房地產(chǎn)兩極分化與“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略再思考

樊 綱

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·名 人 觀 察·

房地產(chǎn)兩極分化與“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略再思考

樊 綱

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場的兩個似是而非的觀點

第一，有人認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格飆升是因為貨幣流動性增多。所有商品價格上漲都與貨幣有關(guān)。貨幣是一般等價物，但僅僅批判一般等價物無法解決問題，而且在某一時點上、某些階段內(nèi)，價格變化不一定是因為貨幣增長。近兩年的貨幣增加量比前兩年少，但為什么近兩年房地產(chǎn)價格飆升，前兩年不飆升？為什么貨幣不到三四線城市，都到一二線城市？為什么貨幣現(xiàn)在不到豬肉市場，而到房地產(chǎn)市場？為什么人們?nèi)ツ瓿垂桑F(xiàn)在不炒？貨幣政策現(xiàn)在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加。老百姓手里錢多是因為貨幣增多了，還是收入增長了？如果說房地產(chǎn)市場需求增加是因為貸款特別寬松，這其中有貨幣政策的問題，但近一年多貸款并沒有特別寬松。所以，現(xiàn)在到底是不是因為貨幣增多導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升，是很容易辨別的。

第二，很多房地產(chǎn)商說房價高是因為地價高，現(xiàn)在的地價高于過去的房價。但地價都是房地產(chǎn)商競拍出來的，如果不是預(yù)計未來房子賣得比現(xiàn)在好，為什么競拍土地？作為專業(yè)人士，需要理性分析這些問題，特別要冷靜分析市場和市場預(yù)期。二三線城市現(xiàn)在有一個普遍說法是房價高了才能去庫存。房價再漲可能會暫時解決一部分庫存，但能把人留下嗎？房子將來有人租，有人接手嗎？房地產(chǎn)市場要有春夏秋冬的概念，有些波動在一定意義上是正常的。目前房地產(chǎn)市場還不算低谷，而是已經(jīng)進(jìn)入逐步平穩(wěn)的新階段。

二、房地產(chǎn)兩極分化現(xiàn)象與“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略

過去一年，房地產(chǎn)市場最突出的現(xiàn)象就是兩極分化，即一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)市場分化。這個話題討論了很多年，實質(zhì)就是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。此次房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩極分化，到了我們再反思這個問題的時候。所謂城鎮(zhèn)化和城市化，字面上沒有太大差別，但在指導(dǎo)思想、具體政策、實際執(zhí)行上是有差別的。

當(dāng)前，推行多年的城鎮(zhèn)化基本思路是限制大城市發(fā)展，鼓勵小城鎮(zhèn)發(fā)展。但是，一方面，人們還是往大城市聚集，大城市的規(guī)劃一再突破，土地和公共產(chǎn)品不斷受限，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，進(jìn)而導(dǎo)致城市擁擠，房價飆升。另一方面，一些小城鎮(zhèn)鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)造就業(yè)，但產(chǎn)業(yè)配套功能不完善，企業(yè)發(fā)展條件不足。人的選擇是理性的，哪里有適宜的收入和較好的就業(yè)，就會去哪里。如果小城市提供不了，那么很可能小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。這違背了城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律。城鎮(zhèn)化在早期階段一定是人往大城市聚集，因為大城市具有集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，能促進(jìn)更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提供更多的就業(yè)、發(fā)展更完善的服務(wù)業(yè)，且擁有更先進(jìn)的文化、更時尚的生活，這是年輕人所需要的。這就是城鎮(zhèn)化的規(guī)律。

有人說，現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家也有很多小城鎮(zhèn)發(fā)展得挺好。據(jù)筆者所知，近年發(fā)達(dá)國家其實也是特大城市在發(fā)展，但為什么有很多不錯的小城鎮(zhèn)？主要是因為西方與我們的工業(yè)化進(jìn)程有差別。西方用兩三百年的漫長時間才逐步實現(xiàn)了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，在這個過程中，勞動力主要是到大城市發(fā)展。但二三十年后，開始有勞動力退休，特別是有社保以后，退休的人慢慢回到老宅居住，或重置新屋，把社保、高收入帶回農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，追求鄉(xiāng)村生活，慢慢一些小城鎮(zhèn)和村落都發(fā)展起來了。日本、韓國、中國等新興工業(yè)化國家，是在很短的一兩代人的時間內(nèi)實現(xiàn)了工業(yè)化進(jìn)程。在這個階段內(nèi)，一定是大城市首先發(fā)展，小城市人口流失；經(jīng)過一代、兩代甚至三代人退休的時候，人口才開始回流，小城市的人口才會慢慢穩(wěn)定。因此，現(xiàn)在不是把小城鎮(zhèn)做大規(guī)模的時候，小城鎮(zhèn)的任務(wù)就是保護(hù)好生態(tài)、保護(hù)好歷史、保護(hù)好老宅、保護(hù)好文化，為將來人口回流打好基礎(chǔ)，這是未來的趨勢。但當(dāng)前的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，就是要發(fā)展小城市、小城鎮(zhèn)。據(jù)說提出小城鎮(zhèn)發(fā)展的費孝通先生晚年曾對他的學(xué)生說，在這個階段小城鎮(zhèn)可能發(fā)展不起來，先提小城鎮(zhèn)可能是不對的。到了今天，我們?yōu)槭裁催€不順應(yīng)城鎮(zhèn)化規(guī)律，順應(yīng)中國14億人口的大國會出現(xiàn)若干個幾千萬甚至上億人口的城市群、城市帶的思路發(fā)展？現(xiàn)在已經(jīng)到了我們反思的時候，這不僅是政策問題，而是調(diào)整戰(zhàn)略、調(diào)整指導(dǎo)思想的問題。

現(xiàn)在的樓市冰火兩重天，進(jìn)一步說明了房地產(chǎn)調(diào)控政策是有區(qū)域性的，不能一刀切，不能依賴一個宏觀政策或一般性政策，而是要落實到每個地區(qū)，針對特殊問題進(jìn)行特殊分析。真正改善中國房地產(chǎn)市場，需要通盤考慮房產(chǎn)稅、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略調(diào)整等方面，多措并舉。可實際情況是，這些措施長時間無法推進(jìn)實施，房產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅這類經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)機制到目前為止仍未進(jìn)入國務(wù)院議程。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)市場需求大漲，政府就只能采取限購的行政手段進(jìn)行調(diào)控。從供給關(guān)系看，中國房地產(chǎn)市場如何從控制需求轉(zhuǎn)向控制供給，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略調(diào)整是一個關(guān)鍵。現(xiàn)在國家開始積極建設(shè)“特色小鎮(zhèn)”，能否真正扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的局面，還要看這些“特色小鎮(zhèn)”能夠創(chuàng)造多少就業(yè)，否則未必能真正發(fā)揮大的作用。

(作者為中國(深圳)綜合開發(fā)研究院院長、中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長)

責(zé)任編輯：李 蕊