金而言，使用約定期限，必須在支付本金的同時(shí)，也支付對(duì)應(yīng)期限的貸款年息。基于這一資金使用成本原理，在“土地購(gòu)置期”購(gòu)買土地其所使用的資金只有在地產(chǎn)項(xiàng)目終結(jié)之后才有可能完成本息支付。因此，對(duì)于“土地購(gòu)置期”所形成的總資金在地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期內(nèi)存在復(fù)利現(xiàn)象。同樣的情形，在“地產(chǎn)開發(fā)期”中也存在。“地產(chǎn)開發(fā)期”復(fù)利產(chǎn)生主要是由開發(fā)項(xiàng)目的面積和開發(fā)時(shí)期所決定，而“土地購(gòu)置期”的復(fù)利主要是由購(gòu)置項(xiàng)目的面積、位置以及購(gòu)置時(shí)期所決定。一旦地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)，即“土地購(gòu)置期”形成，購(gòu)置項(xiàng)目的面積、位置以及購(gòu)置時(shí)期都被固化，不能變動(dòng)。對(duì)于“地產(chǎn)開發(fā)期”則不同，在地產(chǎn)開發(fā)期內(nèi)，地產(chǎn)開發(fā)商可以自行選擇地產(chǎn)開發(fā)的具體時(shí)間和開發(fā)周期，因此具有相對(duì)的靈活性。“地產(chǎn)售賣期”所形成的復(fù)利是由未銷售的房地產(chǎn)和已經(jīng)銷售的房地產(chǎn)共同組成。對(duì)于已經(jīng)銷售的房地產(chǎn)，其復(fù)利計(jì)算起點(diǎn)為地產(chǎn)售賣開始時(shí)點(diǎn)（整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始售賣的時(shí)點(diǎn)，非售賣個(gè)體的發(fā)售時(shí)點(diǎn)），其復(fù)利計(jì)算終點(diǎn)為個(gè)體售出時(shí)點(diǎn)。在個(gè)體未售出之前，其復(fù)利持續(xù)計(jì)算，直到售出為止。對(duì)于“地產(chǎn)售賣期”的售賣價(jià)格嚴(yán)格來(lái)講與售賣時(shí)間有關(guān)，與售賣面積有關(guān)，還與售賣位置有關(guān)。就三個(gè)不同時(shí)期的復(fù)利計(jì)算匯總，形成商業(yè)地產(chǎn)盈利的總和。需要注意的是，在匯總時(shí)必須區(qū)分進(jìn)項(xiàng)與出項(xiàng)。在“土地購(gòu)置期”、“地產(chǎn)開發(fā)期”所形成的復(fù)利合計(jì)其為出項(xiàng)，在“地產(chǎn)售賣期”所形成的復(fù)利合計(jì)為進(jìn)項(xiàng)。因此，必須用進(jìn)項(xiàng)減去出項(xiàng)，才能作為對(duì)應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司的盈利合計(jì)。通過(guò)上述分析，基本確定了一個(gè)進(jìn)項(xiàng)（復(fù)利進(jìn)項(xiàng)）減去兩個(gè)出項(xiàng)（復(fù)利出項(xiàng)）所得的合計(jì)為企業(yè)的盈利合計(jì)。企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目的不僅是贏利，而且是實(shí)現(xiàn)盈利最大化。endprint

對(duì)于上述三個(gè)周期促成的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程的論述中已經(jīng)明晰了其存在的不確定性和可選擇性。就“土地購(gòu)置期”而言，企業(yè)在購(gòu)置土地之后，可以選擇開工的具體時(shí)間，從而降低出項(xiàng)提高進(jìn)項(xiàng)。就“地產(chǎn)開發(fā)期”而言，企業(yè)可以選擇開工的總時(shí)長(zhǎng)，從而提高潛在的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，由此實(shí)現(xiàn)提高進(jìn)項(xiàng)與降低出項(xiàng)。就“地產(chǎn)售賣期”而言，企業(yè)可以選擇售賣的具體時(shí)機(jī)，由此形成總銷售金額最大化。但是這種時(shí)機(jī)選擇，必須在前兩期復(fù)利匯總可承受的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能出現(xiàn)單純?yōu)榱恕暗禺a(chǎn)售賣期”盈利最大化的行為。通過(guò)上述分析，已然明確了商業(yè)地產(chǎn)生命周期的三個(gè)組成部分，其對(duì)應(yīng)的活動(dòng)具有不確定性和可選擇性。對(duì)于這種具有不確定性和可選擇性的積累行為，采用變分法分析可以得到實(shí)現(xiàn)盈利最大化的實(shí)現(xiàn)路徑。由于這一實(shí)現(xiàn)過(guò)程較為復(fù)雜，且涉及過(guò)多的數(shù)學(xué)原理論證，故不在文中展示具體過(guò)程，僅給出采用變分法分析論證所得實(shí)現(xiàn)盈利最大化路徑必須滿足的四大約束。

約束一，商業(yè)地產(chǎn)面積對(duì)銷售價(jià)格貢獻(xiàn)作用應(yīng)與其對(duì)開發(fā)成本的貢獻(xiàn)作用及其對(duì)購(gòu)置成本的貢獻(xiàn)作用總和保持一致；約束二，商業(yè)地產(chǎn)位置對(duì)銷售價(jià)格貢獻(xiàn)作用與銷售時(shí)長(zhǎng)形成鮮明的反比關(guān)系，簡(jiǎn)而言之，商業(yè)地產(chǎn)的位置越好，其在最短時(shí)間內(nèi)售罄是獲取最大化盈利的重要因素；約束三，銷售期的復(fù)利利率應(yīng)小于開發(fā)期的復(fù)利利率與購(gòu)置期的復(fù)利總和，即商業(yè)地產(chǎn)生命周期的三期中的各期利率之和存在上述約束關(guān)系；約束四，銷售期的銷售長(zhǎng)度不應(yīng)大于開發(fā)期和購(gòu)置期的加權(quán)總和，加權(quán)系數(shù)由復(fù)利利率所確定。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，實(shí)現(xiàn)盈利最大化必須遵循上述原則展開。接下來(lái)采用實(shí)證分析的方式，以我國(guó)實(shí)際的房地產(chǎn)成交價(jià)格和開發(fā)成本等為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行具體分析，確定房地產(chǎn)企業(yè)在不同時(shí)期進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是否為最佳開發(fā)，以及實(shí)現(xiàn)最佳開發(fā)所應(yīng)采取的策略。

實(shí)證分析

實(shí)證分析采用的理論框架為前述由變分法確定的理論框架，針對(duì)該框架進(jìn)行實(shí)證分析，首先構(gòu)建三級(jí)指標(biāo)體系，具體如表1所示。表1確定的三級(jí)結(jié)構(gòu)，從時(shí)間、土地、金融三個(gè)維度進(jìn)行實(shí)證分析。時(shí)間維度主要是對(duì)理論框架中涉及的起始點(diǎn)、周期等時(shí)間因素進(jìn)行刻畫；土地維度側(cè)重于從土地類購(gòu)置價(jià)格和銷售價(jià)格進(jìn)行刻畫；金融維度強(qiáng)化進(jìn)行涉及貸款、存款類因素進(jìn)行刻畫。基于上述刻畫方法，從三個(gè)維度共計(jì)形成15個(gè)具體指標(biāo)，在此不再贅述。

指標(biāo)確定之后，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)是否實(shí)行最佳發(fā)展？若未實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展應(yīng)該如何調(diào)整實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展？就上述兩類問(wèn)題，選定我國(guó)西北地區(qū)的甘肅天慶集團(tuán)、陜西地區(qū)的高科集團(tuán)進(jìn)行實(shí)證分析。之所以選擇這兩家企業(yè)，源于研究團(tuán)隊(duì)在該地區(qū)研究的便利性，以及上述兩家企業(yè)對(duì)研究的積極配合。通過(guò)深入研究對(duì)應(yīng)兩家企業(yè)近年的發(fā)展軌跡，主要是以兩家企業(yè)在蘭州、西安作為主戰(zhàn)場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)歷史。通過(guò)深入整理與梳理，將歷史資料轉(zhuǎn)換為有序數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，采用前述確定的指標(biāo)集進(jìn)行最佳發(fā)展性分析。通過(guò)反復(fù)論證與確認(rèn)，最終得到兩家企業(yè)1997-2014年的最佳發(fā)展性分析結(jié)果，具體見(jiàn)表2。表2給出的結(jié)果對(duì)兩家企業(yè)的歷史發(fā)展情況進(jìn)行了分析，確定了天慶集團(tuán)在1997年開發(fā)的項(xiàng)目、2007年開發(fā)的項(xiàng)目、2010年開發(fā)的項(xiàng)目等具有最佳發(fā)展性；在其它年份（2001、2004、2014）的開發(fā)項(xiàng)目不具有最佳發(fā)展性。與此同時(shí)，高科集團(tuán)在1997年開發(fā)的項(xiàng)目、2010年開發(fā)的項(xiàng)目等具有最佳發(fā)展性；在其它年份（2001、2004、2014）的開發(fā)項(xiàng)目不具有最佳發(fā)展性。對(duì)于兩家集團(tuán)不具有最佳發(fā)展性的項(xiàng)目，給出了兩個(gè)主要調(diào)整策略。其中調(diào)整策略1為首要調(diào)整策略，調(diào)整策略2為次要調(diào)整策略。調(diào)整策略主要是從以下六個(gè)方面進(jìn)行，依次為壓縮開發(fā)成本、降低核心區(qū)域土地購(gòu)置、延長(zhǎng)銷售周期、壓縮土地購(gòu)置成本、縮短銷售周期、壓縮銷售周期。

在對(duì)歷史項(xiàng)目進(jìn)行分析的同時(shí)，研究團(tuán)隊(duì)還對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行分析。在建項(xiàng)目主要集中于2013年和2014年。研究通過(guò)對(duì)兩家公司對(duì)應(yīng)年份項(xiàng)目進(jìn)行分析，確定了不滿足最佳發(fā)展性的具體原因。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行短板補(bǔ)齊。通過(guò)近2年的調(diào)整優(yōu)化，取得了顯著效果，具體如表3所示。從表3的分析結(jié)果來(lái)看，兩家企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與前期相比取得了顯著效果。這也從側(cè)面驗(yàn)證了此次研究確定的理論分析框架和實(shí)證分析方法不僅具有可行性，而且具有實(shí)際效果。

結(jié)論

在研究的發(fā)端，研究團(tuán)隊(duì)提出了兩類問(wèn)題。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入分析，明確此問(wèn)題具有不確定性的特點(diǎn)。研究團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)采用變分法分析可以有效解決，這一思路確定源于對(duì)變分法成功研究成果的分析。綜合上述分析，研究團(tuán)隊(duì)最終確定通過(guò)構(gòu)建具有不確定性的分析框架，并基于變分法進(jìn)行最優(yōu)發(fā)展確定與路徑解答。隨后，從理論分析入手，不僅提出分析框架，而且通過(guò)變分分析給出實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展的四大實(shí)現(xiàn)條件。在此基礎(chǔ)上，就我國(guó)西部地區(qū)的兩大主流房地產(chǎn)企業(yè)近20年發(fā)展路徑進(jìn)行分析，確定其僅在部分年份實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展，在絕大多數(shù)年份未實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展。研究不僅停留于此，而且對(duì)兩個(gè)對(duì)象未實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)最佳發(fā)展，從六個(gè)方面給出提升對(duì)策。在此基礎(chǔ)上，分析就兩大對(duì)象的在建項(xiàng)目進(jìn)行探究，確定了其發(fā)展需要調(diào)整的方向與力度，由此實(shí)現(xiàn)對(duì)應(yīng)對(duì)象在建項(xiàng)目效益的大幅提升。

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